TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 26/00192

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00192 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IHNF

JUGEMENT du
09 Juillet 2026

Minute n° 26/00731

S.A. [Q]

C/

[Z] [F]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me [R]

Copie conforme
Mme [F]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 09 Juillet 2026

après débats à l'audience du 07 Mai 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte [Q]
immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°063 200 059
siégeant : [Adresse 1],
[Localité 2],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Z] [F]
née le 25 Septembre 1984 à [Localité 3] (BULGARIE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juillet 2018, la S.E.M. [Q] a donné à bail à Mme [Z] [F] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]), moyennent un loyer mensuel principal de 489,46 euros, outre 31,05 euros au titre du loyer du parking, les charges venant en sus.

La S.E.M. [Q] a fait signifier le 22 septembre 2025 à sa locataire un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par courrier recommandé en date du 15 septembre 2025, reçu le 22 septembre 2025, Mme [Z] [F] a donné congé à son bailleur, après application du délai de préavis normal de trois mois.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 16 décembre 2025, date de la remise des clés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, la S.E.M. [Q] a fait assigner Mme [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir valider le congé donné par la locataire et obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026. Après deux renvois, elle a été retenue à l’audience du 7 mai 2026.

A cette date, la S.E.M. [Q], représentée par Me [R] qui s’en réfère oralement à ses conclusions du 28 avril 2026, demande de :

- valider le congé donné à effet au 22 décembre 2025 ;
- condamner Mme [Z] [F] à lui payer les sommes suivantes :
* la somme de 10.649,37 euros à titre d’arriéré de suppléments de loyers de solidarité dus au 4 mai 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
Dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
* la somme de 600 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle soutient que le congé librement donné par la locataire doit être validé en application de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande en paiement, elle fait valoir que conformément à la réglementation en vigueur, les bailleurs sociaux sont tenu s de vérifier annuellement la situation des locataires occupants afin de s’assurer du respect des plafonds de ressources. Elle affirme que dans le cadre de l’enquête annuelle, les éléments transmis par Mme [Z] [F] ont fait apparaître qu’elle disposait d’un revenu fiscal de référence dépassant lesdits plafonds, ce qui a entraîné l’application d’un surloyer. Elle ajoute que si la locataire l’a par la suite informé d’une baisse de ses ressources de 10% lui permettant de bénéficier provisoirement de l’annulation du surloyer, il est ressorti de son nouvel avis d’imposition que ses ressources étaient au contraire d’un montant encore supérieur ; qu’en conséquence, le surloyer de l’année 2024 a été imputé sur les flux au titre de l’année 2025.

Elle relève que si la défenderesse a quitté le logement, elle ne s’est pas acquittée des sommes restant dues au titre de l’arriéré de loyers et du supplément de loyer de solidarité dû.

Elle conteste la réalité des dysfonctionnements évoqués par Mme [Z] [F], faisant valoir que la locataire a été informée dès la conclusion du bail que le parking était situé en zone inondable ; qu’en cas de crue, une information par affichage est donnée aux locataires et les ascenseurs sont coupés afin d’éviter les pannes et de préserver la sécurité des locataires. S’agissant des désordres au niveau de l’eau chaude et de l’absence de pression d’eau, elle s’est déjà engagée auprès de la défenderesse à procéder à une régularisation des charges. Elle ajoute avoir fait un rappel pour réajustement des prestations s’agissant de l’entretien des parties communes.

Mme [Z] [F], comparante en personne s’en réfère à ses écritures déposées le 2 mars et complétées oralement à l’audience et demande de :
- rejeter l’intégralité de la demande du bailleur,
- mettre à la charge du bailleur les frais par elle exposés pour la défense de ses droits,
- condamner le bailleur à supporter le cas échéant les frais liés à l’exécution forcée,
- accorder toute mesure que le tribunal jugera équitable et adaptée.

Ajoutant à ses écritures, elle sollicite l’octroi de dommages-intérêts. Invitée à chiffrer ses demandes, elle a demandé à ce que ceux-ci couvrent le surloyer réclamé.

Invitée également à préciser la demande de délais de paiement figurant dans ses écritures, la défenderesse déclare ne pas reprendre cette demande.

Elle rappelle avoir occupé le logement pendant plus de sept ans sans difficulté majeur ; que si en 2024, un surloyer a été appliqué, celui-ci n’était pas justifié dès lors que le revenu fiscal de référence mentionné sur son avis d’imposition 2023 (119.412 euros) incluait un versement exceptionnel de dividendes dans un contexte ponctuel lié à une opération patrimoniale personnelle et ne correspondait pas à ses revenus habituels. Elle ajoute qu’aucun dividende ne lui a été versé en 2025.

Elle considère que le surloyer appliqué est disproportionné ; qu’en outre aucune somme ne peut lui être appliquée à ce titre après la date de restitution des clés.

Elle en déduit que le surloyer appliqué doit être annulé ou à tout le moins réduit de façon significative.

Elle ajoute que durant l’exécution du bail, plusieurs difficultés sont apparues affectant les conditions de jouissance du logement, à savoir : une privation d’eau chaude pendant environ un mois en février 2024, des dysfonctionnements récurrents de l’ascenseur, des infiltrations d’eau affectant le parking facturé mensuellement, des anomalies affectant la pression et la qualité de l’eau malgré la facturation du service, des difficultés liées à l’entretien des parties communes.

Elle considère que les manquements du bailleur justifie la réduction du loyer principal mais ne précise pas dans quelle proportion.

Elle s’estime également fondée à demander l’annulation ou le remboursement des charges indûment facturées.

Elle reproche par ailleurs à son ancien bailleur d’avoir imputé une partie de ses allocations logement versées par la CAF au paiement du supplément de loyer de solidarité et non au paiement de son loyer, ce qui a fait apparaître de façon totalement artificielle un arriéré de loyer.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validation du congé

En vertu de l’article 12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

L'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit notamment que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire mais peut toutefois être réduit à un mois en cas notamment de perte d'emploi de ce dernier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification d'un acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués.

En l’espèce, il est établi que par courrier recommandé en date du 15 septembre 2025, reçu le 22 septembre 2025 par le bailleur, Mme [Z] [F] a informé la S.E.M. [Q] de son départ du logement à l’issue du préavis normal de trois mois.

Mme [Z] [F] qui comparaît à l’audience ne conteste pas la validité de ce congé.

Dès lors, en présence d’un congé délivré par le locataire dans le respect des termes prévus par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 précité, il convient de déclarer celui-ci valable.

Il est constant que depuis lors le logement a été valablement restitué puisque les clés ont été remises le 16 décembre 2025 jour de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande principale en paiement et la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.
Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.
Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. »

L'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation ajoute que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer »

Selon l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation : 'Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.

L'article R 441-23 du code de la construction et de l'habitation précise que « Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l'année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l'annexe 1 de l'arrêté prévu à la première phrase de l'article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l'arrêté prévu à l'article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d'outre-mer ;

-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts prévus à l'article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l'article D. 353-11, ainsi qu'aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l'article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu'elles sont inférieures d'au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l'arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l'article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission ».

En l’espèce, la somme réclamée correspond principalement si ce n’est exclusivement à l’application d’un supplément de solidarité 2024 et qui a été appelé à compter du mois de janvier 2025.

Il ressort en effet des pièces et des débats que suite à l’enquête annuelle réalisée en septembre 2023 relative au supplément de solidarité 2024, il a été constaté que Mme [Z] [F] avait en 2022 un revenu fiscal de référence de 93 736 euros par rapport à un plafond de 36.362 euros soit un dépassement de 157% ; qu’un surloyer lui a en conséquence été appliqué en 2024 ; que sur demande de la locataire faisant état d’une baisse de ses ressources de 10% en 2023 par rapport à ceux de l’année antérieure et au vu de ses derniers bulletins de paie mentionnant un cumul net imposable de 27.175 euros, le montant de ses ressources a été corrigé, de sorte qu’il a été procédé à l’annulation de la facturation du SLS en 2024.

Il n’est toutefois pas contesté et cela ressort des avis d’imposition produits par le bailleur que Mme [Z] [F] a perçu en 2023 des ressources pour un montant largement supérieur, à savoir 119.412 euros.

Si Mme [Z] [F] fait état que le montant de ces revenus s’expliquent par des rentrées de dividendes ponctuelles et qui ne sont nullement habituelles, il n’en demeure pas moins qu’au vu de son revenu fiscal de référence mentionné sur ses avis d’imposition au titre de l’année 2022 (93.736 euros) et de l’année 2023 (119.412 euros), l’annulation qui a été initialement appliquée n’était pas justifiée, dès lors que ses ressources n’avaient pas diminué de 10% par l’année précédente.

De même, c’est à tort que s’agissant de rentrées d’argent inhabituelles, il n’y a pas lieu de prendre en compte les dividendes perçues pour l’appréciation de ses ressources, dès lors que c’est bien le revenu fiscal de référence qu’il convient de prendre en compte pour l’appréciation de l’attribution d’un logement social, sans procéder à une distinction selon la nature ou le type de revenus.

Il en résulte que c’est à bon droit que le bailleur a réimplanté sur l’échéance de janvier 2025 sa créance de 111.222,04 euros (12 x 935,17 euros) correspondant au montant total des suppléments de loyer de solidarité dus au titre de l’année 2024.

Il convient par ailleurs de relever, au vu notamment du relevé du compte locataire et de l’avis d’échéance pour le mois d’août 2025 que si de janvier 2025 à juillet 2025 un supplément de loyer de solidarité a été mensuellement appelée au titre de l’année 2025 et au vu du montant de ses ressources 2023 (pour un montant de 1.540,13 euros/mois), ce surloyer a été annulé : une somme de 10.780,91 euros ayant été portée au crédit du compte locataire le 31 août 2025 correspondant strictement aux sept surloyers mensuels précédemment facturés. Mme [Z] [F] justifie en effet par la production de son avis d’imposition 2025 d’un revenu fiscal de référence de 25.324 euros en 2024.

Il est donc clairement établi que les sommes réclamées à la défenderesse correspondent au supplément de loyer de solidarité dû au titre de l’année 2024 et qu’aucune somme n’est exigée au titre de l’année 2025.

Il ressort par ailleurs du décompte produit qu’au jour de la résiliation du bail, Mme [Z] [F] n’était pas totalement à jour du paiement de ses loyers et charges.

La SEM [Q] justifie donc du bien fondé de sa demande en paiement à hauteur de la somme réclamées, soit 10.649,37 euros.

Sur cette somme, Mme [Z] [F] ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Si elle fait état de plusieurs manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, les manquements par elle invoquées ne sauraient justifier l’allocation d’une somme équivalente au regard de la nature des désagréments évoqués.

C’est ainsi que s’agissant de l’entretien des parties communes, l’existence de traces de saletés dans les escaliers pas suffisamment nettoyés ne saurait au vu des pièces par elle-même produites être considérée comme lui ayant occasionné un véritable préjudice.

S’agissant de l’inondation des parkings, la fréquence et l’étendue de celle-ci n’est nullement déterminée et ne permet donc pas d’évaluer l’importance de cette atteinte.

Il est en revanche établi et cela ressort de la pièce n°11 produite par le bailleur lui-même qu’une panne prolongée est survenue en février 2024 s’agissant de l’alimentation d’eau chaude de la résidence. L’absence sur une durée de près d’un mois d’eau chaude en période hivernale a incontestablement causé un préjudice à Mme [Z] [F] sans que le bailleur ne puisse voir sa responsabilité écartée au seul fait qu’il aurait fait les diligences nécessaires pour y remédier.

Ce préjudice lié à un manquement du bailleur à ses obligations contractuelle sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

Après compensation entre les dettes et créances réciproques des parties, Mme [Z] [F] sera en conséquence condamnée à payer à la société [Q] la somme de 10.149,37 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur les autres demandes

Partie principalement perdante au procès, Mme [Z] [F] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. Aucune condamnation ne sera donc prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :