TJ 38544, 3 juill. 2026, RG 26/00049

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 03 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00049 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSHD
NATURE AFFAIRE : 5AZ/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [C] [O] C/ S.A. [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 03 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ,
Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : Me MORIZE
le : 03 juillet 2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me BRUNET
le : 03 juillet 2026

DEMANDEUR

M. [C] [O]
né le 24 Décembre 2001 à ST CHAMOND (42400),
demeurant 15 place Louis Revol - 38200 VIENNE
représenté par Maître Solenne MORIZE, avocat au barreau de LYON,
substituée par Maître Lola BOUGHERMOUH, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. [Q] - RCS AIX EN PROVENCE N°642 016 703
prise en la personne de son représentant légal en exercice,
dont le siège social est sis 1175 petite route des Milles - 13547 AIX EN PROVENCE CEDEX 4
représentée par Maître Virginie BRUNET, avocat au barreau de LYON
substituée par Maître Gaëlle CHAVRIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de VIENNE,

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 29 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Juillet 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Florence DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE
Le 10 février 2023 la [Q] a donné à bail à Monsieur [C] [O] un logement à usage d’habitation situé, 15, Place REVOL à VIENNE (38200).
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, Monsieur [C] [O] a fait citer la [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection de VIENNE aux fins de le faire condamner, avec bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser les sommes de :

1307.60 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance sur la période de mai 2024 à novembre 2024 ;2232.73 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance sur la période d’octobre 2024 à mai 2025 ; 1210.33 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance sur la période du 15 mai 2025 au 05 septembre 2025 ; 96.83 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de vivre dans son logement mis à disposition durant 8 jours suite à la présence de rongeurs ;290.20 euros à parfaire au jour du jugement au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’occupation d’un logement plus petit que le logement objet du bail ;290.48 euros à parfaire au jour du jugement au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’occupation liée à l’état du logement temporairement mis à disposition de Monsieur [Y] [O] ; 7000 euros au titre du préjudice moral de Monsieur [C] [O] ; 3000 euros au titre du préjudice sanitaire de Monsieur [C] [O] ; 2329.20 euros au titre du préjudice financier de Monsieur [C] [O] ;2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.Monsieur [C] [O] soutient avoir subi de nombreux désagréments résultant du non-respect des obligations de la [Q] en tant que bailleur telles que prévues par les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 ; Il prétend que la [Q] a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent tant sur le logement initialement loué que sur le logement de remplacement ; pour ces raisons, il sollicite l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.
Après plusieurs renvois contradictoires, à l'audience du 29 mai 2026, Monsieur [C] [O] valablement représenté par son conseil, aux termes de ses conclusions n°1 sollicite la condamnation de la [Q] à réaliser sous astreinte de 300 euros par jour de retard, les travaux permettant de mettre un terme à la prolifération des moisissures et de l’humidité persistante du logement ainsi que des travaux d’embellissements, outre la condamnation de la [Q] à lui verser la somme de 980.37 euros arrêtée au 16 avril 2026, outre 326.79 euros par mois à compter du 16 avril 2026 et jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état du logement, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à la persistance des désordres du logement réintégré ; il reprend ses demandes d’indemnisation et réévalue à 362.75 euros à parfaire au jour du jugement au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’occupation d’un logement plus petit que le logement objet du bail ; ainsi qu’à 363.10 euros à parfaire au jour du jugement, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l’occupation liée à l’état du logement temporairement mis à disposition de Monsieur [C] [O].
En défense, la [Q] valablement représentée, conclut au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [C] [O] et sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle expose que le demandeur ne démontre pas la réalité du manquement de son obligation de délivrance ; qu’elle a, à chaque signalement, accompli avec diligence l’ensemble des démarches utiles et nécessaires afin d’identifier l’origine des désordres, d’y remédier et d’assurer la remise en état du logement ; qu’en tout état de cause, les demandes indemnitaires de Monsieur [C] [O] sont manifestement excessives injustifiées et que certaines ont déjà été indemnisées.
Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré à la date 03 juillet 2026 pour qu'un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale
Aux termes de l’article 1719 du Code civil ; Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) ;
Ces textes instituent une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure.
Néanmoins, il incombe à Monsieur [C] [O] qui invoque les manquements de la [Q], d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, le contrat de bail porte sur un appartement d’habitation moyennant un loyer initial hors charge de 294.50 euros ;

Sur la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux relatifs aux moisissures ;
Monsieur [C] [O] soutient que la [Q] n’a pas réalisé les travaux nécessaires à la remise en état de son logement dans son ensemble ; il fait valoir que depuis son retour dans son appartement, de nouvelles moisissures ont fait leur apparition, ce dont il justifie par la production de l’état des lieux d’entrée du 16 janvier 2026 ; il réclame, en conséquence, une condamnation sous astreinte de son bailleur à réaliser les travaux nécessaires.
La [Q] conteste tout manquement et soutient avoir réalisé les travaux lui incombant afin de remédier à l’ensemble des désordres nécessaires affectant le logement.
En l’espèce, l’état des lieux réalisé au « retour » du locataire dans les lieux loués fait état trace de moisissures dans la chambre et le salon. Toutefois, ces mentions ne peuvent suffire à démontrer la persistance d’une humidité dans les lieux loués, ni l’apparition de nouvelles moisissures.
En conséquence, Monsieur [C] [O] sera débouté de sa demande de condamnation à la réalisation de travaux.

Sur les préjudices de jouissance consécutifs aux différents sinistres ;
1- Le préjudice de jouissance de 1307.60 euros au titre de la période de mai 2024 à novembre 2024 ;
Il n’est pas contesté que des dégâts des eaux ont été déclarés, en mai et octobre 2024.
Il n’est pas davantage contesté que les dégâts des eaux consistaient en des infiltrations provenant d’une canalisation d’évacuation des eaux usées de l’appartement situé au-dessus et loué à Monsieur [C] [O].
Afin de démontrer l'existence de désordres, Monsieur [C] [O] verse aux débats des photos et rapports d’expertise.
Le premier rapport, du 11 juin 2024, indique qu’ une fuite, survenue le 15 mai 2024, sur une canalisation d’évacuation d’eaux usées de la baignoire de l’appartement sus-jacent a dégradé un plafond de l’appartement et du mobilier du locataire.
Le second rapport, daté du 22 novembre 2024, fixe le sinistre au 28 octobre 2024 et mentionne la présence d’humidité à hauteur de 60% dans la chambre et le séjour du logement, ainsi que des dégradations du mobilier et du linge du locataire.
Plusieurs courriers ont été échangés avec la [Q] sur la nécessité du relogement de Monsieur [C] [O].
L'analyse de l'ensemble des pièces produites permet de constater que le locataire rapporte suffisamment la preuve des dégâts des eaux qu'il allègue, lesquels provenaient de l’immeuble.
Le rapport d’expertise d’assureur, établi au mois de novembre 2024 est éloquent quant à l'importance des infiltrations d'eau et des détériorations occasionnées, puisqu’il relève un taux d’humidité de 60 % dans le salon et la chambre de Monsieur [C] [O].
Il est ainsi suffisamment établi que l'appartement donné à bail, était devenu en grande partie impropre à sa destination.
La [Q] ne dément pas être propriétaire de l’immeuble entier dans lequel se situent ces deux locaux, ni la réalité des désordres subis par Monsieur [C] [O], ni l’origine des sinistres.
La [Q] affirme que les dégâts des eaux provenaient de causes distinctes, pour lesquelles elle est intervenue rapidement, de sorte qu’aucun manquement ne saurait lui être reproché.
En tout état de cause, dès lors que la garantie due par le bailleur en application de l'article 1721 est une responsabilité sans faute, les diligences dont justifie la [Q] ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité à l'égard de Monsieur [C] [O] , en raison de l'impropriété des lieux à leur usage d'habitation.
De même, si le bailleur est fondé à soutenir que les désordres du mois d’octobre 2024 résultent de d’un manque de chauffage et d’aération de l’appartement, l'origine étrangère du sinistre et le manque de chauffage de l’appartement par le locataire ne constituent pas un cas de force majeure, seul susceptible d'exonérer la [Q] de sa responsabilité de bailleur.
En ces conditions, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire en bon état d'usage et de réparation est avéré, les infiltrations trouvant leur origine dans des parties privatives extérieures au local loué, les moisissures résultant directement du dégât des eaux de mai 2024. La [Q] sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ce manquement.
Sur le montant du préjudice ;
Le locataire soutient avoir dû vivre de mai à novembre 2024 dans un logement affecté par l’humidité et les moisissures dans la pièce principale, le privant d’une superficie de 25m2 sur les 48,70m2 que compte son logement, il évalue à 1307.60 euros son préjudice de jouissance.
L'article 1231-1 du Code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En application de l'article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.
Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, seul le préjudice direct et certain peutêtre intégralement indemnisé.
Il convient de préciser que les pièces relatives à l'indemnisation du demandeur par les assurances concernent des frais d’indemnisation de préjudice matériel et non l'indemnisation du préjudice de jouissance, qui incombe au bailleur, à charge pour celui-ci d'intenter les recours qu'il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l'indemnisation du demandeur n'est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.
En conséquence, au regard, d’une part, du premier désordre, consistant en une infiltration d'eau ponctuelle touchant une partie des plafonds de l'appartement et de ses conséquences sur l’hygrométrie du logement, de la période à compter du 15 mai 2024 (date du premier sinistre) au 26 juin 2024 (date des travaux au regard de la date de la facture), et d’autre part, du second désordre qui s’étend de la période comprise entre la date certaine à laquelle le bailleur a été informé, soit le 28 octobre 2024, et la résolution du désordre au 30 novembre 2024, enfin eu égard à la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [C] [O] à la somme de 959 euros, soit 25 % du loyer mensuel actualisé sur 77 jours.
2- Le préjudice de jouissance de 2232.73 euros au titre la période d’octobre 2024 à mai 2025 ;
Le locataire soutient que l’appartement était quasi inhabitable, et évalue son préjudice de jouissance à 90% du montant du loyer.
Sur cette période, Monsieur [C] [O] fait état de moisissures rendant son logement totalement impropre à l’habitation; il soutient que, jusqu’à la survenance du troisième sinistre, il lui était impossible de vivre dans les lieux loués. Afin de démontrer l'existence deS désordres, Monsieur [C] [O] verse aux débats le rapport d’expertise du 22 novembre 2024, qui relève un taux d’humidité de 60% dans son appartement.
Si au regard de ce qui précède, il convient de retenir la responsabilité de la SFH, il y a lieu de réduire la période visée ; Monsieur [C] [O] ayant déjà admis à percevoir une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance jusqu’au 30 novembre 2024.
Sur le montant du préjudice pour la période retenue soit du 1er décembre 2024 au 15 mai 2025 ;
Au regard d’une part, de la prise en compte de l’absence de chauffage constatée à plusieurs reprises par les entreprises intervenantes, laquelle, si elle ne peut être la cause principale de la présence de moisissures, au regard de l’historique de l’appartement, contribue à maintenir un taux d’humidité dans l’appartement favorable à leur prolifération, et d’autre part, de ce qu’il ressort des échanges entre le père de Monsieur [C] [O] et la [Q], que Monsieur [C] [O] n’était présent à Vienne que 15 à 20 jours par mois durant cette période. En conséquence, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance à 50% du loyer mensuel sur une période de 110 jours, correspondant à 20 jours pour le mois de décembre 2024 à d’avril 2025 et 10 jours pour le mois de mai 2025.
Pour le mois de décembre 2024 : (373.6/30 jours X 20 jours) X 50%=124.55 euros
Pour la période du 1er janvier 2025 au 15 mai 2025 : (363.10/30 jours X 80 jours) X 50% 484.15 euros.
Soit la somme totale de 608.70 euros.

Sur le préjudice de jouissance lié à l’absence de relogement entre le 15 mai 2025 et le 05 septembre 2025 ;

Monsieur [C] [O] sollicite à ce titre la somme de 1210.33 euros. Toutefois, cette demande ne saurait être acceuillie. La [Q] justifiant avoir proposé, dans les meilleurs délais, une solution de relogement, qui n’a été acceptée par Monsieur [C] [O] que le 31 juillet 2025. Par ailleurs, nonobstant le dysfonctionnement de la VMC et la nécessité de procéder au nettoyage de l’appartement proposé, il ressort des pièces produites que Monsieur [C] [O], alors en déplacement (pièce 10) a également retardé son déménagement.
Dans ces conditions, il n’est pas établi que son relogement soit imputable à une carence fautive de la [Q].
Monsieur [C] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance résultant de la présence de rongeurs dans l’appartement mis à disposition ;
Monsieur [C] [O] sollicite la somme de 96.83 euros à ce titre. Il soutient que le logement s’est révélé totalement impropre à l’habitation en raison de la présence de rongeurs à compter du 24 octobre 2025 et jusqu’au 1er novembre 2025, date de la dératisation.
La [Q] affirme que la présence de rongeurs n’est pas avérée ; à cet égard, elle s’appuie sur le compte rendu de l’entreprise de dératisation qui relève, le 29 octobre 2025, l’absence de rongeurs dans les appartements visités, ainsi que dans les parties communes.
Monsieur [C] [O] au soutien de sa demande, verse aux débats, des images d’excréments, sans autre précision, qui même à supposer qu’il s’agisse de photographies prisesdans son appartement et d’excréments de rongeurs, ne peuvent suffire à démontrer que leur présence rendait le logement impropre à son usage, d’autant que la présence de rongeurs n’a été constatée dans aucun des autres appartements visités.
En conséquence, Monsieur [C] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur le préjudice de jouissance résultant de l’occupation d’un logement mis à disposition plus petit que le logement objet du bail ;
A ce titre Monsieur [C] [O] réclame la somme de 362.75 euros pour la perte de 9.70 m2 de surface habitable, le logement mis à sa disposition présentant une surface inférieure de 9.70m2 à celle du logement initial.
S’il est constant que le prix du loyer est calculé sur la base de la surface habitable, il peut également carier, à surface équivalente ou moindre, selon de multiples critères (vue, quartier, équipements…). En l’espèce, la [Q] ne verse au dossier aucun élément permettrant de justifier le montant du loyer du logement mis à disposition.
En conséquence, Monsieur [C] [O] sera fondé à obtenir de la [Q] la somme de 362.75 euros à ce titre.
Sur le préjudice de jouissance résultant de l’état du logement mis à disposition ;
Monsieur [C] [O] dénonce l’état déplorable de l’appartement dans lequel il a été relogé, et appuie sa demande d’indemnisation sur les termes d’un procès- verbal réalisé le 08 septembre 2025.
En l’espèce, s’agissant des constatations faites dans le logement mis à disposition par le commissaire de justice, il convient, d’une part, de relever que les traces de moisissures sur les meubles appartenant à Monsieur [C] [O] proviennent de leur séjour dans l’appartement sinistré et non de la présence d’humidité dans le logement mis à disposition ; d’autre part, s’agissant de la présence de rouille et de champignons, le commissaire note qu’il s’agit de simples traces et non d’une présence avérée.
En conséquence, l’état déplorable du logement mis à disposition n’est pas démontré en l’espèce, d’autant que la [Q] verse aux débats, au soutien de ses prétentions, un courrier du service communal d’hygiène de la Mairie attestant de l’habitabilité du logement de substitution.
En conséquence, Monsieur [C] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance lié à la persistance des désordres dans le logement réintégré ;
Cette demande ne peutêtre accueillie, Monsieur [C] [O] ne démontrant pas la persistance des désordres et ayant, au surplus, été débouté précédemment de sa demande de travaux de remise en état.
Il sera débouté.

Sur les demandes de dommages et intérêts ;
Concernant les préjudices évoqués ci-après, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
1- Au titre du préjudice moral ;
Force est de constater que le locataire a procédé à plusieurs déclarations de sinistres, adressé plusieurs courriers, participé à plusieurs expertises d’assurance, avant d’être contraint à déménager temporairement puis à saisir le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir réparation, ce qui a nécessairement été source de stress. Néanmoins, il n’en justifie pas à hauteur de la somme réclamée.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de fixer l’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [C] [O] àla somme forfaitaire de 2.000 euros.
2- Sur le préjudice sanitaire ;
Monsieur [C] [O] verse au soutien de sa demande des certificats médicaux attestant d’une souffrance pulmonaire. Il soutient avoir été admis aux urgences hospitalières, en raison de l’insalubrité de son logement pour une pneumopathie en juillet 2025, ainsi que d’une bronchopneumopathie chronique.
La [Q] conclut au débouté, au motif que Monsieur [C] [O] ne vivait plus dans l’appartement sinistré lors de son admission aux urgences.
S’il est constant que la présence de moisissures peut entraîner ou aggraver des pathologies respiratoires (asthme, rhinite allergique, infections), notamment chez les personnes sensibles. Il n’en demeure pas moins, que les pièces produites établissent que [Z] [C] [O] souffre d’une bronchopneumopathie chronique depuis 2011. En outre, lors de son hospitalisation en juillet 2025, pour une pneumopathie, [Z] [C] [O] a quitté les lieux sinistrés depuis environ un mois, délai qui apparaît peu compatible avec l’aqpparition d’une pneumopathie, présentée comme étant d’origine infectieuse, dès lors qu’elle a été traitée par antibiothérapie.
En conséquence, le lien de causalité entre les désordres affectant le logement et le préjudice sanitaire invoqué n’est pas établi.
Monsieur [C] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.
3- Sur le préjudice financier ;
Monsieur [C] [O] réclame la somme de 2329.20 euros de frais d’hôtel exposés au cours des mois de mai et juin 2025, soutenant que les carences son bailleur l’on contraint à séjourner à l’hôtel.
En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir le lien de causalité entre les manquements reprochés à la [Q] et le préjudice allégué. En effet, Monsieur [C] [O] bénéficiait, durant cette période, d’un logement mis à sa disposition par la [Q] et il ressort des échanges produits aux débats, que lui-même ainsi que son père, évoquent à plusieurs reprises ses nombreux déplacements professionnels, lesquels l’éloignaient régulièrement de son logement.
En conséquence, Monsieur [C] [O] sera débouté de cette demande.
Sur les autres demandes
La [Q] sera condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
La [Q] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [O] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La [Q] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Enfin, en application de l'article 514 nouveau du Code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement sera de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, exécutoire de droit, CONDAMNE La [Q] à payer à Monsieur [C] [O] les sommes de :