TJ 63113, 28 juill. 2026, RG 24/03220

VP / CS

Jugement N°
du 28 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/03220 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWIA / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.S. SC LAVAGE

Contre :

S.C.I. VDPP

Grosse : le

Me Christine BAUDON
la SELARL FRANCK AVOCATS

Copies électroniques :

Me Christine BAUDON
la SELARL FRANCK AVOCATS

Copie dossier

Me Christine BAUDON
la SELARL FRANCK AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

La S.A.S. SC LAVAGE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

La S.C.I. VDPP, prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : la SELARL FRANCK AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Valérie PIRELLO,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et de la mise à disposition de Madame Charline SUCHEYRE, Greffier,

Après avoir entendu, en audience publique du 28 Mai 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
I- EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juin 2014, la SCI VDPP a donné à bail commercial à la Sarl [P] une parcelle de terrain à bâtir d'environ 1 000 m², à prendre dans une parcelle de plus grande étendue située lieudit [Adresse 3] à Lezoux cadastrée section AO n° [Cadastre 1]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2014, moyennant un loyer annuel de 9 000 euros HT.
Le bail stipule que le locataire remboursera au bailleur, sur justification et à première réquisition, la totalité du montant de la taxe foncière afférente au local loué ainsi que tous impôts venant en remplacement.
Par acte authentique du 29 avril 2019, la Sarl [P] a cédé son fonds de commerce à la SAS SC lavage, laquelle a poursuivi l'exploitation d'une station de lavage automobile sur le site loué.
À compter de l'année 2022, un différend s'est noué entre les parties au sujet, d'une part, de l'assiette de la taxe foncière répercutée au preneur et, d'autre part, des conditions d'exploitation du terrain loué.
La SAS SC lavage soutient que la configuration réelle des lieux, les accès empruntés par des tiers, l'existence d'une voie de circulation commune, la présence de trappes et les contraintes imposées pour l'installation d'équipements complémentaires l'ont empêchée de jouir paisiblement de l'emplacement et de développer son activité.
Pour justifier de l'assiette de la taxe foncière répercutée, la SCI VDPP a produit à sa locataire l'évaluation foncière des propriétés bâties - locaux professionnels - établie par la direction générale des finances publiques les 17 décembre 2020 et 11 février 2022, mentionnant une consistance du local de 658 m² et une valeur locative brute de 47 178 euros en 2020 puis de 47 705 euros en 2022.
La SAS SC lavage a sollicité le renouvellement du bail par acte du 31 octobre 2022.
La SCI VDPP a accepté le principe du renouvellement par acte du 27 janvier 2023, tout en proposant un nouveau loyer annuel de 9 315 euros HT à compter du 1er juin 2023 et en précisant que les autres clauses et conditions du bail précédent demeuraient inchangées.
Par acte du 29 août 2024, la SAS SC lavage a saisi le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins, notamment, de dire qu'elle ne pouvait être tenue aux arriérés de taxe foncière réclamés depuis 2021 et d'obtenir la réparation de son préjudice de jouissance ainsi que de son gain manqué.
La SAS SC lavage a cédé son fonds de commerce le 4 novembre 2024.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 13 avril 2026, la SAS SC lavage demande au tribunal de :
juger qu'elle ne peut être tenue aux arriérés sollicités au titre des taxes foncières depuis 2021 ;juger que la SCI VDPP est entièrement responsable du trouble de jouissance et du préjudice de gain manqué qu'elle invoque ;condamner la SCI VDPP à lui payer 30 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;condamner la SCI VDPP à lui payer 129 230 euros HT en réparation de ses gains manqués ;condamner la SCI VDPP à lui payer 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Me Christine Baudon.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 février 2026, la SCI VDPP demande au tribunal de :
débouter la SAS SC lavage de sa demande tendant à être exonérée du paiement des taxes foncières ;débouter la SAS SC lavage de ses demandes indemnitaires au titre du trouble de jouissance et du gain manqué ;à titre reconventionnel, condamner la SAS SC lavage à lui payer la somme de 9 913,14 euros au titre des taxes foncières demeurées impayées pour les années 2020 à 2024 ;condamner la SAS SC lavage à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture date du 22 avril 2026.
II- MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les demandes relatives aux arriérés de taxe foncière
Moyens des parties
La SAS SC lavage expose qu'elle ne conteste pas le principe de la répercussion de la taxe foncière prévue au bail, mais seulement l'assiette retenue par la SCI VDPP.
Elle soutient que la taxe réclamée a été calculée sur des surfaces, voies bitumées, places de stationnement et zones de circulation qui ne relèvent pas du seul local loué et profitent à d'autres occupants du site et invoque, à ce titre, les évolutions du revenu cadastral à compter de 2021, les déclarations fiscales faites par la SCI VDPP, ainsi que l'absence, selon elle, de justification suffisante des éléments transmis à l'administration fiscale.
La SCI VDPP réplique que le bail met la taxe foncière à la charge du preneur. Elle produit les évaluations foncières des propriétés bâties - locaux professionnels - établies par la direction générale des finances publiques les 17 décembre 2020 et 11 février 2022, dont il ressort une consistance du local de 658 m² et une valeur locative brute de 47 178 euros en 2020 puis de 47 705 euros en 2022. Elle ajoute avoir interrogé à plusieurs reprises les services fiscaux afin de répondre aux interrogations de sa locataire et qu'elle s'est conformée aux réponses de l'administration. Elle souligne que la SAS SC lavage ne justifie d'aucun règlement de taxe foncière au titre des exercices 2020 à 2024 et que la demande de renouvellement du bail aux charges et conditions initiales contredit la contestation désormais élevée par la preneuse.
Réponse du tribunal
L'article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
L'article 1104 du même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
La Cour de cassation juge qu'à défaut d'une clause expresse mettant à la charge du locataire le remboursement de la taxe foncière sur des locaux qu'il n'occupe pas, celui-ci n'est redevable que de la taxe afférente aux locaux qu'il loue ; elle décide, en présence d'une clause ambiguë, que celle-ci doit être interprétée strictement.
En l'espèce, la clause invoquée par la SCI VDPP ne met pas à la charge du preneur la taxe foncière afférente à l'ensemble de l'unité foncière, mais celle afférente au seul local loué. La validité de cette clause n'est pas discutée en son principe. La SAS SC lavage reconnaît d'ailleurs expressément, dans ses écritures, qu'elle demeure tenue de la part de taxe correspondant au bien pris à bail.
Le débat porte donc exclusivement sur la délimitation de l'assiette répercutable et sur le quantum des sommes réclamées. Sur ce point, la SCI VDPP verse aux débats les évaluations foncières des propriétés bâties - locaux professionnels - établies par la direction générale des finances publiques les 17 décembre 2020 et 11 février 2022. Il en ressort que la consistance du local est de 658 m² et que sa valeur locative brute est passée de 47 178 euros en 2020 à 47 705 euros en 2022. Ces pièces, émanant de l'administration fiscale, objectivent l'assiette retenue pour le local professionnel concerné.
La SCI VDPP produit également plusieurs échanges avec les services fiscaux, établissant qu'elle les a saisis à plusieurs reprises pour obtenir des explications sur la valorisation cadastrale du site à la suite des contestations émises par sa locataire, puis qu'elle s'est conformée aux réponses apportées par l'administration. En défense, la SAS SC lavage ne verse aucun document fiscal contradictoire de nature à remettre utilement en cause les évaluations produites, ni aucun élément technique suffisamment probant permettant de démontrer que la consistance de 658 m² retenue par l'administration inclurait des surfaces étrangères au local loué.
Il est, dans ces conditions, inexact de soutenir que la bailleresse aurait fait peser sur la SAS SC lavage le paiement de la taxe foncière afférente à la voie goudronnée cadastrée AO [Cadastre 2] desservant les autres parcelles et les entreprises adjacentes, notamment le centre de contrôle technique, le garage mécanique et l'institut de beauté. Il ressort des explications fournies et des éléments fiscaux produits que chacun des exploitants se voit répartir sa quote-part d'occupation des lieux en fonction des disponibilités d'accès à son propre local commercial.
La demande de renouvellement du bail formée en 2022 aux charges et conditions initiales ne vaut pas, à elle seule, renonciation non équivoque à toute contestation ultérieure de l'assiette d'une charge refacturée. Elle confirme le maintien du cadre contractuel, sans priver le preneur du droit de soutenir que ce cadre a été mal exécuté. Toutefois, cette contestation devait être étayée par des éléments contraires précis, ce que la SAS SC lavage ne fait pas.
Il s'ensuit, d'une part, que la demande de la SAS SC lavage tendant à être exonérée, en principe, de tout arriéré de taxe foncière depuis 2021 doit être rejetée, le bail mettant bien à sa charge la taxe afférente au local loué et d'autre part, que la SCI VDPP justifie suffisamment, par les évaluations foncières produites, les réponses de l'administration fiscale et son décompte récapitulatif, du montant de 9 913,14 euros qu'elle réclame au titre des taxes foncières demeurées impayées pour les années 2020 à 2024.
La SAS SC lavage ne conteste pas n'avoir procédé à aucun règlement depuis 2021 et ne produit, pour 2020, aucun justificatif de paiement.
Les pièces produites par la bailleresse établissent ainsi l'absence de paiement de taxe foncière par la demanderesse pour les exercices 2020 à 2024. Il convient en conséquence de débouter la SAS SC lavage de sa demande d'exonération et de faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI VDPP à hauteur de 9 913,14 euros.
2°) Sur la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance
Moyens des parties
La SAS SC lavage soutient qu'elle a découvert en cours d’exécution du bail, l'existence d'un droit de passage sur l'ensemble du terrain qu'elle exploite, alors qu'aucun droit de cette nature n'était, selon elle, clairement mentionné dans le bail. Elle fait valoir que la circulation des clients et occupants voisins, l'impossibilité de clôturer ou de privatiser la zone, la présence de trappes et d'ouvrages techniques, ainsi que l'installation d'une borne pick-up en bordure de route, ont compromis l'exploitation normale du site et caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible.
La SCI VDPP conteste l'existence de tout trouble anormal. Elle soutient que la configuration du site était connue de sa locataire, que les lieux ont toujours été exploités comme une unité commerciale desservant plusieurs activités, que les constats de commissaire de justice produits par les parties sont loin d'être concordants et que les attestations adverses sont, soit irrégulières dans leur forme, soit imprécises quant aux faits personnellement constatés.
Réponse du tribunal
L'article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L'article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
La Cour de cassation rappelle de manière constante que le bailleur demeure tenu de délivrer au preneur la chose louée, de la maintenir en état de servir à l'usage convenu et de lui en laisser la jouissance paisible pendant la durée du bail.
L'article 202 du code de procédure civile dispose : « L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. »
La Cour de cassation juge, d'une part, que les irrégularités formelles affectant une attestation ne sont pas prescrites à peine de nullité et, d'autre part, qu'il appartient au juge d'en apprécier la portée et la valeur probante au regard de l'ensemble du dossier.
Il résulte de l’examen des pièces versées des contradictions quant aux éléments suivants : l'étendue exacte des accès communs, l'incidence réelle des trappes et ouvrages techniques, la possibilité de clôturer le site, et le sens de circulation des véhicules.
Les constats établis en octobre 2024 ne convergent pas complètement et aucun rapport d'expertise judiciaire contradictoire ne vient objectiver la configuration exacte du terrain et les contraintes techniques alléguées.
Les attestations produites par les gérants du garage mécanique et de l'institut de beauté indiquent toutefois que leurs clients sont obligés de passer sur la parcelle appartenant à M. [Q], gérant de la SCI VDPP. Ces éléments corroborent l'existence d'un droit de passage sur la parcelle litigieuse dont il n’est pas contesté qu'il n'a pas été porté à la connaissance de la preneuse lors de la souscription du bail, or, un tel droit de passage constitue, dans son principe, une atteinte aux droits de celle-ci.
Il ressort également des pièces produites que le centre de contrôle technique est totalement indépendant et n'a pas à passer par la station de lavage. Le garage mécanique se situe derrière la station de lavage avec accès par la [Adresse 4], tout comme l'institut de beauté. Il n'est pas démontré que ces deux fonds de commerce aient été implantés postérieurement à la signature du bail commercial liant les parties. Ces circonstances n'ôtent toutefois rien au fait que, selon les attestations produites, leurs clients empruntaient la parcelle litigieuse, de sorte qu'un passage imposé grevait bien l'exploitation des lieux loués.
Ce passage obligatoire affectait nécessairement les conditions d'exploitation du fonds de commerce de la SAS SC lavage dès lors qu'il la privait de la possibilité de clôturer librement la parcelle louée. Il doit en outre être relevé que les cuves de la station-service située à proximité étaient enterrées sous la parcelle louée, de sorte que l'accès à la station de lavage se trouvait perturbé lors du remplissage des cuves en raison de l'encombrement créé et des difficultés de circulation qui en résultaient.
Les éléments versés aux débats établissent encore une modification du sens de circulation imposée par la configuration des lieux, laquelle a été préjudiciable à la SAS SC lavage au regard des habitudes prises par sa clientèle et de l'étroitesse de l'emprise disponible comparativement au sens de circulation antérieurement utilisé. Ils établissent enfin que la bailleresse a fait installer, le 5 mars 2024, sans accord préalable de sa locataire, une borne pick-up jaune en bordure de route, limitant la visibilité de la station de lavage.
Pris dans leur ensemble, ces éléments caractérisent un trouble de jouissance imputable à la SCI VDPP, qui n'avait pas informé la preneuse de l'existence du passage grevant la parcelle lors de la conclusion du bail. Si la SAS SC lavage ne justifie pas le montant de 30 000 euros qu'elle réclame, l'existence d'un préjudice de jouissance, distinct du gain manqué invoqué par ailleurs, résulte suffisamment des restrictions apportées à l'usage normal des lieux loués. Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en allouant à la SAS SC lavage la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts.
3°) Sur la demande indemnitaire au titre du gain manqué
Moyens des parties
La SAS SC lavage fait valoir que le bailleur a tardé à répondre à ses demandes relatives à l'installation d'un portique de lavage et d'un système de recyclage des eaux, puis qu'il a assorti son accord de contraintes telles que le projet n'aurait pu être exploité utilement. Elle en déduit qu'elle a perdu une chance sérieuse d'augmenter son chiffre d'affaires et demande la somme de 129 230 euros HT.
La SCI VDPP réplique qu'elle n'a jamais opposé de refus de principe au portique de lavage, mais seulement demandé des précisions techniques légitimes, tenant notamment à la stabilité du sol et à la destination des lieux. Elle soutient que la démonstration chiffrée de la SAS SC lavage repose sur des extrapolations, des données comptables incomplètes et des prétentions dont le montant a, au fil de la procédure, notablement varié.
Réponse du tribunal
L'article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
La Cour de cassation a jugé que le gain manqué du fait de l'impossibilité d'exploiter un fonds constitue un préjudice distinct de celui résultant de la privation de jouissance des lieux, de sorte que ces postes ne se confondent pas.
En l'espèce, la SAS SC lavage a varié dans le chiffrage de ses prétentions au cours de la procédure sans explication. Les éléments comptables invoqués ne permettent pas d'identifier avec certitude la marge nette qui aurait été dégagée par l'équipement projeté, ni d'isoler la part du chiffre d'affaires exclusivement imputable à la faute alléguée du bailleur. Les données produites procèdent largement d'une projection économique, alors même que la faisabilité technique et l'implantation optimale du portique restent discutées.
À supposer même qu'une chance de développement commercial ait existé, elle n'est pas suffisamment objectivée ni suffisamment quantifiée pour justifier l'allocation de la somme réclamée.
La demande formée au titre du gain manqué sera donc rejetée.
4°) Sur les autres demandes
L'article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
L'article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »
L'article 514 du code de procédure civile dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de faire masse des dépens et de les partager par moitié. L'équité commande de laisser à chacune d'elles la charge de ses frais irrépétibles.
Aucune considération tirée de la nature du litige ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,