TJ 56260, 24 juill. 2026, RG 26/00302

N° RG 26/00302 - N° Portalis DBZI-W-B7K-FBC3

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 Juillet 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par Maître Stéphanie DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre-Yves MATEL, substitué par Maître Benoît MARTIN, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2026, avis a été donné aux parties que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 24 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :

Copie à :
- Me TATTEVIN
- Me MATEL
- M. [A], Expert
- Régie

R.G. N° 26/00302. Ordonnance de référé du 24 juillet 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 23 février 2025, Mme [I] [K] a donné à bail à Mme [V] [Z] un logement d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 950 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2026, Mme [V] [Z] a fait assigner Mme [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], saisi en référé, auquel il est demandé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de :
- ordonner une expertise et confier à tel expert qu’il plaira au juge de bien vouloir désigner, outre la mission habituelle, celle de :
Procéder à la visite contradictoire des lieux situés [Adresse 3] connaissance de tout document utile, et recueillir tous renseignements nécessaires,Se faire remettre entre autres documents utiles à l'accomplissement de sa mission, toutes les pièces contractuelles et d'exécution afférentes au chantier de construction en litige ainsi qu'aux garanties d'assurance s'y rapportant (contrats d'assurance et/ou toutes pièces permettant de définir les garanties offertes, ainsi que leur durée et d'identifier les assureurs concernés ainsi que les activités assurées), Dresser un historique du chantier et décrire les travaux réalisés en précisant s'ils ont été effectués dans les règles de l'art et conformément aux documents contractuels,De fournir tous éléments techniques propres à permettre de fixer si possible la date de réception, de déterminer et de chiffrer les prestations et travaux restant à réaliser ainsi que d'identifier le ou les constructeurs auxquels ils incombent et le cas échéant les délais à prévoir pour leur achèvement, De vérifier, décrire et mesurer l'existence et l'étendue des désordres allégués, tels que décrits dans l'acte d'assignation introductif de la présente instance en référé ; dans les mises en demeure du 27 octobre 2025 et 2 février 2026 (Pièces n°2 et 4), et également décrits par Maître [X] dans son procès-verbal de constat établi le 16 février 2026, (Pièce nº6), et au cours de ses propres investigations, en précisant s'il y a lieu, pour chacun d'entre eux, tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer s'ils compromettent ou non la solidité de l'ouvrage, s'ils le rendent ou non impropre à sa destination ou s'ils affectent ou non la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature ou de couvert,D'en rechercher l'origine, les causes et l'imputabilité technique et de déterminer s'ils proviennent d'un défaut de conception, d'un vice caché de matériau, d'une malfaçon de mise en œuvre ou d'une autre cause à expliciter,De fournir tous éléments d'analyse technique propre à permettre de situer dans le temps l'apparition de ces dommages, d'en mesurer l'importance, la gravité et l'évolution prévisible, ainsi que de mettre en lumière les travaux de conservation indispensables à prescrire, le cas échéant, en urgence, De décrire tous les travaux de remise en état nécessaires et préciser leur coût, à l'aide de devis, sans omettre, si nécessaire, de décrire et d'évaluer isolément les travaux dont la réalisation serait le cas échéant indispensable à bref délai, en précisant dans tous les cas les délais à prévoir pour l'exécution de ces travaux ainsi que leur impact sur l'usage de l'habitation et de ses équipements pendant leur durée, De fournir en définitive, dans les limites de sa mission, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond d'apurer les comptes entre les parties, d'établir les responsabilités encourues et les préjudices subis.- Dire et juger que l'expert, à l'issue de sa première réunion sur les lieux, informera les parties du coût prévisible de ses opérations et qu'il devra solliciter, après en avoir informé les parties, la consignation d'une ou plusieurs provisions complémentaires au cours des opérations d'expertise, si la somme consignée se révèle insuffisante à la rémunération qu'il envisage de réclamer, afin d'éviter de demander, lors du dépôt de son rapport, une rémunération qui excéderait le montant des sommes consignées,
- Réserver les dépens.

A l'audience du 28 mai 2026, la demanderesse, représentée par son Conseil, s’en est rapportée à son acte instroductif d’instance.

Pour les motifs développés dans ses conclusions en défense auxquelles elle a fait expressément référence, Mme [K], représentée par son Conseil, a demandé au juge de :
- dire et juger qu’elle n’est pas opposée, dans son principe, à la demande d’expertise judiciaire,
- statuer ce que de droit sur les dépens d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Mme [Z] expose avoir mis en demeure Mme [K] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux normes de décence, par courrier envoyé le 14 novembre 2025, aux termes duquel, outre les désordres auxquels elle disait avoir été contrainte de remédier à ses frais (éradication de mites, changement de la serrure de la cave), elle déplorait la consommation importante de la chaudière à fioul, ainsi que l’humidité de la pièce à vivre, des deux salles de bains et de la chambre du dernier étage dont la fenêtre n’apparaissaient pas étanche à l’air et à l’eau, laissant apparaître des moisissures malgré la présence d’un dispositif d’absorption.

Suite à la réponse de la propriétaire le 12 décembre suivant, rappelant que le diagnostic énergétique réalisé le 10 décembre précédent classait le logement en catégorie D, que les moisissures devaient être nettoyées à l’eau savonneuse et qu’elle avait fait intervenir l’ensemble des corps de métiers sollicités par la locataire, une nouvelle mise en demeure a été transmise à la propriétaire le 5 février 2026 aux fins qu’elle justifie, outre l’enlèvement des déchets consécutifs à l’élagage des arbres du jardin, avoir commandé l’exécution des travaux réclamés, et notamment ceux permettant d’assurer une isolation conforme des lieux et de faire disparaître les causes de l’humidité et des moisissures.

Le 16 février 2026, Mme [K] a fait procéder à un constat de l’état du logement par commissaire de justice relevant :
- dans les wc,
- la présence de moisissures sur le tour de la fenêtre dans l’angle bas à droite à la jonction avec le mur de l’ouvrant et celui formant l’angle ainsi qu’au niveau du haut du mur,
- une fissure en haut de la fenêtre au niveau du mur,
- de l’air qui passe en maintenant enfoncé le bouton de la chasse d’eau
- dans la pièce droite rez-de-chaussée : l’air qui passe à travers les côtés des ouvrants, et plus particulièrement au niveau de la fenêtre sur la droite en entrant
- dans la salle d’eau :
- diverses taches de moisissures au niveau du plafond sur toute la longueur de la fenêtre, sur le côté droit et dans l’angle gauche
- un courant d’air froid qui passe de chaque côté de la fenêtre,
- dans l’entrée : un courant d’air froid au niveau des charnières de la porte, sur les côtés et en haut, ainsi qu’au niveau de la serrure qui présente un trou,
- dans la salle de bain du haut :
- importante quantité de moisissures, particulièrement présente autour de la fenêtre, en partie haute et sur les côtés, mais également au niveau des murs et du plafond à proximité de l’ouvrant,
- un courant d’air froid de chaque côté de la fenêtre,
- dans la chambre du dernier étage :
- de la moisissure autour de la fenêtre en bois en simple vitrage, la partie basse en étant entièrement couverte,
- des gouttes de condensation sur la fenêtre,
- le mur du bas de la fenêtre est mouillé au toucher,
- dans le couloir : cloques au niveau du papier peint du plafond, lequel est froid et humide au toucher,
- sur le pignon et la façade arrière : enduit dégradé, craquelures et fissures sous la cheminée, sur la façade où se trouve la fenêtre du dernier étage particulièrement touchée par les moisissures ; grosse tache d’eau foncée sur la façade arrière,
- une humidité importante dans la cave.

Mme [K] expose que l’immeuble a fait l’objet d’importants travaux de rénovation en 2019 pour un montant chiffré à la somme de 19 455,78 euros, outre la réfection du système électrique et du réseau de plomberie, puis le remplacement du chauffe-eau en 2020 et la réfection des peintures en 2022.
Elle entend faire valoir que des travaux de réparation ont également été réalisés en janvier 2025, après le départ de la locataire précédente, de même qu’elle a fait procéder à la rénovation de la toiture, la création d’une fenêtre de toit, la reprise d’une ancienne menuiserie et la réfection des étanchéités de la salle d’eau.
Mme [K] souligne enfin qu’elle a eu soin de faire intervenir plusieurs entreprises à la demande de Mme [Z] et que le DPE réalisé le 10 décembre 2025 a permis de constater que le logement respectait les règles de décence.
Elle indique cependant ne pas être opposée au principe de la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise compte tenu des griefs invoqués par Mme [Z].

En conséquence et au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile et il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire.
Cette expertise sera opposable à l’ensemble des parties assignées, qui seront présentes à l’expertise, et s’exercera dans les conditions décrites au dispositif.

Sur les autres demandes

La présente décision dessaisissant le juge des référés, les dépens ne sauraient être réservés.
Ils seront dès lors laissés à la charge provisoire de la partie qui les a exposés.

PAR CES MOTIFS