TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 26/00187

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00187 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IHLQ

JUGEMENT du
09 Juillet 2026

Minute n° 26/00730

S.A. [Adresse 1]

C/

[R] [S]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 09 Juillet 2026

après débats à l'audience du 07 Mai 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A d’HLM [Localité 3]
Inscrite au RCS d’[Localité 1] sous le n°058 201 534
Siégeant : [Adresse 2],
[Localité 4],

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS,substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [R] [S]
née le 06 Février 1988 à [Localité 5]
demeurant : [Adresse 3]
[Localité 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 juillet 2020, la SA d'HLM [N] Ouest a donné à bail à usage d’habitation à Mme [R] [S] un appartement situé au [Adresse 4], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 365,40 €, les charges venant en sus.

Le 29 octobre 2025, la SA d'HLM [N] Ouest a fait signifier un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, la SA d'HLM [N] Ouest a fait assigner Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation de plein droit à la date du 30 novembre 2025 du contrat de bail en raison du défaut d’assurance ;
- subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 décembre 2025 en raison des impayés locatifs ;
- à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [R] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat à compter du 30 novembre 2025 et subsidiairement depuis le 30 décembre 2025 et fixer ladite indemnité ;
- condamner Mme [R] [S] à lui payer :
1. la somme globale de 7.631,91 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 8 janvier 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. la somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mars 2026. Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2026.

A cette date, la SA d'HLM [N] Ouest, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 8.893,89 €.

Elle fait valoir oralement que la clause résolutoire pour défaut d’assurance lui est définitivement acquise, peu important le fait que la défenderesse serait désormais assurée.

Elle ajoute s’agissant de la demande en paiement avoir dénoncé officiellement le moratoire établi au profit de la débitrice dans le cadre de la procédure de surendettement ouverte à son profit.

Mme [R] [S], comparante en personne, ne conteste pas sa dette même si elle déclare que selon elle celle-ci est d’un montant encore supérieur, s’élevant à 9.553,53 €.

Elle rappelle avoir déposé un dossier de surendettement et qu’un moratoire de 24 mois lui a été accordée en juin 2025.

Elle se dit dans l’impossibilité de formuler une proposition d’apurement, déclarant être arrivée en fin de droit de ses allocations chômage et percevoir désormais exclusivement le revenu de solidarité active. Elle fait état d’importants problèmes de santé l’empêchant de travailler. Elle se dit consciente de la nécessité de quitter le logement, précisant qu’une demande en hébergement d’urgence a été déposée. Elle déclare verser 50 € pour le loyer.

Elle ajoute avoir été en difficulté pour s’assurer au titre du logement, étant fichée auprès de plusieurs assureurs ; qu’elle a souscrit un nouveau contrat le 6 mai dernier.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, le conseil de la partie demanderesse ayant été invité à produire en cours de délibéré le courrier visant la caducité du moratoire accordé à Mme [S] ainsi qu’un décompte locatif actualisé de la créance.

Par courrier électronique du 12 mai 2026, le conseil de la société [N] Ouest déclare transmettre les éléments requis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présenta alinéa".

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte, en son article 4 § Résiliation, une clause ainsi libellée :
«  En cas de non paiement à leur échéance du loyer y compris le supplément de loyer de solidarité (SLS), du dépôt de garantie ou des charges dûment justifiées et de deux mois après commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera dès les mois expirés résilié de plein droit dans les conditions légales et l’expulsion du locataire ou de quiconque sera poursuivie (....)
Les conditions du contrat sont toutes de rigueur et doivent être exécutées strictement. En cas d’inexécution des conditions qui précèdent et plus spécialement en cas de troubles de jouissance à l’égard des voisins ou des locataires, de non assurance contre l’incendie et le dégât des eaux par le locataire, de modification des lieux, de non occupation personnelle comme en cas de cession, sous-location totale ou partielle, même en chambres garnies, un ou deux mois après sommation écrite de se conformer à la clause du contrat restée infructueuse, le présent contrat de location pourra être résilié et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par l’organisme bailleur (...) ».

Ainsi, si aux termes des stipulations contractuelles, il a été expressément prévu que l’existence d’un commandement de payer resté infructueux à l’issue d’un délai de deux mois entraînerait la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties, force est de constater que s’agissant des autres obligations, le bailleur n’a fait que se réserver la faculté de solliciter la résiliation du bail en cas de non-respect après sommation restée infructueuse.

Cette clause ne saurait donc s’analyser s’agissant du défaut d’assurance comme une clause de résiliation de plein droit au sens de l’article 7 g) précité.

Dès lors, le bailleur, qui ne peut donc se prévaloir d’une clause de résiliation de plein droit au sens de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, ne peut qu’être débouté de sa demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 20 janvier 2026, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM [N] Ouest justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de [Localité 7] en sa qualité d’organisme payeur des APL le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 4 § Résiliation précité) prévoyant la résiliation de plein droit du bail six semaines après un commandement de payer les loyers resté infructueux et le commandement de payer signifié le 29 octobre 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de six semaines au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 29 octobre 2025, pour la somme en principal de 6.761,01 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 décembre 2025.

Mme [R] [S], comparante à l’audience, n’a saisi le juge d’aucune demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [R] [S] n’ayant par ailleurs pas repris le paiement de son loyer, elle ne peut non plus prétendre au bénéficie des délais de droit prévus à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 en cas de surendettement.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [R] [S] est occupante sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d'H.L.M. [N] Ouest produit un décompte locatif arrêté à la date du 27 avril 2026 mentionnant une somme restant à devoir de 8.893,89 €.

Sur cette somme, Mme [R] [S] ne justifie d’aucun paiement libératoire. Elle en reconnaît d’ailleurs le principe à l’audience.

Mme [R] [S] ayant fait état lors de l’audience d’une dette d’un montant encore plus élevé (9.553,53 €) au vu du solde mentionné sur son application, le juge a demandé au bailleur la production d’un décompte en cours de délibéré.

Conformément à la demande du juge, la société [N] Ouest a fourni un décompte actualisé au 12 mai 2026. Toutefois ce décompte mentionne une somme encore supérieure (10.045,36 €) et les observations de la défenderesse n’ont pu être recueillies sur ce nouveau montant.

Par ailleurs, le juge ne saurait statuer au-delà de ce qui lui est demandé.

L’existence d’une procédure de surendettement, à la supposer toujours en cours, n’est pas de nature à interdire au créancier d’obtenir un titre exécutoire. Elle ne saurait donc faire obstacle à la condamnation sollicitée.

Mme [R] [S] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8.893,89€ comme sollicité, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.631,91 € à compter de l'assignation (19 janvier 2026) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [R] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la SA d'HLM [N] Ouest la charge de ses propres frais irrépétibles. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :