TJ 63113, 30 juill. 2026, RG 26/00792

Jugement N°
du 30 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 26/00792 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPSA / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

CAISSE REGIONALE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE FRA NCE

Contre :

S.C.I. BM IMMOBILIER
[M] [R]
[X] [N]

Grosse : le

la SCP [S]

Copies électroniques :

la SCP [S]

Copie dossier

la SCP [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

CAISSE REGIONALE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par la SCP [S], avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. BM IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [M] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [X] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Julie AMBROGGI, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes de Madame Amandine CHAMBON et lors de la mise à disposition de Madame Fanny CHANSEAUME, greffières.

Après avoir entendu, en audience publique du 07 Mai 2026 Me [S] et l’avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon une offre du 15 juillet 2020, la société [Adresse 5] a consenti à la SCI BM Immobilier un crédit immobilier n°00003122424 d’un montant de 143 052 euros, remboursable en 180 mensualités, au taux de 1, 18%.

Ce prêt était garanti par le cautionnement solidaire de Monsieur [M] [R] et de Monsieur [X] [N], dans la limite, pour chacun, de la somme de 92 983, 80 euros, couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant des intérêts de retard.

Faisant valoir l’existence de défauts de paiement, la banque a, par courriers en date du 25 avril 2025, mis en demeure la SCI BM Immobilier, ainsi que Messieurs [R] et [N], en leurs qualités de cautions solidaires, de régler les échéances impayées sous peine de déchéance du terme des prêts.

Le 27 octobre 2025, la société [Adresse 5] a prononcé la déchéance du terme du prêt immobilier et a sollicité le règlement de la somme de 105 593, 22 euros.

Par actes en date des 10 et 26 janvier 2026, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre France a assigné la SCI BM Immobilier, Monsieur [M] [R] et Monsieur [X] [N] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de demander, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1224 et suivants du code civil, et de l’article L. 313-51 du code de la consommation :
- à titre principal :
- de juger la clause de déchéance du terme du prêt immobilier n°00003122424 comme étant régulière et non abusive,
- de condamner solidairement la SCI BM Immobilier, Monsieur [M] [R] et Monsieur [X] [N] à lui payer :
- 105 591, 59 euros au titre des sommes restant dues concernant le prêt immobilier n°00003122424, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, outre intérêts de retard au taux contractuel de 1, 18% à compter dudit décompte,
- 7 382, 95 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 7% du prêt n°00003122424,
- de préciser que les condamnations à intervenir à l’encontre de Monsieur [R] et de Monsieur [N] au titre du prêt n°00003122424 ne pourront être supérieures, pour chacun, à une somme de 92 983, 80 euros représentant le montant maximum de leur engagement de caution,
- à titre subsidiaire :
- de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt immobilier n°00003122424,
- de condamner solidairement la SCI BM Immobilier, Monsieur [M] [R] et Monsieur [X] [N] à lui payer :
- 105 591, 59 euros au titre des sommes restant dues concernant le prêt immobilier n°00003122424, selon décompte arrêté au 30 novembre 2025, outre intérêts de retard au taux contractuel de 1, 18% à compter dudit décompte,
- 7 382, 95 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 7% du prêt n°00003122424,
- de préciser que les condamnations à intervenir à l’encontre de Monsieur [R] et de Monsieur [N] au titre du prêt n°00003122424 ne pourront être supérieures, pour chacun, à une somme de 92 983, 80 euros représentant le montant maximum de leur engagement de caution,
- en tout état de cause, de condamner solidairement la SCI BM Immobilier, Monsieur [R] et Monsieur [N] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP Basset & Associés, Avocat.

Aucune conclusion n’ayant été notifiée en cours d’instance, les demandes de la société [Adresse 5] demeurent celles contenues dans son assignation, à laquelle il est référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

La SCI BM Immobilier et Monsieur [M] [R], assignés à étude, et Monsieur [X] [N], assigné conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2026 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 07 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement dirigées contre la SCI BM Immobilier

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la société [Adresse 5] verse aux débats l’offre de prêt immobilier souscrit par la SCI BM Immobilier qui permet de constater que ce prêt a été conclu aux fins d’acquérir un bien immobilier dans l’objectif d’en faire un usage locatif.

Une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet (en ce sens : Cass. 1re civ., 28 juin 2023, n°22-13.969).

Il en résulte qu’étant réputée agir conformément à son objet, la SCI BM Immobilier a agi à des fins professionnelles et n’est pas susceptible d’invoquer à son bénéfice le caractère éventuellement abusif de certaines clauses du contrat de prêt.

L’absence de paiement d’une partie des échéances aux termes convenus résulte des mises en demeure délivrées par la banque et de l’absence de preuve contraire rapportée par la SCI BM Immobilier, non comparante.

Dès lors, la demanderesse était fondée à prononcer la déchéance du terme du contrat de prêt litigieux conformément aux stipulations contractuelles. Le calcul des sommes dues par l’emprunteur est compatible avec les caractéristiques du prêt et les manquements allégués de ce dernier.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI BM Immobilier à payer à la société [Adresse 5] la somme de 105 591, 59 euros au titre du prêt n°00003122424, selon le décompte produit arrêté au 30 novembre 2025, outre intérêts au taux de 1, 18% à compter du 30 novembre 2025.

S’agissant de l’indemnité contractuelle de 7% qui apparaît dans le décompte des sommes dues, celle-ci est une pénalité soumise aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil et est manifestement excessive. En effet, l’équilibre économique de la demanderesse n’a pas été affecté par le défaut de paiement, qui ne lui a causé qu’un dommage minime.

Dans ces conditions, la pénalité sera limitée à 1% de la somme due en capital, soit 1 054, 70 euros.

Sur les demandes en paiement dirigées contre les cautions

L’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Monsieur [R] et Monsieur [N] se sont portés cautions solidaires du prêt souscrit par la SCI BM Immobilier. Ils seront condamnés solidairement avec la SCI BM Immobilier au paiement de la somme de 105 591, 59 euros au titre du prêt n°00003122424, outre intérêts au taux de 1, 18% à compter du 30 novembre 2025, et au paiement de l’indemnité contractuelle de 7% arrêtée à 1 054, 70 euros.

Ces condamnations seront prononcées dans la limite, pour chacun, de la somme de 92 983, 80 euros afin de tenir compte de leur engagement de caution.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI BM Immobilier, Monsieur [M] [R] et Monsieur [X] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Basset & Associé, Avocat.

Sur les frais irrépétibles

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI BM Immobilier, Monsieur [M] [R] et Monsieur [X] [N], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros.

Sur l'exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance du présent litige n’impose d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS