TJ 38544, 21 juill. 2026, RG 26/00096

MINUTE N° : 2026 /
ORDONNANCE DU : 21 Juillet 2026
DOSSIER N°° : N° RG 26/00096 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSRF
NATURE AFFAIRE : 5AN/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [V], [X], [Q] [G] C/ S.A.R.L. DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS, S.C.I. MOYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JCP CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Clarisse LOPEZ

LE GREFFIER : Madame Florence DUCLAUX

DESTINATAIRES :
copie certifiée conforme à : Me CHARAPOFF - Me ROCHEFORT
Délivrées le 21 Juillet 2026

DEMANDEUR

M. [V], [X], [Q] [G]
né le 09 Août 1981 à LYON 8ème (69008),
demeurant 34 RUE JUIVERIE - 38200 VIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-38544-2025-001607 du 03/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)
représenté par Maître Alexia CHARAPOFF de la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT, avocats au barreau de VIENNE substituée Me Chloé CABEZOS, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS,
dont le siège social est sis 24 Place de Miremont - 38200 VIENNE
représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE

S.C.I. MOYA,
dont le siège social est sis 1250 CHEMIN DE PIMOTIN - 69420 TUPIN ET SEMONS
représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE

Qualification : contradictoire, avant dire-droit

Débats tenus à l'audience publique des référés du 19 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Juillet 2026
Ordonnance rendue le 21 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 2 août 2010, Monsieur [K] [M] a donné à bail à Monsieur [V] [G] un logement sis 34, rue Juiverie - 38200 VIENNE.

Courant novembre 2021, le bien donné à bail a été vendu par Monsieur [K] [M] à la société civile immobilière MOYA (ci-après désignée « la SCI MOYA »), laquelle a pour mandataire de gestion la société à responsabilité limitée LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER VIENNOIS – DIV (ci-après désignée « la SARL DIV »).

Se prévalant de désordres affectant le logement (mauvaise étanchéité à l’air, humidité et présence de moisissures notamment) et à la suite d’une tentative de conciliation ayant abouti sur un constat d’échec, Monsieur [V] [G] a fait citer la SCI MOYA et la SARL DIV devant le Juge des contentieux de la protection de VIENNE par assignation en référé, aux fins notamment de voir ordonner une expertise judiciaire.

A la suite de renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2026.

Ce jour, Monsieur [V] [G], représenté par son Conseil, sollicite, au visa des articles 145 du Code de procédure civile, et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de voir :
Constater que sa demande d’expertise ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; Ordonner la mise en œuvre d’une expertise judiciaire immobilière au contradictoire de la SCI MOYA et la SARL DIV ;Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de : Visiter les lieux ;Recueillir les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause et les annexer au rapport définitif ; Indiquer les désordres allégués, en indiquer la nature et en rechercher les causes ;Etablir une évaluation technique des désordres et travaux nécessaires ; Donner son avis sur la conformité du logement aux critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, au regard des désordres constatés affectant l’isolation, l’humidité et la salubrité du logement ; Indiquer les travaux propres à remédier aux désordres, en évaluer le coût et la durée ; Déterminer s’il s’agit de travaux à la charge du locataire ou à la charge du bailleur ; Donner son avis sur l’importance des préjudices subis et en fournir une évaluation ; Juger que l’expert devra déposer un pré-rapport et laisser un délai raisonnable aux parties aux fins de produire leurs dires et observations ; Fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal ; Condamner solidairement la SCI MOYA et la SARL DIV à lui verser la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement la SCI MOYA et la SARL DIV aux entiers dépens de l’instance.
La SCI MOYA et la SARL DIV, représentées par leur Conseil, demandent au Juge, au visa des articles 145 du Code de procédure civile, 1719 du Code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :
- Débouter Monsieur [V] [G] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire pour défaut de motif légitime ;
A titre infiniment subsidiaire,
Prendre acte de leurs plus expresses protestations et réserves d’usage ; Juger que si la mesure d’expertise est ordonnée, elle sera aux frais avancés de Monsieur [V] [G] ; En tout état de cause,
Débouter Monsieur [V] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [V] [G] aux dépens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures respectives, auxquelles elles se sont expressément référées.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026, pour y être rendue la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, être protégé contre les infiltrations d’air parasites et les portes et fenêtres du logement doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante.

En application des dispositions des articles 378 et suivants du Code de procédure civile, le juge a la possibilité de surseoir à statuer pour un temps ou jusqu’à la survenance d’un évènement déterminés, l’instance se poursuivant à l’issue du sursis.

L’article 263 du Code de procédure civile dispose que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En application de l’article 1528-3 du Code de procédure civile, sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de la conciliation confiée à un conciliateur est confidentiel.

Les pièces issues de la tentative de conciliation produites à l’occasion de la présente instance ne seront pas prises en compte par la juridiction de céans.

En l’espèce, en dépit des courriels des sociétés MENUISERIE VARAI et PERRET-DOURDAN indiquant que le logement n’est pas affecté de malfaçons, il convient de relever que :

- des constatations ont été réalisées par un commissaire de justice le 3 juillet 2025, notamment quant à la présence de moisissures dans le logement et principalement au niveau des encadrements de fenêtre ;

- un DPE réalisé par la société DIAG PRECISION sur la base d’un repérage du 17/02/2025 chiffre les déperditions de chaleur à hauteur de 12% pour les portes et fenêtres et 19% du fait de l’existence de ponts thermiques ; outre 21% liés à l’insuffisante isolation des murs et 25% liés à l’insuffisante isolation du plancher bas ;

- à la suite de l’évocation de la situation du logement de Monsieur [G] « en commission technique départementale », un renvoi du dossier établi par la société ULISSE ENERGIES « en suspicion de non-décence » a été décidée ;

- les mesures faites le 26 août 2025 par les inspecteurs du service communal hygiène et santé (de la commune de VIENNE) ont mis en évidence un taux d’humidité de l’air élevé avec présence de condensation dans le logement, ayant conduit le service à demander au bailleur « de procéder au détalonnage de la porte de la salle de bains », tout en soulignant la nécessité d’une visite en période hivernale pour constater une éventuelle évolution de la situation.

Dès lors, il est, à ce stade, suffisamment justifié de l’existence de désordres dans le logement pris à bail par Monsieur [G], notamment quant à un éventuel défaut d’étanchéité à l’air, sans que la juridiction de céans soit en mesure de déterminer par elle-même si ceux-ci sont entièrement/partiellement imputables au mode de vie du demandeur (suroccupation du logement avec présence d’animaux) ou tiennent, au moins en partie, aux équipements et installations du logement (lequel est ancien). De plus, la seule consultation d’un technicien apparait insuffisante pour renseigner efficacement la juridiction dans le cas d’espèce.

Il convient également de souligner à ce stade que la catégorisation « D » du logement litigieux en ce qui concerne les dépenses énergétiques est insuffisante à exclure l’existence de désordres (que l’expert devra relever, le cas échéant) le faisant relever des critères relevant de l’indécence.

Il convient donc de surseoir à statuer sur les demandes formées par les parties et d’ordonner avant dire-droit une mesure d’expertise, dont les modalités seront exposées dans le dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,