TJ 38544, 19 juin 2026, RG 25/00705
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Texte de la décision
MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 19 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00705 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQPQ
NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : Société SCPI KYANEOS PIERRE C/ [P] [W]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE
JUGEMENT DU 19 Juin 2026
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge
en présence de : Madame Louise GROCCIA, Auditeur de justice
Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier
DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : Me SANCHEZ - Me BILLON
le : 19.06.2026
DEMANDERESSE
Société SCPI KYANEOS PIERRE
RCS AVIGNON 839 154 614,
dont le siège social est sis 1578, avenue de la 2ème Division Blindée - Immeuble le Grand Angle - 30133 LES ANGLES
représentée par Maître KARINE SANCHEZ, avocat au barreau D’AVIGNON
substituée par Maître Alexia SADON de la SELAS AGIS, avocat au barreau de VIENNE,
DEFENDERESSE
Mme [P] [W], demeurant 15 rue Lafayette - 38200 VIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-3544-2025-001974 du 16/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)
représentée par Maître Camilia BILLON, avocat au barreau de VIENNE
substituée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE,
Qualification : contradictoire, en premier ressort
Débats tenus à l'audience du 17 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Juin 2026
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.
Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat de bail en date du 6 novembre 2017, la SCPI KYANEOS PIERRE a donné en location à Madame [P] [W] un logement sis 15, rue Lafayette - 38200 VIENNE.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait délivrer à Madame [P] [W] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 1.750,48 euros correspondant au montant des loyers dus au 6 janvier 2025, outre le coût de l'acte.
Par assignation délivrée à Madame [P] [W] le 28 juillet 2025, la SCPI KYANEOS PIERRE sollicite que soit constatée la résiliation du bail conclu entre les parties et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire ; la SCPI KYANEOS PIERRE réclame en outre la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et le paiement de la somme de 1.734,62 euros au titre de loyers échus et impayés ; outre celle de 750,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.
A la suite de renvois ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026. En application de l’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tout élément relatif à l’existence d’une procédure de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.
La SCPI KYANEOS PIERRE, représentée par son Conseil, précise n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement de surendettement au profit de Madame [P] [W], confirme ses demandes avec actualisation de sa créance de loyers à la somme de 1.836,24 euros au 2 février 2026 et ajoute consentir à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50,00 euros mensuels.
Madame [P] [W], représentée par son Conseil, sollicite l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire (à hauteur de 25,00 euros mensuels) et subsidiairement, l'octroi de délais aux fins de lui permettre de trouver une solution de relogement. Elle sollicite par ailleurs le rejet des demandes plus amples ou contraires de sa bailleresse.
Pour un exposé plus amples des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures, auxquelles elles se sont expressément référées.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
La procédure est régulière, la requérante justifiant du signalement des impayés auprès de la CCAPEX et de la notification au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l’audience de l’assignation aux fins d’expulsion.
Sur l’arriéré locatif
Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le principe et le montant de la créance sont établis par la production d’une copie du contrat de bail, de l’assignation et du relevé de compte actualisé au 16 avril 2026.
Madame [P] [W] ne conteste pas cette dette de loyers.
Il convient dès lors de condamner Madame [P] [W] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE, la somme de 1.453,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les délais de paiement, la résiliation du bail et l’expulsion
La clause résolutoire insérée au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le régime de la loi de 1989 relève d'un ordre public de protection, si bien que l’éventuel délai contractuel plus favorable au locataire doit prévaloir sur l’application de ces dispositions.
Néanmoins, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, par application des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et 1104 du Code civil, accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L’octroi de tels délais suspend la clause de résiliation de plein droit.
En l’espèce, le commandement délivré par la SCPI KYANEOS PIERRE le 22 janvier 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Il est établi par les pièces produites notamment par le décompte actualisé au 16 avril 2026 que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois du commandement. La clause résolutoire a donc été acquise à la date du 22 mars 2025.
En l’espèce, il apparaît que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience, en y apportant par un complément ayant permis de faire diminuer l'arriéré locatif et en justifiant de ses ressources (pièces 1 à 4 défenderesse) et que la bailleresse est favorable à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Il convient donc d’accorder à Madame [P] [W], des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si Madame [P] [W] se libère de la dette dans les conditions fixées au dispositif.
En cas de non respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit. La SCPI KYANEOS PIERRE sera ainsi autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [W].
En outre, la SCPI KYANEOS PIERRE est fondée à réclamer, au titre de la réparation du préjudice causé par le maintien de Madame [P] [W] dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courants avec indexation le cas échéant, étant précisé que, s’agissant de l’indemnité, elle sera due au prorata du temps d’occupation, à terme échu, et qu’elle produira intérêts à compter de chaque échéance.
Sur les autres demandes
La défenderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.
Il sera alloué à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit :
- CONSTATE l’acquisition, à la date du 22 mars 2025, de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement sis 15, rue Lafayette - 38200 VIENNE entre la SCPI KYANEOS PIERRE et Madame [P] [W] ;
- SUSPEND les effets de cette clause pendant un délai de 36 mois à compter de ce jour, sous condition que Madame [P] [W] s’acquitte des loyers courants et des mensualités de remboursement de sa dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci dessous ;
- RAPPELLE que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par le locataire ;
- CONDAMNE Madame [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant augmenté des charges avec indexation le cas échéant, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et dont le montant produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir ;
- CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme totale de 1.453,49 euros au titre des loyers échus et impayés, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 avril 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
- ACCORDE à Madame [P] [W] un délai de paiement de 36 mois à compter du présent jugement pour s’acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuel d’au moins 45,00 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai ;
- RAPPELLE que pendant le cours du délai, la majoration d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues ;
- DIT que si Madame [P] [W] respecte les modalités de remboursement de la dette locative et règle à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l’issue du délai ne pas avoir joué ;
- DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;
- DANS CE CAS :
CONSTATE la résiliation du bail conclu pour le logement le 6 novembre 2017, à la date du 20 juillet 2025 ; AUTORISE la SCPI KYANEOS PIERRE à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Madame [P] [W] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
- CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 250,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNE Madame [P] [W] aux dépens ;
Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
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