TJ 38544, 19 juin 2026, RG 25/00818

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 19 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00818 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DRGN
NATURE AFFAIRE : 50B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [A] [F] C/ [T] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 19 Juin 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : Mme [F]
le : 19.06.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Mme [O]
le : 19.06.2026

DEMANDERESSE

Mme [A] [F],
demeurant 38 AVENUE DU DOCTEUR LUCIEN STEINBERG - 26140 ST RAMBERT D’ALBON (DRÔME)
comparante

DEFENDERESSE

Mme [T] [O],
demeurant 6 rue prosper ALFARIC 69200 VENISSIEUX
comparante

Qualification : contradictoire, en dernier ressort

Débats tenus à l'audience du 17 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Juin 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 2 janvier 2025, Madame [A] [F] a donné en location à Madame [T] [O] un logement meublé sis 25, rue de l’Eperon à VIENNE (38).

Un état des lieux d’entrée signé par les deux parties a été réalisé le 2 janvier 2025.
Les lieux ont été libérés et un procès-verbal faisant état d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 17 avril 2025.

A la suite d’une tentative de conciliation initiée par Madame [T] [O] et s’étant soldée par un constat d’échec, Madame [A] [F] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de VIENNE par requête reçue le 10 septembre 2025 aux fins de voir condamner Madame [T] [O] à lui payer la somme de 4.000,00 euros en principal outre 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, considérant que le logement donné à bail avait subi des dégradations.

A la suite de renvois et d’un relevé de caducité, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 avril 2026.

Ce jour, Madame [A] [F] comparaît en personne et sollicite de voir condamner Madame [T] [O] à lui payer les sommes de :

4.000,00 euros au titre de l’arriéré locatif (représentant 15,00 euros) et des dégradations locatives constatées à la suite de la libération des lieux ;
1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle expose qu’à la suite de sa dédite, Madame [T] [O] a annulé au dernier moment les visites prévues pour remettre le bien en location et que ce n’est que lors de la récupération des clés que la bailleresse a réalisé l’état du logement, qu’elle décrit comme particulièrement dégradé, en dépit du faible temps de la prise à bail (3 mois). Elle ajoute que sur la durée de la prise à bail, le logement n’a jamais été aéré et que des voisins lui ont rapporté que des hommes montaient régulièrement dans le logement. Elle se réfère aux photographies prises par le commissaire de justice permettant d’établir le mauvais état du logement et à l’attestation réalisée par la locataire suivante, qui a donné congé au bout de quelques jours du fait de l’état du logement (présence de punaises de lit notamment). Elle explique que la somme demandée par elle au titre des dégradations locatives est forfaitaire, le montant de l’ensemble des éléments qui pourraient être remplacés ou remis en l’état étant supérieur à la somme demandée.

Madame [T] [O] comparait en personne et demande le rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre par Madame [A] [F].

Elle indique que le logement était déjà en mauvais état lors de son entrée dans les lieux (moisissures dans la salle de bains, canapé abîmé), qu’elle s’est « faite avoir » lors de la signature de l’état des lieux d’entrée et qu’elle n’a pas pensé à prendre des photographies du logement dans les jours ayant suivi son emménagement. Elle explique la durée limitée de son occupation par le fait que les rapports n’étaient pas bons avec sa bailleresse et reconnaît qu’elle n’a pas pu se libérer pour que des visites puissent se tenir avant la libération des lieux. Elle avance ne pas avoir pu assister à l’état des lieux de sortie car elle avait déjà rendu les clés en les déposant dans la boîte aux lettres d’une voisine à la demande de la bailleresse et présente un SMS à la juridiction indiquant : « Bonjour, Pouvez-vous les déposer dans la boîte aux lettres de Mme [Y] ce jour ? Elle est au courant. En vous remerciant ». Elle conteste être à l’origine des dégradations constatées ou de la présence de punaises de lit et ajoute avoir proposé qu’un nettoyage du logement soit réalisé par sa sœur (qui travaille dans le secteur), mais que cela a été refusé par Madame [A] [F].

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement en principal

Sur l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l’arriéré locatif (15,00 euros) dont se prévaut la bailleresse n’a fait l’objet d’aucune contestation et sera dès lors tenu pour constant.

La somme due au titre de l’arriéré locatif s’élève donc à 15,00 euros.

Sur les frais liés à l’intervention d’un commissaire de justice pour l’EDL de sortie

Aux termes de l’article 3-2 al. 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa dudit article, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, les deux parties admettent que l’EDL de sortie n’a pas pu être établi amiablement et la bailleresse justifie avoir réglé la somme de 250,00 euros TTC pour l’établissement du constat produit (relevé de frais et honoraires établi par la SCP [W] et YSCHARD en date du 22 avril 2025). Il convient de mettre la moitié de cette somme à la charge de la locataire, soit 125,00 euros.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et d'autre part de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (dont la liste non exhaustive est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés. En outre, le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

En l'espèce, Madame [T] [O] fait valoir que l’état des lieux d’entrée ne reflète pas l’état du logement lors de la prise à bail et fait valoir que de la moisissure était déjà présente, notamment au niveau de la salle de bains. Pour autant, elle ne produit aucune pièce (photographies datées, envoi de courriers demandant la complémentation de l’EDL…) permettant de remettre en cause l’état des lieux d’entrée qu’elle reconnaît avoir signé. Dès lors, l’état des lieux d’entrée du 2 janvier 2025, lequel est contradictoire, sera tenu comme probant.

De plus, Madame [T] [O] ne saurait se prévaloir du caractère non opposable du constat de commissaire de justice, dans la mesure où elle a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception pour s’y rendre (page 1/31 du constat).

Ainsi, il sera relevé que :

S’agissant des frais de nettoyage, l’état des lieux d’entrée contradictoire indique que le logement a été livré en bon état (« BE ») s’agissant des peintures murales ; qu’a contrario, le procès-verbal de constat faisant office d’état des lieux de sortie relève la présence de marques, impacts, zones raclées, peinture sale, avec présence de moisissures dans certaines zones, traces de poussée, taches (p. 3, 15, 17 notamment) ; que de plus, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence de salissures dans le logement, alors que le PV de constat valant état des lieux de sortie fait état de « carrelage sale, poussiéreux », « les étagères sont sales, tachées en plusieurs points », « l’intérieur des placards est sale et taché », « un égouttoir émaillé beige est très sale », « plaque de cuisson entièrement tachée, avec de la matière brûlée et collée », « réfrigérateur dont l’intérieur est sale », « le montant du meuble est complètement taché, avec des traces de graisse et de coulures », « traces de doigts et d’éclaboussures », « les plinthes sont poussiéreuses et sales »… ; la demanderesse justifie d’une facture émise par la société AC2P NETTOYAGE réglée le 21 avril 2025, d’un montant de 667,92 euros TTC, somme qu’il est légitime de mettre à la charge de la locataire.

S’agissant de la présence de nuisibles (insectes), le constat faisant état des lieux de sortie est taisant sur ce point et les photographies l’accompagnant n’établissent pas la présence d’insectes au moment de sa réalisation ; l’attestation de la locataire suivante évoquant une installation en date du 4 mai 2025 (soit plus de 15 jours après la réalisation de l’EDL de sortie), il sera considéré qu’il n’est pas rapporté la preuve de ce que les insectes étaient présents au moment de la libération des lieux et il ne sera donc alloué aucune somme de ce chef.
S’agissant de la reprise d’un vélux, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un vélux en bon état mais dont le rideau occultant est « abîmé », alors que le constat valant état des lieux de sortie indique « « un vélux en bois avec pare-soleil. Celui-ci est cassé. La menuiserie du vélux en bois est entièrement moisi », avec photographie à l’appui. La bailleresse justifie d’un devis établi par la SARL SOCIETE NOUVELLE MURSOL chiffrant les travaux de réparation à la somme de 660,00 euros TTC, qu’il convient de mettre à la charge de la locataire au vu de la dégradation (passage d’un rideau abîmé à un mécanisme cassé, outre l’apparition de moisissures autour du cadre) survenue lors de la prise à bail.
S’agissant du remplacement du canapé, l’état des lieux d’entrée liste la présence d’un canapé gris et d’un fauteuil gris, sans plus de précisions ; l’EDL de sortie mentionne quant à lui : « un canapé d’angle en tissu de couleur grise, le tissu est griffé en plusieurs points, des fils sont tirés » ; si ces constatations permettent d’établir que des dégradations sont intervenues en cours de bail, le remplacement de cet élément d’ameublement n’apparaît pas proportionné (un devis à hauteur de 599,00 euros établi par la société BUT étant produit) et il convient donc de limiter l’indemnisation de ce chef à une somme forfaitaire que l’équité commande de fixer à la somme de 150,00 euros.
S’agissant du remplacement de la cuisinière, l’état des lieux d’entrée liste une plaque de cuisson avec four combiné de marque THOMSON à l’état neuf (« N »), tandis que le constat de commissaire de justice relève : « une gazinière noire avec plaque de cuisson entièrement tachée, avec de la matière brûlée et collée sur la surface. L’intérieur du four est sale » ; la demanderesse justifie d’une capture d’écran prise sur le site de la société DARTY, relative à un produit similaire (cuisinière avec four intégré de marque HISENSE) et faisant état d’un prix de 399,99 euros qu’il apparaît proportionné de laisser entièrement à la charge de la locataire, cet équipement ayant été livré neuf lors de son entrée dans les lieux.
S’agissant du remplacement du meuble intégrant la vasque lavabo, l’EDL d’entrée indique la présence d’un « meuble combiné marbre » en bon état ; l’EDL de sortie décrit : « un meuble de salle de bain avec vasque surmontée d’un miroir. L’ensemble est sale, poussiéreux et entartré. L’ensemble des portes et tiroirs des meubles sous éviers est hors service. La partie base du meuble est gondolé. Le miroir est entièrement recouvert d’éclaboussures et de tartre », avec photographies à l’appui, démontrant la nécessité d’un remplacement. La demanderesse produit une capture d’écran prise sur le site de la société HOMARY, relative à un produit similaire (meuble-lavabo sur pied double muraux blanc dessus en faux marbre) et faisant état d’un prix de 899,99 euros qu’il apparaît proportionné de laisser entièrement à la charge de la locataire, un simple nettoyage du meuble apparaissant insuffisant à remédier à l’intégralité des dégradations causées.
Sur le meuble à casiers se trouvant dans le séjour, la commode et l’étagère, il sera relevé que l’EDL d’entrée n’en fait pas mention, si bien que leur état initial est inconnu et que les dégradations survenues en cours de bail sont insuffisamment démontrées. Il ne sera donc alloué aucune somme de ces chefs.
Sur le calcul de la somme due

Au vu de ce qui précède et compte tenu du fait que le dépôt de garantie a été conservé entre les mains de la bailleresse, la somme due par Madame [T] [O] s’établit comme suit :

Arriéré locatif
15,00 euros
Frais établissement constat
125,00 euros
Frais de nettoyage
667,92 euros
Velux
660,00 euros
Canapé
150,00 euros
Gazinière
399,99 euros
Meuble vasque intégrée
899,99 euros
Déduction dépôt de garantie
1.470,00 eurosTOTAL
1.447,90 euros

Soit la somme totale de 1.447,90 euros au paiement de laquelle Madame [T] [O] sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes

La défenderesse sera condamnée in aux dépens, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il sera accordé à Madame [A] [F] la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit, les circonstances de l’espèce ne justifiant pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS