TJ 02691, 10 juill. 2026, RG 25/00209

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00209 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5YV

Le

Copie exécutoire + copie à Me [Localité 1]
Copie exécutoire + copie à Me TEIXEIRA
Copie à la sous-préfecture de [Localité 2]
Copie dossier

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

Mme [N] [A] épouse [O]
née le 08 Mars 1964 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Marine JUMEAUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par Me Ludivine VENTURINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSES

Mme [G] [J]
née le 20 Octobre 1986 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

non comparante

Mme [S] [J]
née le 06 Septembre 1955 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Maryline TEIXEIRA de la SCP J-M WENZINGER - M.TEIXEIRA, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens du 13 avril 2026 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER;

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 décembre 2021, Madame [N] [A] épouse [O] a donné à bail à Madame [G] [J] un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 600 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 4 juillet 2021, Madame [S] [J] s'était portée caution simple de Madame [G] [J] pour une durée de trois ans.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, Madame [N] [A] épouse [O] a fait signifier à Madame [G] [J] un commandement de payer la somme principale de 935 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024 a fait signifier à Madame [S] [J] le même commandement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 02 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mai 2025, Madame [N] [A] épouse [O] a fait assigner Madame [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] à lui payer la somme de 4569 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieuxà compter de la décision à intervenir et avec intérêts au taux légal;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] aux dépens de l'instance ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par voie électronique avec avis de réception du 19 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 juin 2025, Madame [N] [A] épouse [O] a fait assigner Madame [S] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] à lui payer la somme de 4569 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieuxà compter de la décision à intervenir et avec intérêts au taux légal;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] aux dépens de l'instance ;
- condamner solidairement Madame [G] [J] et Madame [S] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par voie électronique avec avis de réception du 10 juin 2025.

Appelée à l'audience du 5 septembre 2025, l'affaire a été renvoyée à trois reprises à la demande des parties.

La jonction des deux procédures est ordonnée le 5 Septembre 2025.

A l'audience du 22 mai 2026, Madame [N] [A] épouse [O], représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 8 169 euros, arrêtée au 31 octobre 2025, loyer du mois d'octobre 2025 inclus. Pour le reste, elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation. Elle a en outre sollicité :
- la condamnation solidaire de Mesdames [G] et [S] [J] à lui payer la somme de 2 542, 85 euros en réparation de son préjudice financier ;
- la condamnation de Mesdames [G] et [S] [J] à lui payer chacune la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral ;
- la condamnation solidaire de Mesdames [G] et [S] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de leur résistance abusive.

Régulièrement assignée à personne, Madame [G] [J] n'a pas comparu à l'audience.

Madame [S] [J] représentée par son conseil a sollicité :

In limine litis
- la suspension de toute poursuite à son égard,
- le rejet de toute demande formulée par Monsieur [M] [O],
Subsidiairement sur le fond
- le prononcé de la nullité de l'engagement de caution souscrit par elle
A titre infiniment subsidiaire sur le fond
- écarter la solidarité entre Mesdames [G] et elle
- la condamner à payer à Madame [N] [A] épouse [O] la somme de 335 euros,
- débouter Madame [N] [A] épouse [O] de ses demandes indemnitaires,
- ordonner le cantonnement des biens engagés par elle à ceux qui lui sont propres et en exclure les biens communs,
- condamner Madame [N] [A] épouse [O] et Monsieur [M] [O] aux dépens,
- condamner Madame [N] [A] épouse [O] et Monsieur [M] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à la note d'audience et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'unité territoriale d'action sociale de [Localité 9] indique que Madame [G] [J] a refusé l'entrée du travailleur social à son domicile et lui a indiqué prévoir déménager en Bretagne à compter de juillet 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [G] [J], assignée à personne, n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes à l'encontre de la caution

Sur la suspension des poursuites à l'égard de la caution

Selon l'article 2288 ancien du code civil s'appliquant au présent litige, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 2298 ancien du code civil dispose en outre que la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

Il résulte des articles 2299 et 2300 que le créancier n'est obligé de discuter le débiteur principal que lorsque la caution le requiert, sur les premières poursuites dirigées contre elle. La caution doit alors au créancier les biens du débiteur principal et avancer les deniers suffisants pour faire la discussion.

En l'espèce, l'acte de cautionnement fait état d'un engagement de caution simple et non solidaire. En outre, il n'en résulte pas que Madame [S] [J] ait renoncé au bénéfice de discussion. Toutefois, elle n'atteste pas pour sa part avoir requis le bénéfice de la discussion dès les premières poursuites dirigées contre le ni n'avoir avancé les deniers suffisants pour faire la discussion de sorte qu'elle ne saurait aujourd'hui s'en prévaloir.

En conséquence, la demande de suspension des poursuites à son égard formulée par Madame [S] [J] sera rejetée.

Sur la demande de nullité de l'acte de cautionnement

L'article 22-1 du code de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige disposait en son dernier alinéa qu'à peine de nullité, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article.

En l'espèce, l'acte de cautionnement daté du 4 juillet 2021 ne fait pas apparaître de mention par laquelle la caution exprimerait de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte.

Le document daté du 27 avril 2021 ne fait quant à lui pas non plus apparaître cette mention, ni le montant du loyer et les conditions de sa révision.

En conséquence, l'acte de cautionnement invoqué par Madame [N] [A] épouse [O] sera déclaré nul et Madame [S] [J] ne pourra être tenu de payer aucune somme au titre des loyers impayés, de l'indemnité d'occupation ou encore d'autres frais accessoires.

Le fait que Madame [S] [J] aurait réglé des loyers pour le compte de sa fille, outre le fait qu'il n'en est pas justifié, ne saurait pour autant régulariser un acte de cautionnement déclaré nul.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Madame [N] [A] épouse [O] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 01 décembre 2021 ;
le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 1er août 2024 ;
le décompte de la créance arrêté au mois de octobre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, Madame [G] [J] reste devoir à Madame [N] [A] épouse [O] la somme de 8 169 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois de octobre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Madame [G] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n'ayant pas comparu.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Madame [N] [A] épouse [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie le 2 août 2024, soit au moins deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CAPEXvoie électronique le 2 août 2024 , soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Madame [N] [A] épouse [O] justifie avoir régulièrement signifié le 1er août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 935 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues aucun versement n'ayant été effectué par Madame [G] [J].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024.

Madame [G] [J] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle n'a pas comparu à l'audience et, selon le décompte versé aux débats, le versement du loyer courant n'est pas repris.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l'espèce, Madame [G] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2024. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, d'un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 2 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d'octobre 2025 inclus.

Sur les demandes indemnitaires

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dommage doit être certain et pas seulement hypothétique.

Sur le préjudice financier

En l'espèce, si en l'absence de constitution de la défenderesse bailleresse il n'est pas contesté que les travaux de chaudière n'ont pas pu être exécutés en raison du refus opposé par celle-ci de laisser les ouvriers pénétrer le logement, le dommage n'est pas certain. En effet, au vu du paiement des travaux par la demanderesse, il n'est pas exclu, et il serait normal, que les travaux soient effectués dès que Madame [G] [J] aura quitté les lieux.

En l'absence de tout dommage résultant du retard dans l'exécution de cette réparation caractérisée par la demanderesse, l'indemniser à hauteur de 2 543, 85 euros reviendrait à causer un enrichissement sans cause.

La demande de Madame [N] [A] épouse [O] en ce sens sera donc rejetée.

Sur le préjudice moral

En l'espèce, au vu des nombreuses démarches réalisées par Madame [N] [A] épouse [O] et de l'immobilisme de Madame [G] [J] qui, tel qu'il résulte de l'attestation de l'unité territoriale de l'action sociale de [Localité 9] aurait pu quitter plus tôt le logement, en ayant loué un autre en Bretagne, il conviendra de condamner Madame [G] [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de son préjudice moral.

Sur la résistance abusive

En l'espèce, la notion de résistance abusive est issue du contentieux des procédures civiles d'exécution et s'entend comme la résistance à un titre exécutoire. Or, la présente action ne se situe pas dans ce cadre il n'a jamais été prononcé de titre exécutoire dans le cadre de cette procédure puisque c'est justement l'objet du présent jugement.

En conséquence la demande de Madame [N] [A] épouse [O] à ce titre sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [G] [J], qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à Madame [N] [A] épouse [O] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 1 000 euros.

Madame [N] [A] épouse [O], qui succombe en ses prétentions vis-à-vis de Madame [S] [J], sera quant à elle condamnée à payer à celle-ci une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, que l'équité commande de fixer à 1 000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS