TJ 38544, 19 juin 2026, RG 26/00093

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 19 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00093 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSPY
NATURE AFFAIRE : 5AH/ Demande de réinscription après radiation ou caducité
AFFAIRE : [Y] [R], [G] [P] C/ S.C.I. A2F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 19 Juin 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : Me GARCIA
le : 19.06.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me CHAPUIS C.A.
le : 19.06.2026

DEMANDEURS

Mme [Y] [R]
née le 06 Avril 1989,
demeurant 22, rue Francisque Aynard - 69200 VÉNISSIEUX
représentée par Maître Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON

M. [G] [P],
demeurant 22 rue Francisque Aynard - 69200 VÉNISSIEUX
représenté par Maître Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. A2F,
dont le siège social est sis Allée C, route de Leveau - 38200 VIENNE
représentée par Maître Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 17 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Juin 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 29 octobre 2022, la société civile immobilière A2F (ci-après, " la SCI A2F ") a donné à bail à Madame [Y] [R] un appartement à usage d'habitation non meublé situé 20 Rue Victor Faugier - 38200 Vienne pour un loyer mensuel net de 570,00 euros. Madame [Y] [R] a occupé ce logement avec Monsieur [G] [P], son époux.

Monsieur [P] et Madame [R] ont saisi le service d'hygiène et santé de la ville de Vienne, qui a visité le logement le 5 août 2024 en présence de Monsieur [F], gérant de la SCI A2F.

Une expertise amiable non contradictoire a été menée le 12 août 2024 à la demande de Monsieur [P] et Madame [R].

Monsieur [P] et Madame [R] ont saisi le Juge des contentieux de la protection de Vienne en référé, aux fins notamment de voir la SCI A2F condamnée à faire procéder à divers travaux dans le logement donné à bail.

Les demandeurs ont par ailleurs quitté le logement objet du litige le 7 janvier 2025, et se sont désistés de cette instance en référé.

Par assignation en date du 19 mars 2025, Monsieur [P] et Madame [R] ont fait citer la SCI A2F devant le Juge des contentieux de la protection de Vienne.

L'affaire a fait l'objet d'une radiation par ordonnance du 5 septembre 2025, avant d'être réinscrite au rôle et valablement retenue à l'audience du 17 avril 2026, où les parties étaient représentées par leurs Conseils respectifs.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

A l'audience, Monsieur [P] et Madame [R] demandent de voir :

Déclarer Monsieur [P] recevable en ses demandes ;Condamner la SCI A2F à leur payer la somme de 18.795,96 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; Condamner la SCI A2F à leur payer à chacun la somme de 2.500,00 euros au titre de leur préjudice moral ;Condamner la SCI A2F à leur payer 1.200,00 euros en remboursement des frais d'expertise ; Condamner la SCI A2F à leur payer 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens
En réponse à la fin de non-recevoir opposée par la SCI A2F, Monsieur [P] et Madame [R] soutiennent qu'ils sont mariés, ce qui rend la demande de Monsieur [P] recevable au regard de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 2 du décret n°2002-1208 du 13 décembre 2002, de l'article L. 1334-9 du code de la santé publique et des articles 1719 et 1722 du code civil, que le logement que la SCI A2F leur a donné à bail ne répondait pas aux critères de décence.
Ils soutiennent ainsi que le logement présentait, depuis leur entrée dans les lieux et pour toute la durée du bail, différentes problématiques : présence de moisissure, absence de VMC, présence de peinture au plomb dégradée, présence de fissures et d'affaissement sur les sols, présence d'infiltrations d'eau, mauvais état du garde-corps du balcon, mauvais état de la porte d'entrée, présence de nuisibles dans les parties communes, surface inférieure à la surface déclarée dans le bail, anomalies graves dans les installations électriques et de gaz.

Les demandeurs indiquent s'appuyer sur les constatations menées par la Ville de Vienne par courrier du 16 août 2024, sur les conclusions d'expertise amiable en date du 12 août 2024, sur le diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures établi le 21 octobre 2024 et l'arrêté de la Préfecture de l'Isère du 18 novembre 2024.

En réponse aux arguments de la société défenderesse, Monsieur [P] et Madame [R] indiquent ne pas avoir refusé d'établir un état des lieux d'entrée, et considèrent en outre que la présomption de bon état des lieux doit être écartée, au regard notamment de la présence d'un le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) daté du 17 février 2020, soit deux ans avant leur entrée dans les lieux.

Sur les travaux menés par la SCI A2F, les demandeurs font valoir que la société défenderesse n'a commencé à agir qu'à compter du moment où elle a été mise en demeure par la ville de Vienne de réaliser des travaux. Monsieur [P] et Madame [R] indiquent en outre qu'ils ne se sont pas opposés à la réalisation de travaux, mais qu'ils ont contacté le conseil de la SCI A2F afin de vérifier si la société mandatée pour effectuer les travaux de déplombage était bien agréée à les réaliser. Les demandeurs affirment ne pas avoir eu de réponse de la SCI A2F à cette sollicitation.

Sur leurs préjudices, les demandeurs expliquent que Madame [R], enceinte lors de l'occupation du logement, a déménagé chez ses parents à Oyonnax au cours de sa grossesse pour éviter toute exposition de l'enfant à naître. Les demandeurs sollicitent dès lors l'indemnisation d'un préjudice de jouissance à hauteur de 18.795,96 euros correspondant à l'intégralité des loyers versés au cours de leur présence dans le logement, soit 14.820,00 euros, outre les frais de rénovation de la salle de bain du logement à hauteur de 3.975,96 euros. Ils sollicitent également le remboursement de la facture de l'expert, pour un montant de 1.200,00 euros, ainsi que 2.500,00 euros chacun au titre de leur préjudice moral.

La SCI A2F sollicite de voir :

A titre liminaire, déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [P] ; A titre principal, débouter Monsieur [P] et Madame [R] de l'intégralité de leurs demandes ;Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire ;En tout état de cause, condamner Monsieur [P] et Madame [R] à lui payer la somme de 1.200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de sa demande d'irrecevabilité, la SCI A2F fait valoir au visa de l'article 122 du code de procédure civile que Monsieur [P] n'a pas la qualité de locataire, le bail ayant été signé au seul nom de Madame [R], et qu'il n'a dès lors pas qualité à agir dans la présente instance.

Pour s'opposer aux demandes formulées à son encontre, la SCI A2F soutient, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 1° du code civil, que le logement donné à bail aux demandeurs n'a pas fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, et que dès lors l'indécence n'est pas caractérisée. La société défenderesse s'appuie en outre sur le dossier technique de l'appartement donné à bail, dans lequel ne figure qu'une référence à la présence de plomb au-delà des seuils en vigueur. La SCI A2F fait également valoir qu'elle a établi un programme de travaux concernant le logement objet du litige, mais que ceux-ci n'ont pas pu être réalisés du fait de l'opposition des locataires demandeurs à l'instance.

Sur le contenu des demandes, la SCI A2F conteste le chiffrage du préjudice de jouissance, en soulignant qu'il est équivalent à l'intégralité des loyers depuis l'entrée dans les lieux des demandeurs. La SCI A2F conteste également la demande en dommages et intérêts au titre du préjudice moral, indiquant qu'elle ne se distingue pas du préjudice de jouissance également sollicité. Enfin, la SCI A2F s'oppose au paiement des frais d'expertise, soulignant que celle-ci a été diligentée à l'initiative des demandeurs et de manière non contradictoire, et que la facture produite ne permet pas de connaître le coût réel de l'expertise ni de déterminer qui l'a réglée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de Monsieur [P]

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 1751 du code civil prévoit que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l'espèce, la qualité d'époux de Monsieur [P] et Madame [R] n'est pas contestée, et les demandeurs seront donc considérés comme cotitulaires du bail.

Les demandes de Monsieur [P] seront donc déclarées recevables.

Sur la responsabilité du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire notamment satisfaire aux conditions suivantes : assurer le clos et le couvert ; être protégé contre les infiltrations d'air parasites ; conformité des dispositifs de retenue des personnes à leur usage ; nature et état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique ; réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité ; logement permettant une aération suffisante.

L'article L. 1334-9 du code de la santé publique dispose que " si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l'arrêté mentionné au premier alinéa du I de l'article L. 1334-2, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale”.

En l'espèce, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) a été établi le 17 février 2020 concernant le logement objet du litige, indiquant qu'il était repéré des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux sur le garde-corps du balcon, sur la porte extérieure et l'huisserie du local technique adjacent.
Le 18 novembre 2024, s'appuyant sur un diagnostic du risque d'intoxication par le plomb en date du 21 octobre 2024 constatant la présence de plomb à une concentration supérieure ou égale à 1mg/cm², la Préfecture de l'Isère a pris un arrêté de danger imminent pour la santé des personnes et enjoint à la SCI A2F de procéder à la suppression du plomb accessible dans un délai maximal d'un mois.

La SCI A2F ne rapporte pas la preuve d'avoir supprimé ce risque avant le départ de Monsieur [P] et Madame [R], le 7 janvier 2025. La société défenderesse indique qu'elle a tenté de faire intervenir une société le 7 décembre 2024, en vain, du fait de l'opposition de Monsieur [P]. La main courante produite au soutien de cette affirmation ne reposant que sur des déclarations de Monsieur [F], gérant de la SCI A2F, elle apparait insuffisante à établir l'opposition du locataire dont elle se prévaut. Il convient par ailleurs de relever que la SCI A2F se garde de répondre au moyen des locataires selon lequel ils ont souhaité avoir de plus amples renseignements sur la société mandatée pour réaliser les travaux, laquelle n'était selon eux pas inscrite au RCS.

Au surplus, ladite opposition (non établie) des locataires ne saurait relever de la force majeure et n'est donc pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de mise en conformité.

En outre, si la SCI A2F produit un nouveau diagnostic faisant état de la présence de revêtements contenant du plomb avec une concentration inférieure aux seuils fixés à l'article L. 1334-9 du code de la santé publique. Ce diagnostic a été réalisé le 27 mars 2025 soit postérieurement à la libération des lieux par Monsieur [P] et Madame [R], laissant tout loisir à la société bailleresse de faire procéder aux travaux visant à limiter ou supprimer la présence de plomb dans les installations litigieuses. Au vu des autres éléments produits (et notamment l'arrêté préfectoral du 18 novembre 2024), ce désordre sera donc considéré avoir perduré jusqu'à la sortie des lieux des demandeurs.
Il en résulte que la présence de plomb à des seuils supérieurs à ceux fixés par la loi constitue un manquement de la SCI A2F à son obligation de remettre à sa locataire un logement décent. Ce manquement a duré tout au long de la durée du bail accordé à Monsieur [P] et Madame [R].

Par ailleurs, d'autres désordres constituant un manquement à l'obligation de remettre au locataire un logement décent ont été relevés par les services de la ville de Vienne lors de leur visite réalisée le 5 août 2024 en présence de Monsieur [F], gérant de la SCI A2F. Ces éléments ont également été constatés au cours de l'expertise amiable non contradictoire menée le 12 août 2024, à savoir : absence de ventilation suffisante, avec présence de moisissure ; état dégradé des sols, avec présence de fissures et risque d'effondrement ; manque de stabilité du garde-corps du balcon ; manque d'étanchéité de la porte d'entrée, avec entrée d'air.

En réponse, la SCI A2F fournit une facture en date du 23 septembre 2024, qu'elle indique correspondre au changement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) sous la toiture. Il sera noté que ladite facture est peu éclairante quant au matériel ainsi facturé, la mention ''VMC'' ayant été ajoutée manuellement. En tout état de cause, elle ne permet pas d'établir que des travaux ont été menés pour remédier au défaut d'aération constaté. La société défenderesse ne verse par ailleurs aucun autre justificatif concernant les autres désordres constatés par les services de la ville de Vienne.

La SCI A2F souligne qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, si bien que le logement doit être tenu comme ayant été livré en bon état. Toutefois, s'agissant d'une présomption simple, au vu de la nature de certains des désordres constatés, ceux-ci seront considérés comme préexistant à l'entrée dans les lieux des locataires (notamment le caractère insuffisant de la ventilation, la structure du sol présentant un risque d'effondrement).

Il résulte de ces éléments que les locataires demandeurs ont suffisamment justifié du caractère indécent du bien occupé par eux, durant toute la durée de la prise à bail, si bien que la responsabilité contractuelle du bailleur est susceptible d'être engagée de ce fait.

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance

En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

En l'espèce, les manquements de la SCI A2F à ses obligations de remise d'un logement décent à l'égard de Monsieur [P] et Madame [R] ont causé à ces-derniers un préjudice de jouissance évident, notamment au vu des risques sanitaires auxquels les locataires ont été exposés (présence de plomb, risque d'effondrement des sols).

L'indemnisation de ce préjudice de jouissance prendra en compte la gravité des manquements, leur durée, et leur impact sur les locataires.

Il a ainsi précédemment été établi que Monsieur [P] et Madame [R] ont été exposés à la présence de plomb tout au long de la durée du bail qui leur a été accordé, soit pour une période de 26 mois.

La SCI A2F était informée depuis février 2020 de la présence d'un risque d'exposition au plomb nécessitant la mise en place de travaux, et n'a pas été diligente dans l'accomplissement de ces-derniers. Le manquement à cette obligation est fortement sanctionné par le législateur, qui a notamment prévu que la responsabilité pénale du propriétaire défaillant puisse être recherchée.

L'état de grossesse de Madame [R] au cours de l'année 2024 est un fait non contesté et la rendait particulièrement vulnérable à ce genre d'exposition.

Il sera toutefois pris en compte que ladite exposition concernait uniquement le garde-corps du balcon, la porte extérieure et l'huisserie du local technique adjacent, soit 3% de la surface de l'appartement tel qu'établi par le CREP.

Il en résulte que l'indemnisation du préjudice de jouissance au titre de l'exposition au plomb sera fixée à hauteur de 70% des loyers versés sur la totalité de la prise à bail, soit 10.374,00 euros (70% de 26x570).

S'agissant des autres manquements constatés, leur multiplicité des désordres doit être prise en compte, et une indemnisation additionnelle à hauteur de 20 % des loyers versés sera fixée, soit 2.964,00 euros.

Sur le remboursement de la facture que les demandeurs souhaitent voir incluse dans le préjudice de jouissance, il est constaté qu'elle concerne la réfection de la salle de bain, et plus spécifiquement le carrelage mural et la baignoire. Or, aucun désordre affectant ces éléments n'a été constaté dans le cadre de la présente procédure. Aucune indemnisation à ce titre ne sera donc accordée de ce chef, d'autant plus qu'il ressort des éléments soumis aux débats que les parties avaient convenu d'un accord financier visant à compenser la réalisation de ces travaux par les locataires.

La SCI A2F sera donc condamnée à verser à Monsieur [P] et Madame [R] la somme de 13.338,00 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Les demandeurs ne développent pas le fondement de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral, de sorte qu'il est impossible de caractériser l'existence d'un préjudice moral distinct du trouble de jouissance déjà indemnisé.

Dans le respect du principe de réparation intégrale, et pour éviter une double indemnisation du même préjudice, la demande formée au titre de leur préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande en paiement des frais d'expertise

Les frais d'expertise amiable menée le 12 août 2024 sont justifiés à hauteur de 1.200,00 euros par la production de la facture de l'expert mentionnée comme acquittée, et adressée à Monsieur [P] et Madame [R]. Cette dépense, qui a permis d'établir les désordres affectant le logement objet du litige, constitue pour Monsieur [P] et Madame [R] un préjudice indemnisable.

En conséquence la SCI A2F sera condamnée à payer à Monsieur [P] et Madame [R] la somme de 1.200,00 euros au titre des frais d'expertise extra-judiciaire.

Sur les demandes accessoires

La SCI A2F, partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

La SCI A2F, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [P] et Madame [R] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire (s'agissant de condamnations pécuniaires), de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, et la demande de la SCI A2F en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS