TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 26/00143

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00143 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IG6V

JUGEMENT du
09 Juillet 2026

Minute n° 26/00143

S.A. PODELIHA

C/

[F] [M]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me BARBE

Copie conforme
Me [K]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 09 Juillet 2026

après débats à l'audience du 07 Mai 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1],
[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [F] [M]
née le 06 Mai 1968 à [Localité 4]
demeurant : [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Hélène DOUMBE, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 octobre 2002, la SA d'HLM [Adresse 4] Toit Angevin aux droits de laquelle vient la société Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [F] [M] un logement situé au [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 234,44 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, la SA d'HLM Podeliha a fait assigner Mme [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 18 décembre 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [F] [M] à lui payer :
1. la somme de 1.337,75 € à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 22 décembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu'à libération définitive des lieux,
3. la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée une première fois à l’audience du 2 avril 2026. Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette date, la SA d'HLM Podeliha - représentée par son conseil - réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 2.326,35 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement suspensifs présentée par la défenderesse.

Elle précise que le montant du loyer résiduel est de 206,90 €.

Mme [F] [M] représentée par Maître [S] [K], qui s’en réfère oralement à ses conclusions du 6 mai 2026 , demande de :
- lui accorder ddes délais de paiement à hauteur de 50 € par mois jusqu’à règlement complet de la dette,
- rejeter la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou de la demande de résiliation du bail,
- rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de la société Podeliha.

Ajoutant à ses écritures, elle demande également si nécessaire la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais qui lui seront accordés.

Elle affirme qu’elle a effectué un virement de 600 € le 6 mai 2026 au profit du bailleur.

Elle fait état de difficultés financières du fait de ressources limitées et qui se sont aggravés avec le décès de sa mère et les procédures judiciaire liés au paiement des frais d’obsèque de cette dernière. Elle ajoute que ses allocations CAF ont été suspendues suite à un problème de déclaration.

A l’issue des débats, le juge a invité le bailleur à transmettre un relevé de compte actualisé.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu par le greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties étant informées.

Par courriel électronique du 26 mai 2026, le conseil de la société Podeliha transmet le décompte actualisé sollicité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la SA d'HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d'impayé à la CAF de [Localité 6] le 20 mai 2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 8 octobre 2002 contient une clause résolutoire (article 4 § La résiliation) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 17 octobre 2025, pour la somme en principal de 826,67 € est demeuré totalement infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2025.

Sur l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d'HLM Podeliha a produit lors de l’audience un décompte démontrant que Mme [F] [M] reste lui devoir la somme de 2.326,35 € à la date du 6 mai 2026.

Mme [Q] [M] ayant fourni à l’audience un ordre de virement SEPA en date du 6 mai 2026 d’un montant de 600 € au profit du bailleur, le juge a invité ce dernier à transmettre en cours de délibéré un relevé de compte actualisé au 22 mai 2026 faisant apparaître ce règlement.

Selon ce décompte, le solde locatif se voit ramené à la somme de 1.519,45 € après prise en compte du virement de 600 € et du prélèvement automatique de 206,90 € tous deux portés au débit du compte locataire le 7 mai 2026.

Mme [F] [M] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.519,45 € , selon décompte arrêté au 6 mai 2026 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.337,75 € à compter de l'assignation (6 janvier 2026) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative."

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Mme [F] [M], qui vit exclusivement des prestations sociales et familiales versées par la CAF, dispose de ressources limitées.

Pour autant, elle a démontré ces derniers mois sa capacité à régler son loyer résiduel. Le montant de la mensualité proposée, s’il est limité, est adapté à sa situation budgétaire et permet d’assurer le règlement de la totalité de la dette dans des délais raisonnables compte tenu également du rappel d’APL qui devrait en principe intervenir.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [F] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [F] [M] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [F] [M] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, compte tenu de la disparité patente dans la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d'HLM Podeliha la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :