TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 25/01345

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01345 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IBIM

JUGEMENT du
09 Juillet 2026

Minute n° 26/00723

S.A. [Z]

C/

[R] [C]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me LAUGERY

Copie conforme
Me DELORI

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 09 Juillet 2026

après débats à l'audience du 07 Mai 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA [Z], entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1],
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [C]
née le 20 Juin 1996 à [Localité 4] (GUINEE)
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas ORHAN de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau de SAUMUR substituée par Maître Florent DELORI de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2022, la société [Z] a donné à bail à Mme [R] [C] un logement situé [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA d’H.L.M. [Z] a fait assigner Mme [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins d’obtenir notamment la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de la défenderesse.

L’affaire a été retenue une première fois à l’audience du 6 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026, prorogé au 5 mars 2026. A cette date, la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier, au motif que le magistrat rédacteur était en arrêt et ne pouvait statuer.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 2 avril 2026. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 7 mai 2026.

A l’audience du 7 mai 2026, la SA d’H.L.M. [Z], représentée par son conseil, s’en rapporte oralement à ses conclusions n°3 communiquées le 6 mai 2026 aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
- débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes,
prononcer la résiliation du bail au titre des troubles anormaux du voisinage causés par Mme [C] ;ordonner l’expulsion de Mme [R] [C] ainsi que celle des occupants de son chef qui pourra être poursuivie dès la délivrance du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique en tant que de besoin, sans application du délai de deux mois ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcer de la résiliation, jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi  ; condamner Mme [R] [C] à lui payer les sommes suivantes :1. L’indemnité d’occupation précédemment fixée à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux,
2. La somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
3. Les entiers dépens.

Elle expose que Mme [R] [C] et ses enfants causent depuis février 2023 d’importants troubles de voisinage consistant en : des cris et hurlements, coups de marteaux dans les murs, coups violents dans les murs ou au sol ou dans le radiateur, utilisation de trottinette dans l’appartement, courses et sauts d’enfants dans l’appartement, jeux de ballons dans l’appartement, jets de déchets atterrissant sur le balcon des autres habitants de l’immeuble, insolence et comportements agressifs envers les voisins lorsqu’ils viennent leur demande de faire moins de bruit. Elle précise que les nuisances sonores peuvent se produire à toute heure du jour et de la nuit et perdurer toute la journée.

Elle indique que les voisins de Mme [C] se sont plaints à de très nombreuses reprises des troubles causés par celle-ci et ses enfants mais que l’ensemble de ses démarches amiables pour y mettre un terme, y compris par la délivrance d’une sommation de cesser les troubles et l’information de l’introduction d’une procédure judiciaire, sont restées vaines, de sorte que les troubles perdurent.

Elle fait valoir que par ses agissements, Mme [R] [C] a manqué à ses obligations de locataire et que la gravité de ces manquements suffit à justifier la résiliation judiciaire du bail et par voie de conséquence l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef.

En réponse à l’argumentation adverse, elle déclare que les faits de harcèlement dont se plaint la défenderesse ne sont nullement démontrés ; que si Mmes [W] et [B] sont les principales personnes dérangées, c’est parce que leurs logements se situent au-dessus et en-dessous de celui de Mme [C] ; que l’existence de nuisances sonores a été confirmée par d’autres personnes et que des nouveaux locataires se sont également plaints de nuisances subies du fait des agissements de Mme [C] et ses enfants.

Elle conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts présentée par la défenderesse en l’absence de tout harcèlement subi par cette dernière. Elle relève que le seul fait de déposer une main courante ne peut suffire à rapporter la preuve du harcèlement allégué ; qu’en outre, Mme [C] ne démontre pas l’avoir averti des prétendues difficultés rencontrées.

Elle ajoute que la mauvaise foi de Mme [C] justifie la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle justifie sa demande d’indemnité d’occupation afin de compenser la perte de loyer en cas de maintien indu dans le logement après résiliation du bail.

Elle soutient que la nature même du litige et son ancienneté justifient l’exécution provisoire de droit.

Mme [R] [C], représentée par son avocat qui s’en rapporte oralement à ses conclusions récapitulatives communiquées le 20 avril 2026, demande de :

- débouter la société [Z] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner la société [Z] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du manquement à ses obligations et du préjudice causé ;

A titre subsidiaire,
- écarter l’exécution provisoire de la décision ;

En tout état de cause,
- condamner la société [Z] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- débouter la société [Z] de toutes demandes, plus amples ou contraires.

Mme [R] [C] conteste être l’auteur de trouble de voisinage anormal. Elle relève que les pièces du bailleur reposent exclusivement sur les déclarations de deux personnes, Mme [W] et Mme [B], qui depuis plusieurs mois, orchestrent un véritable harcèlement à son encontre et ce dans l’unique but d’obtenir son départ. Elle observe ainsi que sur les 54 pièces produites par la société [Z], 26 proviennent de ces deux personnes ; que le surplus du dossier se limite à des courriers du bailleur reprenant sans aucune vérification les accusations portées par ces deux voisines. Elle en déduit qu’il n’existe aucune preuve matérielle de nuisances sonores.

Elle indique avoir déposé une main courante à l’encontre de Mme [W] pour harcèlement, ajoutant que cette dernière se permet même d’effectuer des déclarations mensongères, se plaignant de troubles sonores subies entre le 25 janvier 2026 et le 3 février 2026, alors même qu’à cette période, elle-même était absente du logement, étant partie en Guinée pour enterrer son père.

Elle ajoute que face à cette situation d’harcèlement quotidien, elle a déposé une demande de relogement dès novembre 2024.

Elle affirme être victime au quotidien d’insultes à caractère raciste, de menaces répétées de signalement aux services sociaux, de nuisances volontaires de la part de ses voisins, à l’origine d’un climat anxiogène au sein du logement et d’un sentiment d’insécurité pour elle et ses enfants. Elle reproche à son bailleur de reprendre les accusations mensongères de deux voisins, sans vérification, et d’engager une procédure d’expulsion, manquant ainsi à son obligation de lui garantir la jouissance paisible du logement. Elle estime que ce manquement engage la responsabilité contractuelle du bailleur, de sorte que ce dernier doit réparer le préjudice moral causé.

Elle soutient que la mesure d’expulsion sollicitée est une mesure disproportionnée et injuste alors qu’elle même souhaite quitter le logement et a déjà déposé une demande de logement social ; qu’une telle mesure serait traumatisante pour ses trois enfants. Elle ajoute que la demande d’indemnité d’occupation est dépourvue de tout fondement, soulignant qu’elle perçoit le revenu de solidarité active.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en l’usage paisible et raisonnable des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d'un bail dès lors qu'il est établi qu'un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles. Pour statuer, le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision.

En l’espèce, la société [Z] produit au soutien de ses prétentions, produit de très nombreuses attestations et courriers de voisins se plaignant de troubles de voisinage persistants et importants commis par Mme [R] [C] et ses enfants et consistant en des nuisances sonores (principalement tapage incessant, hurlements, coups dans les murs et au sol, cris) décrites comme quotidiennes et continues (principalement dès 7h30 du matin et jusqu’à 23h - 23h30 le soir). Il est également fait état de jets d’objets depuis le balcon. Certains voisins décrivent les répercussions néfastes sur leur santé de ces troubles répétés et qui perdurent depuis de nombreuses années.

Les nuisances sonores décrites dépassent largement les inconvénients normaux de voisinage et ne peuvent uniquement s’expliquer par la présence d’enfants dans le logement, eu égard à l’importance des troubles rapportés.

S’il est exact que la majorité de ces attestations et courriers émanent de Mme [W] et de Mme [B],
respectivement locataires des appartements situés immédiatement au-dessus et au-dessous de celui de Mme [C], d’autres voisins ont pu attester de la réalité de ces troubles.

C’est ainsi que le bailleur fournit une pétition signée le 4 juillet 2023 par Mme [W], Mme [B] ainsi que deux autres voisins d’appartements proches de celui de Mme [C], l’un écrivant « les bruits ne sont plus tenables, merci de faire quelque chose! ». M. [Y], un autre voisin déclare dans une attestation datée du 2 novembre 2025 « les faits que j’ai assisté sont les jets d’eau et jouets par dessus le balcon. Des courses dans leur appartement le soir qui font des bruits de pied. Le matin dès 7h30. Les moments calmes sont quand les enfants sont à l’école ». Mme [X] indique également dans une attestation du 2 novembre 2025 :  « Nous sommes arrivés dans le logement depuis fin juillet 2025. Depuis ce jour, quotidiennement les voisins du dessous sont bruyants. Cela commence dès le matin vers 7h30 avec des enfants qui courent et tapent dans les murs. Cela se reproduit à longueur de journée avec en plus des cris à certains moments. Mme pouvait se trouver sur le balcon sans jamais reprendre ses enfants qui jetaient des jouets par le balcon. En juillet/août, nous avons pu recevoir des jouets sur notre balcon. Par la suite, des jets d’ordures et d’eau dans le fossé devant après le ménage. Depuis septembre et la reprise de l’école, les nuisances se produisent de 7h30 à 9h environ et reprennent vers 17h jusqu’à 22h30 - 23h avec des cris, des enfants qui courent et tapent dans les murs. Il est souvent impossible de regarder un film ou simplement se reposer tellement les nuisances sont importantes. Je ne suis pas montée à leur appartement de peur de leur réaction et de la crainte que cela empire la situation ».

Dans des courriers électroniques du 25 février 2026, Mme [X] a de nouveau fait part auprès du bailleur de nuisances sonores de la part de la famille [C], indiquant que « depuis plusieurs jours, les nuisances augmentent de jour comme de nuit, des jets de détritus ont toujours lie par le balcon également. Elle décrit ces nuisances comme « insupportables ».

Les comportements dénoncés ont été également constatés par des personnes extérieures à l’immeuble. C’est ainsi que M. [S] [M] rappelle dans un courrier du 22 août 2025 le récapitulatif de ses actions suite au conflit de voisinage opposant la famille [C] à des locataires et déclare « Le jour de ma visite (26 juin en début d’après-midi) alors que je m’apprêtais à partir mon attention a été attirée par trois enfants sur un balcon qui criaient notamment des insultes et des insanités (...) Compte tenu de la situation du balcon, j’ai pu déduire qu’il s’agissait du logement de la famille [C] et j’ai constaté qu’aucun adulte est intervenu pour faire cesser les agissements et/ou les réprimander ». Il indique également avoir contesté le 13 novembre 2024 lors d’un déplacement sur les lieux « constat de bruit provenant de l’appartement de la famille [C] (cavalcades et cris d’enfants). J’ai alors frappé à la porte de l’appartement pour contacter la mère. Cette dernière étant absent, c’est un couple qui a ouvert. (...) Ils m’ont fait comprendre qu’ils étaient de la famille de madame ».

Face à cela, Mme [C] produit trois attestations : deux émanant de locataires de l’appartement n°109 attestant pour leur part ne pas entendre de bruit en provenance de l’appartement 108 et décrivant leurs voisins [la famille [C]] comme gentils et prévenants ainsi que leurs enfants. La troisième attestation, qui n’est pas signée, émane d’un voisin d’un appartement opposé et qui déclare « à ma connaissance ces bruits ne sont pas le fruit d’un comportement volontairement bruyant ou malveillant de la part des parents mais simplement les « manifestations normales de la vie quotidienne avec les enfants ».

Cependant, ces trois attestations ne sont pas suffisantes à remettre en cause les déclarations des autres voisins et de M. [S] [M] décrivant pour leur part des nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le fait par ailleurs que Mme [C] démontre, par la production d’une copie de son passeport, que sur la période du 15 janvier 2026 au 19 février 2026, elle était absente du domicile, ne remet pas non plus en cause la sincérité des déclarations de Mme [W], n’étant pas démontré que les enfants de la défenderesse se seraient également absentés du domicile. Ces déclarations sont d’ailleurs en partie également confirmées par Mme [X], celle-ci ayant également pu dénoncer des nuisances sonores au cours du mois de février 2026.

Ainsi, la réalité des troubles causés par Mme [C] et ses enfants ainsi que l’importance de ceux-ci est bien objectivée et démontrée.

Or, la société [Z] démontre l’existence de nombreuses démarches amiables menées auprès de Mme [C] depuis 2023 pour faire cesser les troubles et restées infructueuses : courrier de mise en demeure de cesser les troubles du 27 février 2023, convocation à un entretien le 21 décembre 2023 puis courrier faisant suite à cet entretien rappelant l’obligation de respecter la tranquillité du voisinage malgré l’existence d’enfants en bas âge, rappel à l’ordre du 8 octobre 2024 par la mission tranquillité prévention de la ville d’[Localité 1], délivrance le 29 janvier 2025 d’une sommation de cesser et faire cesser les troubles de jouissance et de respecter la propriété des parties communes (signifiée à Mme [C] par acte remis en personne), courrier du 7 février 2025 informant la locataire de l’introduction d’une procédure contentieuse en résiliation de bail.

En conséquence eu égard à la fréquence de ces troubles, à leur importance et à leur persistance dans le temps, il y a lieu de considérer que Mme [R] [C] a gravement manqué à ses obligations de locataire, notamment à son obligation de jouissance paisible des lieux, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse.

Celle-ci sera donc prononcée à compter du présent jugement.

Sur les demandes d’expulsion et de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Du fait de la résiliation du bail, Mme [R] [C] se retrouve occupante sans droit ni titre du logement. Il y a lieu d’ordonner son expulsion du logement occupé ainsi que celle de tous les occupants de son chef dans les conditions énoncées au dispositif.

Aux termes de l'article L. 412-1 du code de procédure civile d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsqu'une procédure de relogement n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si les troubles et leur importance sont caractérisés, ceci ne suffit pas pour autant à établir la mauvaise foi de Mme [C], qui respecte par ailleurs ses autres obligations locatives, notamment celle de payer son loyer.

La demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Mme [C] occupant désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, il y a lieu de réparer le préjudice du bailleur en lui allouant une indemnité d’occupation mensuelle. Il convient de fixer cette indemnité au montant des loyers qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, indexés, taxes et charges en sus.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit à compter du présent jugement, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Il a déjà été jugé qu’indépendamment des déclarations de Mme [W], d’autres voisins avaient pu faire état des troubles de jouissance commis par Mme [C]. Il ne saurait dans ces conditions être reproché au bailleur d’avoir repris de façon inconsidérée les déclarations de cette voisine. Le bail étant résilié aux torts exclusifs de Mme [C], en raison du manquement à son obligation de locataire, il ne saurait non plus être reproché au bailleur d’avoir, par l’introduction d’une procédure judiciaire en résiliation du bail, porté atteinte à son droit à la jouissance paisible des lieux.

Aucune faute ou inexécution contractuelle n’ayant été commise par le bailleur, Mme [C] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée à son encontre.

Sur les mesures accessoires

Mme [R] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SA d’H.L.M. [Z] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit toutefois que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature même du litige ainsi que l’ancienneté de celui-ci justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. La demande présentée en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :