TJ 63113, 28 juill. 2026, RG 24/04554

Jugement N°
du 28 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/04554 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2MU / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

[D] [F]
S.A.S. IMMOPATRIMOINE

Contre :

[B] [W]

Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SARL JOUCLARD & VOUTE

Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SARL JOUCLARD & VOUTE

Copie dossier

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
la SARL JOUCLARD & VOUTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [D] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.S. IMMOPATRIMOINE
[Adresse 2]
[Localité 3]

tous deux représentés par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Madame [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par la SARL JOUCLARD & VOUTE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 19 Mai 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par promesse synallagmatique de vente signée le 27 décembre 2023, Monsieur [D] [F] s’est engagé à vendre à Madame [B] [W] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], dépendant de la [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, comprenant le lot n°176 correspondant à un appartement situé au quatrième étage du bâtiment H, le lot n°151 correspondant à un cellier et le lot n°389 correspondant à un emplacement de stationnement.

La vente a été conclue moyennant le prix de 127 000 euros.

Le compromis prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 12 700 euros entre les mains de Maître [A] [C], notaire à [Localité 5]. L’acquisition devait être financée au moyen d’un apport personnel de 60 000 euros et d’un prêt immobilier d’un montant de 77 600 euros.

L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention de ce financement.

Il était stipulé que l’acquéreur s’engageait à déposer, dans les meilleurs délais, des demandes complètes de prêt auprès du [Adresse 6] et de La Banque Postale et à en justifier au vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte dans un délai de quarante-cinq jours.

Le compromis rappelait expressément les dispositions de l’article 1304-3 du code civil selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les parties avaient fixé au 12 février 2024 la date limite de réception des offres de prêt.

L’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 29 mars 2024.

Le compromis précisait que cette date n’était pas extinctive mais constituait le point de départ à compter duquel la partie diligente pourrait mettre en demeure l’autre de régulariser la vente et qu’à défaut d’exécution dans les dix jours suivant cette mise en demeure, elle pourrait soit poursuivre judiciairement la vente, soit invoquer la résolution de plein droit du compromis, la partie défaillante étant alors tenue au paiement d’une indemnité forfaitaire de 12 700 euros au titre de la clause pénale.

À la suite de la signature du compromis, Monsieur [F] ainsi que la société IMMOPATRIMOINE, intervenue en qualité d’intermédiaire et rédactrice de l’acte, n’ayant aucune nouvelle de Madame [W], par courrier électronique du 7 février 2024, l’agence immobilière a rappelé à cette dernière l’échéance du 12 février 2024 relative à l’obtention du prêt et a sollicité des informations sur l’état de son financement ainsi que sur l’évolution de sa procédure de divorce.

Aucune réponse n’a été apportée.

Une nouvelle relance est intervenue le 23 avril 2024 afin d’obtenir communication des justificatifs des démarches bancaires entreprises.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 19 juin 2024, Monsieur [F] a mis en demeure Madame [W] de justifier, sous huitaine, soit de la réalisation de la condition suspensive, soit de sa défaillance, rappelant qu’à défaut de réponse, il considérerait la condition comme défaillie et le compromis comme caduc, tout en se réservant expressément le droit de solliciter l’application de l’article 1304-3 du code civil ainsi que l’allocation de dommages-intérêts.

Cette lettre a été distribuée le 15 juillet 2024.

Par une nouvelle lettre recommandée du 14 août 2024, Monsieur [F] a pris acte de la caducité du compromis tout en maintenant son intention de rechercher la responsabilité contractuelle de l’acquéreur.

Estimant que la défaillance de la condition suspensive trouvait exclusivement son origine dans la carence fautive de Madame [W], Monsieur [F] et la société IMMOPATRIMOINE l’ont, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 15 septembre 2025, Monsieur [F] et la société IMMOPATRIMOINE demandent au tribunal de condamner Madame [W] au paiement de la somme de 12 700 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros au profit de la société IMMOPATRIMOINE correspondant à la perte de sa rémunération.

Ils sollicitent également l’allocation d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de Madame [W] aux dépens.

Ils soutiennent que la défenderesse n’a accompli aucune des diligences auxquelles elle s’était contractuellement engagée afin d’obtenir le financement nécessaire à son acquisition.

Ils exposent qu’aucun justificatif de dépôt de demande de prêt, aucun refus bancaire et plus généralement aucun élément permettant de démontrer la réalité de démarches auprès des établissements désignés au compromis n’ont jamais été produits, malgré les nombreuses relances de l’agence immobilière, du notaire puis du vendeur.

Ils en déduisent que la défaillance de la condition suspensive est exclusivement imputable à Madame [W], laquelle a, par sa négligence, empêché son accomplissement.

Ils invoquent en conséquence l’article 1304-3 du code civil, estimant que la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Ils soutiennent ensuite que cette fiction d’accomplissement rend applicables les stipulations relatives à la réitération de la vente, lesquelles prévoient qu’en cas de refus fautif de signer l’acte authentique, la partie défaillante est redevable d’une indemnité forfaitaire de 10 % du prix de vente.

Ils font valoir que les clauses du compromis doivent être interprétées conformément aux articles 1188 et 1189 du code civil, lesquels imposent de rechercher la commune intention des parties et d’assurer la cohérence de l’ensemble des stipulations contractuelles.

Selon eux, la clause figurant dans la condition suspensive, qui renvoie à l’article 1304-3 du code civil et à l’allocation de dommages-intérêts, ne peut être dissociée de la clause pénale prévue en cas de non-réitération, dès lors que la fiction légale d’accomplissement de la condition conduit précisément à regarder la vente comme parfaite et la non-réitération comme fautive.

Ils estiment dès lors que la clause pénale constitue l’évaluation forfaitaire des dommages-intérêts visés par la condition suspensive.

Ils soutiennent enfin que la société IMMOPATRIMOINE a pleinement exécuté sa mission d’entremise et que la perte de sa rémunération résulte exclusivement du comportement fautif de l’acquéreur, de sorte que celui-ci doit être condamné, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui verser une indemnité correspondant au montant de ses honoraires.

Ils contestent tout manquement à leur obligation de conseil et estiment que Madame [W] avait parfaitement connaissance de sa situation matrimoniale lors de la signature du compromis et qu’aucun élément ne permet de considérer que cette circonstance faisait obstacle à la réalisation de la vente ou justifiait son inertie.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 10 novembre 2025, Madame [B] [W] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre.

À titre principal, elle sollicite le débouté de Monsieur [F] de sa demande tendant au paiement de la somme de 12 700 euros au titre de la clause pénale.

Elle fait valoir que le compromis de vente ne prévoit aucune clause pénale applicable en cas de défaillance fautive de la condition suspensive d’obtention du prêt. Selon elle, la clause relative à cette condition prévoit seulement la possibilité pour le vendeur de solliciter des dommages-intérêts, sans fixer forfaitairement leur montant.

Elle soutient que la clause pénale invoquée par le demandeur figure exclusivement au paragraphe consacré à la réitération de l’acte authentique, lequel suppose expressément que l’ensemble des conditions suspensives soient réalisées. En l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, cette stipulation serait, selon elle, inapplicable.

Elle ajoute qu’à supposer même que le vendeur puisse solliciter des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, il lui appartient d’établir l’existence d’un préjudice certain ainsi que son montant, ce qu’il ne ferait pas, faute notamment de justifier de l’immobilisation effective du bien, de sa date de revente éventuelle ou de la perte financière réellement subie.

À titre subsidiaire, Madame [W] sollicite la réduction judiciaire de la clause pénale sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

Elle soutient que le montant réclamé, correspondant à 10 % du prix de vente, apparaît manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par le vendeur, lequel ne démontre aucune perte économique particulière.

Elle expose en outre que l’exécution provisoire d’une telle condamnation aurait pour elle des conséquences manifestement excessives compte tenu de sa situation personnelle et de ses revenus d’infirmière.

Madame [W] demande également, à titre subsidiaire, que la société IMMOPATRIMOINE soit condamnée à la garantir intégralement de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre elle.

À cet égard, elle fait valoir que l’agence immobilière, rédactrice du compromis, était tenue d’une obligation d’information, de conseil et d’efficacité juridique de l’acte.

Elle rappelle qu’au jour de la signature du compromis elle demeurait mariée sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et que cette circonstance était parfaitement connue de l’agence immobilière.

Elle soutient que celle-ci n’a pas attiré son attention sur les conséquences patrimoniales de cette situation, notamment sur l’incidence du régime matrimonial quant à la propriété du bien, sur la nécessité d’une éventuelle clause de remploi, sur les conséquences du consentement de son époux au prêt bancaire ni sur les difficultés prévisibles d’obtention d’un financement tant que le divorce ne serait pas devenu définitif.

Elle expose que les établissements bancaires sollicités ont refusé de consentir un prêt en son seul nom tant que son divorce n’était pas prononcé, exigeant que son époux intervienne comme coemprunteur, ce que celui-ci a refusé dans le contexte de leur séparation.

Elle en déduit que la défaillance de la vente résulte directement des manquements de l’agence immobilière à son devoir de conseil, laquelle aurait dû soit différer la signature du compromis, soit prévoir contractuellement une réitération postérieure au prononcé du divorce, soit encore recueillir préalablement l’accord exprès de son époux.

Enfin, elle conclut au rejet de la demande indemnitaire formée par la société IMMOPATRIMOINE.

Elle soutient que cette dernière ne peut utilement invoquer la faute de l’acquéreur alors que la perte alléguée de sa rémunération trouverait directement son origine dans ses propres manquements professionnels.

Elle ajoute qu’en tout état de cause l’agence ne justifie ni de la résiliation de son mandat, ni de l’absence définitive de perception de sa commission, de sorte qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice personnel et certain.

Elle sollicite enfin la condamnation de la société IMMOPATRIMOINE à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026.

L'affaire a été fixée et appelée à l'audience du 19 mai 2026, puis mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de Procédure Civile, Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

- Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et l’application de l’article 1304-3 du code civil :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le devoir de bonne foi impose aux parties non seulement de s’abstenir de tout comportement déloyal, mais également d’accomplir positivement toutes les diligences contractuellement prévues afin de permettre l’exécution de la convention.

Lorsque les parties conviennent de subordonner la vente à l’obtention d’un financement bancaire, la condition suspensive constitue un mécanisme de protection de l’acquéreur destiné à éviter qu’il ne demeure engagé alors qu’il serait privé des moyens nécessaires à l’acquisition.

Toutefois, cette protection n’a jamais eu pour objet d’autoriser son bénéficiaire à demeurer passif ou à organiser lui-même l’échec de la condition.

C’est précisément pour prévenir une telle situation que le législateur a prévu, à l’article 1304-3 du code civil, que : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

Ainsi, il interdit à une partie de se prévaloir de l’inexécution d’une condition lorsqu’elle est elle-même à l’origine de cette inexécution.

En matière de vente immobilière, il est constant qu’une telle faute est caractérisée lorsque l’acquéreur s’abstient de déposer les demandes de prêt prévues au compromis, dépose volontairement des demandes non conformes aux caractéristiques contractuellement définies, tarde de manière injustifiée à accomplir les démarches nécessaires ou ne justifie pas des diligences mises à sa charge.

S’il appartient au vendeur de démontrer cette faute, lorsque le compromis met expressément à la charge de l’acquéreur une obligation de justification de ses démarches, l’absence totale de production des pièces contractuellement exigées constitue un indice particulièrement fort de l’inexécution fautive de ses obligations.

En l’espèce, le compromis signé le 27 décembre 2023 ne se borne pas à prévoir une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il définit précisément les diligences que l’acquéreur s’engage à accomplir. Ainsi, Madame [W] devait déposer, dans les meilleurs délais, des dossiers complets auprès du [Adresse 6] et de La Banque Postale. Elle devait en justifier auprès du vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte dans un délai de quarante-cinq jours.

Ces stipulations constituent des obligations contractuelles autonomes destinées à permettre au vendeur de vérifier que la condition suspensive est exécutée loyalement.

Il ressort des pièces produites que cette obligation n’a jamais été exécutée.

L’agence immobilière a, dès le 7 février 2024 puis le 23 avril 2024, attiré l’attention de Madame [W] sur la proximité de la date limite prévue pour l’obtention du prêt. Elle a sollicité des informations sur les démarches entreprises et sur l’état du financement.

Sans réponse de la part de Madame [W], le vendeur a adressé une mise en demeure par lettre recommandée du 19 juin 2024 rappelant expressément les obligations résultant du compromis et invitant Madame [W] à produire, sous huitaine, tous justificatifs relatifs à ses demandes de financement. Une seconde lettre recommandée a ét adressée le 14 août 2024.

Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que pendant plus de six mois, malgré les sollicitations répétées du vendeur, de l’agence immobilière et du notaire, Madame [W] est demeurée totalement silencieuse.

Force est de constater qu’elle ne verse toujours aucune pièce permettant d’établir l’existence même de démarches bancaires.

Si Madame [W] soutient que les banques ont refusé de financer son acquisition tant que son divorce n’était pas devenu définitif, cette affirmation demeure exclusivement déclarative, aucun document émanant d’un établissement bancaire établissant qu’un financement aurait été refusé pour ce motif.

En s’abstenant totalement de procéder aux démarches auxquelles elle s’était engagée, Madame [W] a elle-même rendu impossible la constatation de la réalisation ou de la défaillance régulière de cette condition.

Son comportement est d’autant moins compatible avec l’exigence de bonne foi qu’elle s’est également abstenue d’informer loyalement le vendeur des difficultés qu’elle prétendait rencontrer. La bonne foi contractuelle imposait, à tout le moins, de répondre aux nombreuses sollicitations qui lui étaient adressées et de communiquer les éléments dont elle disposait.

Le tribunal considère dès lors que cette abstention prolongée caractérise une négligence grave dans l’exécution des obligations contractuelles librement acceptées.

Cette négligence est la cause directe de la non-réalisation de la condition suspensive.

Il convient, en conséquence, de faire application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et de dire que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie.

- Sur l’application de la clause pénale :

Madame [W] soutient que le compromis de vente ne prévoit aucune clause pénale applicable à l’hypothèse dans laquelle la condition suspensive d’obtention du prêt ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur.

Selon elle, la clause figurant au chapitre consacré à la condition suspensive prévoit uniquement la possibilité pour le vendeur de solliciter l’allocation de dommages-intérêts, sans en fixer le montant.

Elle fait valoir que la clause pénale stipulée plus loin dans l’acte n’a vocation à s’appliquer que lorsque l’ensemble des conditions suspensives ont effectivement été réalisées, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

Aux termes de l’article 1188 du code civil : “ Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes”.

L’article 1189 du même code ajoute que “ Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier”.

Ces dispositions imposent au juge de restituer la volonté commune des contractants. Il appartient ainsi au tribunal de déterminer si les stipulations relatives à la condition suspensive et celles relatives à la réitération de la vente constituent deux régimes indépendants ou s’inscrivent dans un mécanisme unique organisé par les parties.

Sur l’économie générale du compromis litigieux, il y a lieu de constater que celui-ci organise successivement plusieurs étapes de la vente, que dans un premier temps, les parties sont convenues que l’acquéreur bénéficierait d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Cette stipulation poursuit une finalité protectrice, permettant à l’acquéreur de ne pas être définitivement engagé tant qu’il ne dispose pas des moyens de financer son acquisition. Toutefois, cette protection est assortie d’obligations particulièrement précises. Ainsi, l’acquéreur doit déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais, auprès des établissements désignés, puis justifier de ces démarches. Le compromis précise ensuite qu’en cas de faute, de négligence, de mauvaise foi ou d’abus de droit de l’acquéreur empêchant la réalisation de cette condition, le vendeur pourra solliciter le bénéfice de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Dans un second temps, le compromis a organisé les conséquences de la réalisation des conditions suspensives, en prévoyant la signature de l’acte authentique à une date déterminée, puis en précisant que la partie défaillante, qui refuserait de réitérer la vente après mise en demeure, devrait verser à l’autre une indemnité forfaitaire de 12 700 euros.

Ces deux séries de stipulations ne sont nullement étrangères l’une à l’autre et participent d’un mécanisme contractuel unique.

La première organise la réalisation des conditions permettant la vente et la seconde organise les conséquences de leur réalisation. Les dissocier reviendrait à rompre l’économie générale de l’acte.

Le raisonnement développé par Madame [W] conduit à méconnaître la portée de la fiction instaurée par l’article 1304-3 du code civil. En effet, lorsque la loi prévoit que la condition est « réputée accomplie », cette formule ne constitue pas une simple déclaration de principe. Elle impose au juge de raisonner comme si la condition s’était effectivement réalisée.

Or, lorsqu’une fiction légale est instituée, elle doit produire tous les effets juridiques normalement attachés à la situation qu’elle est réputée créer. Ainsi, dès lors que la condition suspensive est réputée réalisée, toutes les conséquences contractuelles attachées à cette réalisation deviennent elles-mêmes applicables.

Il n’existe aucune raison de distinguer selon que la réalisation est effective ou seulement réputée.
Le refus de parvenir à cette réitération constitue alors l’inexécution fautive visée par la clause pénale.

Sur l’argument tiré de l’absence de clause pénale dans la condition suspensive, Madame [W] soutient que les dommages-intérêts visés dans la clause relative à la condition suspensive ne seraient pas ceux de la clause pénale.

Force est de constater que si la clause de condition suspensive ne fixe effectivement aucun montant, se bornant à annoncer que des dommages-intérêts pourront être demandés, il y a lieu de constater que quelques pages plus loin, le compromis fixe précisément une indemnité forfaitaire de 12 700 euros destinée à réparer les conséquences de la non-réalisation fautive de la vente.

Il apparaît ainsi que la clause pénale constitue la traduction chiffrée des dommages-intérêts annoncés précédemment.

Interpréter ces deux stipulations comme totalement indépendantes conduirait à considérer que les parties auraient entendu prévoir des dommages-intérêts dont elles auraient volontairement omis de déterminer le montant alors même qu’elles avaient précisément inséré une clause destinée à évaluer forfaitairement les conséquences de l’inexécution.

Le tribunal relève en outre que la clause pénale est parfaitement réciproque. Elle est susceptible de recevoir application tant contre le vendeur que contre l’acquéreur. Son objet est de garantir l’exécution du compromis jusqu’à son terme.

Il apparaît difficilement concevable que les parties aient entendu sanctionner le refus de signer l’acte authentique lorsque la condition suspensive est effectivement réalisée, tout en laissant impunie la situation, plus grave encore, dans laquelle une partie empêche volontairement cette réalisation.

Une telle interprétation aboutirait à protéger davantage la partie de mauvaise foi que celle qui exécute loyalement le contrat et serait contraire non seulement à la logique économique du compromis mais également au principe d’exécution de bonne foi consacré par l’article 1104 du code civil. Elle priverait enfin l’article 1304-3 d’une partie essentielle de son efficacité.

Le tribunal retient dès lors que la clause pénale est applicable.

- Sur la demande de modération de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5, alinéa 2, du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Il est constant que ce pouvoir de révision constitue une exception au principe de la force obligatoire des conventions.

Le caractère manifestement excessif ne peut résulter du seul montant de la clause et doit être apprécié au regard de l’économie générale du contrat, de la gravité de l’inexécution, du préjudice prévisible lors de la conclusion de la convention et de l’utilité économique de la stipulation.

En l’espèce, la pénalité représente 10 % du prix de vente. Elle ne présente aucun caractère inhabituel.
En outre, le comportement de Madame [W] révèle une inexécution particulièrement grave, s’étant totalement abstenue de justifier de la moindre diligence malgré les engagements contractuels qu’elle avait souscrits, les relances répétées de l’agence immobilière, du notaire et du vendeur, ainsi que les mises en demeure qui lui ont été adressées. Cette inertie prolongée a privé le vendeur de toute visibilité sur l’issue de la vente et a eu pour effet d’immobiliser inutilement son bien pendant plusieurs mois.

Dans ces conditions, la pénalité librement acceptée par les parties ne revêt aucun caractère manifestement excessif.

Il n’y a donc pas lieu d’en réduire le montant.

- Sur la demande de garantie dirigée contre la société IMMOPATRIMOINE :

À titre subsidiaire, Madame [W] sollicite que la société IMMOPATRIMOINE soit condamnée à la garantir de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Elle soutient que cette société, rédactrice du compromis de vente, aurait manqué à son obligation d’information, de conseil et d’efficacité de l’acte en ne l’alertant pas suffisamment sur les conséquences de sa situation matrimoniale et sur les difficultés susceptibles d’affecter l’obtention du financement tant que son divorce n’était pas définitivement prononcé.

Elle fait également grief à l’agence de ne pas avoir différé la signature du compromis jusqu’au prononcé du divorce, de ne pas avoir imposé l’intervention de son époux à l’acte, de ne pas avoir prévu une clause de remploi des deniers propres et de ne pas avoir aménagé les délais contractuels afin de tenir compte de l’évolution de la procédure de divorce.

Il est constant que l’agent immobilier qui participe à la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente est tenu, à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, d’une obligation d’information et de conseil. Cette obligation lui impose notamment de recueillir les renseignements nécessaires à la rédaction de l’acte, d’attirer l’attention des parties sur les conséquences juridiques des stipulations proposées et de veiller, dans la mesure de ses compétences, à l’efficacité de la convention qu’il instrumente.

Toutefois, cette obligation ne saurait être assimilée à une obligation de résultat. Elle n’impose pas à l’agent immobilier de garantir la réalisation effective de l’opération projetée ni de se substituer à la volonté des parties dans l’appréciation de l’opportunité de leur engagement. Elle ne l’autorise pas davantage à présumer qu’une partie n’exécutera pas les obligations qu’elle accepte librement en signant le compromis.

L’efficacité juridique de l’acte doit ainsi être distinguée de son exécution ultérieure. Le devoir de conseil porte sur la validité et la cohérence de la convention, non sur le comportement futur des contractants.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société IMMOPATRIMOINE avait parfaitement connaissance de la situation matrimoniale de Madame [W]. Elle a inséré dans le compromis une stipulation spécifique attirant l’attention des parties sur les conséquences susceptibles de résulter du maintien du mariage au jour de la réitération. Cette clause prévoit expressément les hypothèses dans lesquelles le bien pourrait dépendre de la communauté ou constituer un bien propre ainsi que la nécessité, dans certaines circonstances, du consentement de l’époux au financement.

Madame [W] soutient néanmoins que cette information serait demeurée insuffisante faute d’explications plus détaillées. Toutefois, aucun texte n’impose à l’agent immobilier de dispenser une consultation exhaustive en droit des régimes matrimoniaux comparable à celle qui relève traditionnellement de la mission du notaire.

L’obligation de conseil doit s’apprécier au regard des compétences normalement attendues d’un professionnel de la transaction immobilière.

En l’espèce, l’acte attirait suffisamment l’attention de l’acquéreur sur les incidences de sa situation matrimoniale. Madame [W] ne peut utilement soutenir qu’elle ignorait être toujours mariée ni que la procédure de divorce n’était pas achevée au moment où elle s’est engagée. Cette circonstance relevait de sa situation personnelle, dont elle était parfaitement informée.

Madame [W] affirme que les établissements bancaires auraient refusé de lui consentir un financement tant que son époux n’acceptait pas d’intervenir comme coemprunteur. Toutefois, ainsi qu’il a déjà été relevé, cette affirmation n’est étayée par aucun élément objectif. Aucun refus de prêt n’est produit.

Au demeurant, même à supposer ces difficultés établies, elles ne sauraient exonérer Madame [W] de son obligation de déposer les demandes prévues au compromis ni de justifier des démarches entreprises.

Madame [W] reproche encore à l’agence de ne pas avoir différé la signature du compromis jusqu’au prononcé du divorce. Or, il n’appartient pas à un agent immobilier de refuser la conclusion d’une vente dès lors que les parties, pleinement capables, entendent librement s’engager.

La signature d’un compromis sous condition suspensive permet précisément de tenir compte des aléas susceptibles d’affecter la réalisation de l’opération.

Le fait que le divorce n’ait finalement été prononcé que postérieurement à la date prévue pour la réitération ne suffit pas à caractériser une faute du rédacteur de l’acte.

Madame [W] soutient également que l’agence aurait dû imposer la présence de son époux à l’acte ou prévoir une clause de remploi. Il ne peut être reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir obtenu un consentement que les parties elles-mêmes n’entendaient pas nécessairement donner. En outre, il n’est nullement démontré qu’une telle intervention aurait permis d’obtenir le financement litigieux. Le lien de causalité invoqué demeure ainsi purement hypothétique.

La seule cause de la non-réalisation de la vente réside dans l’absence de justification des démarches bancaires auxquelles l’acquéreur s’était expressément engagée. Il s’ensuit qu’aucun manquement fautif imputable à la société IMMOPATRIMOINE n’est démontré.

La demande de garantie sera dès lors rejetée.

- Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société IMMOPATRIMOINE:

La société IMMOPATRIMOINE sollicite la condamnation de Madame [W] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, correspondant au montant des honoraires qu’elle soutient avoir été privée de percevoir en raison de la non-réalisation de la vente.

Madame [W] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir que l’agence immobilière ne peut utilement invoquer la perte de sa commission dès lors que cette perte résulterait de ses propres manquements à son devoir de conseil. Elle ajoute que l’agence ne démontre ni la résiliation de son mandat ni le caractère définitif de la perte alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application que la rémunération de l’agent immobilier n’est acquise que lorsque l’opération a été effectivement conclue et constatée dans un acte unique contenant l’engagement des parties.

En conséquence, en l’absence de réitération de la vente, la société IMMOPATRIMOINE ne peut prétendre au paiement de sa commission. Pour autant, cette impossibilité de percevoir sa rémunération ne fait pas obstacle à ce qu’elle sollicite la réparation du préjudice résultant du comportement fautif d’une partie ayant empêché la réalisation de l’opération.

Il ne s’agit alors plus d’obtenir le paiement de la commission elle-même, lequel demeure prohibé en l’absence de vente définitivement conclue, mais de solliciter des dommages-intérêts destinés à réparer la perte subie du fait de la faute de l’une des parties.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame [W] a, par son abstention fautive, empêché la réalisation de la condition suspensive et rendu impossible la réitération de la vente. Cette faute est directement à l’origine de l’échec définitif de la transaction.

La société IMMOPATRIMOINE justifie, pour sa part, avoir exécuté les diligences qui lui incombaient. Aucun manquement fautif n’ayant été retenu à son encontre, rien ne permet de considérer que la perte de sa rémunération résulterait de son propre comportement.

Le lien de causalité entre la faute de Madame [W] et le préjudice invoqué est ainsi suffisamment caractérisé. Toutefois, le préjudice réparable ne correspond pas automatiquement au montant intégral de la commission contractuellement prévue.

En effet, tant que la vente n’était pas définitivement réitérée, la société IMMOPATRIMOINE ne disposait pas d’un droit acquis au paiement de cette rémunération.

Son dommage consiste dans la disparition de la chance sérieuse de percevoir cette commission. Or, la réparation d’une perte de chance ne peut être égale à l’avantage intégral dont la réalisation était seulement probable.

Il appartient donc au tribunal d’apprécier souverainement le montant de cette perte de chance.

En l’espèce, le compromis était signé, les parties étaient définitivement accordées sur la chose et sur le prix. La vente n’a échoué qu’en raison du comportement fautif de l’acquéreur.

La probabilité pour l’agence de percevoir sa rémunération apparaissait ainsi particulièrement élevée.

Dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en condamnant Madame [W] à verser à la société IMMOPATRIMOINE la somme de 3000 euros, lequel n’apparaît pas excessif au regard des circonstances de l’espèce.

- Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens, sauf décision contraire spécialement motivée.

Madame [W], qui succombe en l’ensemble de ses prétentions principales, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] et de la société IMMOPATRIMOINE l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager afin d’obtenir l’exécution des obligations contractuelles librement souscrites.

Il sera en conséquence alloué à Monsieur [F] et à la société IMMOPATRIMOINE la somme de 1.500 euros chacun sur ce fondement.

La demande formée par Madame [W] sera rejetée.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

La défenderesse sollicite que cette exécution provisoire soit écartée au regard de sa situation financière.

Toutefois, les seules difficultés économiques invoquées ne caractérisent pas l’existence de conséquences manifestement excessives au sens des dispositions précitées.

Aucune circonstance particulière ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS