TJ 49007, 18 juin 2026, RG 26/00101

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00101 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IGVU

JUGEMENT du
18 Juin 2026

Minute n° 26/649

E.P.I.C. [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

C/

[W] [V] épouse [O], [B] [O]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

- [Localité 1] [Localité 2] Habitat

Copie conforme

- Préfecture du Maine et [Localité 2]
- Mme [V] ép. [O] et M. [O]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 18 Juin 2026

après débats à l'audience du 19 Mars 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

Et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Victor OESINGER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 1] sous le N°B 389 106 865,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [N] [H], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [W] [V] épouse [O]
née le 29 Septembre 1980 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne

Monsieur [B] [O]
né le 28 Décembre 1972 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 31 janvier 2011, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 563,35 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous-seing privé en date du 5 décembre 2016, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] un local à usage de stationnement de véhicule situé [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 21,24 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous-seing privé, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à compter du 14 juin 2021, à Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] un local à usage de stationnement de véhicule situé [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 54,99 euros, outre une provision sur charges.

Le 16 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées aux baux pour la somme en principal de 1 677,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 29 décembre 2025, l'Office Public de l'Habitat ANGERS LOIRE HABITAT a fait assigner Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation solidaire de Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] à payer la somme de 1 909,96 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- la constatation de la résiliation de plein droit des baux à la date du 17 décembre 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation des baux,
- l'expulsion de Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] et de tous occupants du chef des locataires à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire de Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu des baux, avec revalorisation telle que prévue aux contrats de baux, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
- l'exécution provisoire,
- la condamnation solidaire de Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 19 mars 2026, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O], compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la proposition de règlement de la dette.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] n'ont pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et ont sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer courant.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2026 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayé à la Caisse d'allocations familiales le 16 décembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes:

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause.

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 16 octobre 2025 lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de deux mois.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2025 pour le logement principal et les garages qui en constituent l’accessoire.

Les locataires sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner solidairement Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux pour le logement principal et les garages qui en constituent l’accessoire.

L'Office Public de l'Habitat [Localité 6] HABITAT réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats les contrats de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 16 décembre 2026, prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner solidairement Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1 796,57 arrêtée selon décompte du 16 décembre 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] ont pu reprendre le paiement des loyers courants avant l’audience et réaliser des versements pour réduire le montant de leur dette.

Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] proposent en conséquence de s’acquitter de la dette par mensualités de 50 euros.

Au vu de ces éléments, la proposition de règlement apparaît adaptée à la situation et permettrait de solder la dette dans les délais légaux.

Cette proposition d'apurement est acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient d'octroyer aux locataires des délais de paiement et d'autoriser Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l'article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] seront alors sans droit ni titre et redevables solidairement, à compter du premier impayé de l'échéancier et jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Madame [G] [V] épouse [O] et Monsieur [B] [O] supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le cout du commandement de payer .

PAR CES MOTIFS