TJ 34172, 22 juill. 2026, RG 26/00257

DOSSIER : N° RG 26/00257 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QLAE

Copie exécutoire à
Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG
Me Yves CROUZATIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Juillet 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Aude NOYER, avocat au barreau de MARSEILLE

ET

DEFENDERESSE

Madame [I] [A], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Yves CROUZATIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Les débats ont été déclarés clos le 09 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé en date du 04 mai 2010 ayant pris effet le 07 mai 2010, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], ci-après désigné ACM HABITAT, a donné à bail à Madame [I] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 4ème étage, logement n°[Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 289,93 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 91,58 euros.

Par bail séparé signé en date du 04 mai 2010 ayant pris effet le 07 mai 2010, ACM HABITAT a également donné à bail à Madame [I] [A] un garage n°4056 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 43,06 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 1,02 euros.

Un supplément de loyer de solidarité a par la suite été appliqué à compter du 01 janvier 2024.

Des loyers et charges demeurant impayés, ACM HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025, fait délivrer à Madame [I] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 393,56 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 04 septembre 2025 et visant les clauses résolutoires prévue aux contrats de bail.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 09 décembre 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence d’ACM HABITAT.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 23 décembre 2025, ACM HABITAT a fait assigner Madame [I] [A] à l'audience du 31 mars 2026 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, et demande, notamment, le constat de la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion du logement, outre le paiement de la somme de 2 549,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 décembre 2025 et d’une indemnité d’occupation.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [I] [A], daté du 19 février 2026. La conclusion est que Madame explique que la dette locative est liée à un surloyer appliqué à tort depuis 2024. Ayant perdu son emploi en 2023, Madame a vu ses ressources baisser, conséquence de son passage à l’ARE. Elle a fourni des documents au bailleur pour faire recalculer le surloyer appliqué avec ses anciennes ressources, mais dit n’avoir jamais eu de réponse. Madame a toujours réglé son loyer et joint au diagnostic social et financier un courriel expliquant ses démarches de contestation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 09 juin 2026.

A cette audience, ACM HABITAT, représenté par son avocat, conclut comme suit ::

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles L.441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation,
Vu les pièces versées au débat,

SUR LA REGULARITE DU COMMANDEMENT DE PAYER :
I - DEBOUTER Madame [A] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré à la diligence de l'EPIC ACM HABITAT le 5 septembre 2025 ;

II - SUR LE BIEN-FONDE DE LA DETTE LOCATIVE :
JUGER que le supplément de loyer de solidarité appliqué au titre de l'année 2024 est régulier et bien fondé ;
DEBOUTER Madame [A] de sa demande de condamnation de l'EPIC ACM HABITAT au paiement d'un trop-perçu de 377,18 € ;
DEBOUTER Madame [A] de sa demande indemnitaire provisionnelle d'un montant de
3.000,00 € ;

III - SUR LE FOND :
STATUER ce que de droit sur la demande de délais de paiement formulée en vertu de l'article
1343-5 du Code civil ;
Le cas échéant, JUGER que les effets de la clause résolutoire ne sont suspendus qu'à la stricte condition du respect intégral de l'échéancier fixé, et que la reprise immédiate des effets de ladite clause sera acquise en cas de défaut de paiement d'une seule échéance de l'arriéré ou du loyer courant ;
A défaut, CONSTATER la résiliation des baux litigieux intervenue de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire conformément à l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 ;
DECLARER en conséquence Madame [A], occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6], deux mois après la signification du commandement de payer ;
ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants éventuels de son chef, et ce au
besoin, avec le concours de la [Localité 2] Publique deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
DIRE que selon l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le Commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
FIXER provisoirement l'indemnité mensuelle d'occupation au montant actuel du loyer et des charges à partir de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée, suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables, tout comme le loyer et de CONDAMNER le requis au paiement de ladite indemnité d'occupation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER Madame [A], à payer à l'EPIC ACM HABITAT la somme 2.685,43 € au titre des loyers et charges arrêtées au 05 mai 2026 ;
CONDAMNER Madame [A], à payer à l'EPIC ACM HABITAT la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, ACM HABITAT précise que le litige concerne le surloyer solidaire appliqué, et affirme que celui-ci a été diminué à la suite de la demande de la locataire. L’organisme a en outre actualisé la dette locative à hauteur de 2 817 euros selon décompte produit à l’audience et arrêté au 04 juin 2026.

En défense, Madame [I] [A], également représentée par son avocat, demande :

Vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,

Au principal,
RENVOYER les parties à mieux se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DÉCLARER nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 5 septembre 2025, en ce qu'il repose sur un décompte de dette locative erroné, irrégulier et artificiellement majoré par l'intégration d'un supplément de loyer de solidarité (SL8) qui aurait dû être effacé à compter du mois de mars 2024 ;
DIRE ET JUGER que le commandement litigieux, fondé sur un décompte vicié, ne satisfait
pas aux exigences de précision, de sincérité et de réalité de la dette locative invoquée ;
DIRE ET JUGER qu’après effacement du supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du mois de mars 2024, aucun arriéré locatif exigible ne subsiste à la charge de Madame [I] [A] ;
DIRE ET JUGER, en conséquence, que le commandement de payer du 5 septembre 2025 est injustifié, privé de cause et privé d'effet ;
DEBOUTER l'organisme bailleur ACM HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
CONDAMNER l'organisme bailleur ACM HABITAT à payer à Madame [I] [A], à titre provisionnel, la somme de 697.18 €.
CONDAMNER l'organisme bailleur ACM HABITAT à payer à Madame [I] [A], à titre provisionnel, la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts en raison du préjudice par elle subi.
CONDAMNER l'organisme bailleur ACM HABITAT aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer signifié le 5 septembre 2025 ;
Prononcer les éventuelles compensations,

A titre subsidiaire, si par impossible une dette locative devait être retenue,
ACCORDER à Madame [A] un délai de 24 mois pour apurer sa dette locative, en sus
du loyer courant ;
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à l'article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989 ;
DIRE ET JUGER qu'en cas de respect intégral de l'échéancier fixé par la juridiction, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIRE ET JUGER qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance de l'arriéré ou d'un seul terme courant à son échéance, la clause résolutoire reprendra son plein effet dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;

En tout état de cause,
CONDAMNER l'organisme bailleur ACM HABITAT à payer à Madame [I] [A] la
somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [A] explique être locataire du logement depuis 2010 et avoir connu une baisse de ressources en 2024 à la suite d’un licenciement pour raisons économiques en 2023. Elle indique avoir sollicité auprès du bailleur une suppression du surloyer solidaire de par la prise de compte de ses revenus actualisés mais que ce dernier s’y est opposé, et ne s’est par la suite pas présenté à la réunion de conciliation. Elle conteste la validité du commandement de payer et être redevable de la dette locative dont le paiement est sollicité. Elle affirme que ACM HABITAT fait une interprétation erronée des dispositions, que le surloyer solidaire aurait dû être supprimé dès le mois de mars 2024 à partir duquel elle a justifié de la baisse de ses ressources à hauteur de 50 % et non à compter du mois de septembre 2025 tel qu’appliqué par le bailleur, soit un solde dû d’environ 600 euros. Elle indique que l’erreur dans le calcul du surloyer lui a causé préjudice puisque les APL ont été supprimées, qu’elle a dû contracter un crédit à hauteur de 6 000 euros en l’absence d’économies, et qu’elle a eu peur de perdre le logement, et chiffre son préjudice à hauteur de 3 000 euros. A titre infiniment subsidiaire, elle précise avoir repris le paiement des loyers courants et sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée et ce, même en cas de contestations sérieuses.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 08 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 24 décembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée.
Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.
Le présent article n'est pas applicable aux locataires de logements qui sont situés, ou qui étaient situés au moment de l'emménagement de ces locataires, dans une zone « France ruralités revitalisation » ou dans un quartier classé en quartier prioritaire de la politique de la ville.
Le présent article n'est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l'objet d'un bail en cours et dont le loyer n'est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l'article L. 351-2.
Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7.

L’article R. 441-23 du même code précise que le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l'année civile en fonction :
1°— des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l'annexe 1 de l'arrêté prévu à la première phrase de l'article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l'arrêté prévu à l'article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d'outre-mer ;
— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts prévus à l'article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l'article D. 353-11, ainsi qu'aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l'article D. 331-12 ;
2° Des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu'elles sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l'arrêté mentionné au 1o ci-dessus.
La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l'article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l'événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l'organisme d'habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l'événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelées, d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative d’ACM deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement des sommes dues à ACM, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il convient cependant de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 05 septembre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité.

En défense, Madame [I] [A] soutient que le commandement de payer délivré par ACM HABITAT en date du 05 septembre 2025 est nul.

Elle affirme tout d’abord ne pas être redevable du supplément de loyer solidaire appliqué par l’organisme à compter du mois de mars 2024.

Il n’est pas contesté que le supplément de loyer solidaire appliqué à compter du 01 janvier 2024 a été calculé sur les revenus de l’année 2022, déclaré en 2023, lesquels dépassaient le plafond applicable et que l’application d’un supplément de loyer solidaire à ce titre était dans un premier temps justifiée.

La locataire affirme toutefois avoir sollicité le recalcul du supplément de loyer solidaire à compter du mois de mars 2024 en application du 2e alinéa de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, et explique qu’ACM HABITAT aurait dû recalculer le montant dû au titre du supplément de loyer solidaire en prenant en compte ses ressources actualisées de mars 2024, lesquelles ont connu une baisse importante.

Madame [I] [A] justifie en effet d’une baisse de ressources à compter du mois de mars 2024 à la suite de son licenciement pour motif économique en date du 08 mars 2023 et de l’arrivée au terme de son contrat de sécurisation professionnelle.

Il n’est pas contesté que, en application de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation, le locataire peut demander un recalcul du supplément de loyer solidaire avec une prise en compte de ses dernières ressources connues lorsque ces dernières sont inférieures d’au moins 10 % à celles de l'année de référence, soit en l’espèce l’année 2022.

L’article R. 441-23 du même code précise toutefois que les « dernières ressources connues » correspondent au choix aux ressources de la dernière année civile, soit en l’espèce 2023, ou aux ressources des douze derniers mois, soit en l’espèce d’avril 2023 à mars 2024.

L’appréciation de la diminution des ressources se fait en effet en comparant les revenus imposables perçus au titre de la dernière année civile, ou les revenus des douze derniers mois, avec les revenus fiscaux de référence de l’année précédente (N-2).

L’avis d’imposition sur les revenus de 2022 de Madame [I] [A] fait état d’un revenu fiscal de référence à hauteur de 39 992 euros, lequel a bien été pris en compte dans le calcul du supplément de loyer solidaire applicable au 01 janvier 2024 tel qu’indiqué au sein du courrier envoyé par le bailleur en date du 25 janvier 2024.

L’avis d’imposition sur les revenus de 2023 de la locataire laisse quant à lui apparaître un revenu fiscal de référence à hauteur 41 167 euros. Cette dernière ne justifie donc pas d’une baisse de 10 % sur son revenu fiscal de la dernière année civile par rapport à l’année de référence, soit 2022.

Madame [I] [A] ne démontre par ailleurs aucunement que les ressources des douze derniers mois précédent la demande de recalcul, soit sur la période d’avril 2023 à mars 2024, sont inférieures de 10 % par rapport à l’année de référence, soit 2022, au cours de laquelle elle avait perçu un revenu de 39 992 euros. La locataire indique au contraire avoir perçu la somme mensuelle de 3 198,58 euros sur la période de mars 2023 à février 2024 au titre de l’allocation de sécurisation professionnelle, et n’avoir connu une importante baisse de ses ressources qu’à compter du mois de mars 2024, à partir duquel elle a bénéficié de l’allocation de retour à l’emploi.

Les ressources de la défenderesse sur la dernière année civile, soit 2023, ou sur les douze mois précédant la demande, soit d’avril 2023 à mars 2024, ne sont donc pas inférieures d’au moins 10 % à celles de l’année de référence, soit 2022.

Dès lors, la locataire n’était pas éligible à une diminution du montant du supplément de loyer solidaire et n’était pas légitime à diminuer le montant du loyer versé.

Madame [I] [A] était donc bien redevable des sommes imputées par ACM HABITAT au titre du supplément de loyer solidaire pour l’année 2024, et c’est à juste titre que le bailleur n’a supprimé le supplément de loyer solidaire qu’à compter du mois de janvier 2025.

La locataire soutient ensuite que le commandement de payer délivré par le bailleur en date du 05 septembre 2025 est nul en ce que le décompte joint ne détaille pas les montants dus mensuellement au titre du loyer principal et du supplément de loyer solidaire.

Madame [I] [A] étant toutefois redevable des sommes imputées par ACM HABITAT au titre du supplément de loyer solidaire, aucune obligation n’étant faite au bailleur de distinguer lesdites sommes au sein du décompte, en, en tout état de cause, la locataire ne démontrant aucunement le grief causé par la réunion du loyer principal et du supplément de loyer solidaire au sein du décompte, cette dernière sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il convient par conséquent de constater la validité du commandement de payer délivré par ACM HABITAT à Madame [I] [A] par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2025.

Le commandement délivré par le bailleur en date du 05 septembre 2025 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 06 novembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que Madame [I] [A] resterait redevable de la somme totale de 2 817 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges, de suppléments de loyer solidaire et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 04 juin 2026, mensualités du mois de mai 2026 comprises.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 167,83 euros et 183,20 euros imputées par le bailleur au titre des frais de commissaire de justice et ne pouvant être considérées comme des loyers ou charges récupérables, ainsi que la somme de 2,44 euros (0,61 euros x 4) imputée au titre du détecteur automatique de fumée, non justifiée.

Le décompte produit par le bailleur et actualisé au 04 juin 2026 laisse en outre bien apparaitre les sommes dues par le bailleur à la locataire au titre de la régularisation des charges à hauteur de 317,63 euros. Madame [I] [A] ne justifie quant à elle aucunement s’être acquittée de la mensualité du mois de mai 2025 tel qu’allégué au sein de ses écritures.

Après enlèvement des frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables ou non justifiés, Madame [I] [A] sera donc condamnée à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle totale de 2 463,53 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer solidaire et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 juin 2026, mensualité de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Madame [I] [A] sera quant à elle nécessairement déboutée de sa demande de condamnation du bailleur au paiement de la somme de 697,18 euros au titre d’un trop-perçu.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ACM HABITAT indique ne pas s’opposer aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sollicités par la locataire tant que la locataire respecte l’échéancier fixé et que, à défaut, les clauses résolutoires reprennent immédiatement leur plein et entier effet.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [I] [A] des délais de 24 mois, tels que sollicités par la locataire, dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Madame [I] [A], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenu de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [I] [A] sollicite la condamnation d’ACM HABITAT au paiement de la somme provisionnelle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi.

Elle sera néanmoins nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel au regard de la solution du litige et de sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés, en ce compris les sommes dues au titre du supplément de loyer solidaire duquel elle était redevable.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [I] [A], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [I] [A] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS