TJ 34172, 22 juill. 2026, RG 26/00082

DOSSIER : N° RG 26/00082 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QH25

Copie exécutoire à
Me Nicolas GALLON
Me Florian KAUFFMANN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Juillet 2026

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florian KAUFFMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître Claire LEFEBVRE de , avocats au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 09 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 15 décembre 1998, Monsieur [B] [T] a donné à bail à Madame [M] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1 500 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 465 francs et un droit au bail de 35 francs.

Monsieur [B] [T] a fait signifier à Madame [M] [I], par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 14 décembre 2025.

Par acte en date du 1er juillet 2025, Madame [M] [I] a renoncé à exercer son droit de préemption.

Monsieur [B] [T] a fait signifier à Madame [M] [I], par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, des conditions et/ou un prix de vente plus avantageux.

Par acte en date du 10 juillet 2025, Madame [M] [I] a renoncé à exercer son droit de préemption.

Par acte notarié en date du 28 juillet 2025, Monsieur [B] [T] a vendu à Monsieur [V] [Q] l’immeuble à usage d’habitation, objet du contrat de bail.

Par acte en date du 15 septembre 2025, un procès-verbal de difficultés a été dressé par commissaire de justice. Il lui a été impossible de réaliser un état des lieux en raison du refus de la locataire de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 janvier 2026, Monsieur [V] [Q] a fait assigner Madame [M] [I] pour l'audience du 9 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- l'expulsion de Madame [M] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dire que Madame [M] [I] pourra être expulsée dès la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 350 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [M] [I] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [M] [I] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience du 9 juin 2026, Monsieur [V] [Q] était représenté par son conseil. Madame [M] [I] était représentée par son conseil.

Monsieur [V] [Q] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [M] [I] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- l’octroi d’un délai de 6 mois afin de libérer les lieux le temps de trouver une solution de relogement,
- laisser aux parties la charge de leurs frais et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, avec une prise d’effet au 14 décembre 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, la locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 14 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenue occupante sans droit ni titre, Madame [M] [I] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

En conséquence, Monsieur [V] [Q] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression du bénéfice de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux. Il prévoit in fine que ce délai ne trouve pas à s’appliquer dès lors que le juge constate la mauvaise foi du preneur.

Au soutien de ces prétentions, Monsieur [V] [Q] évoque la mauvaise foi de la locataire en raison de son maintien dans les lieux de manière particulièrement illégitime alors même qu’elle est informée de la nécessité de quitter ces derniers depuis le 21 février 2024.

Or, Monsieur [V] [Q] ne démontre pas l'existence de la mauvaise foi de Madame [M] [I].

En conséquence, Monsieur [V] [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’instance, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [M] [I] indique et justifie rencontrer des difficultés pour se reloger dans le parc privé. Elle fournit, à ce titre, une carte d’invalidité et un impôt sur les revenus de 2024 mentionnant un plafond pour les cotisations versées en 2025 de 17 264 euros.

En outre, elle verse au débat de nombreux courriers provenant de différents bailleurs sociaux faisant état de sa demande de logement social dès décembre 2024.

Ainsi, Madame [M] [I] démontre la réalité de ses recherches de logement et des difficultés rencontrées pour se reloger.

En outre, Madame [M] [I] s’est acquittée de l’ensemble de ses mensualités au jour de l’audience.

Ainsi, au regard de la situation de Madame [M] [I], de sa bonne foi et des diligences faites en vue d’un relogement, il lui sera accordé un délai de 6 mois pour quitter le logement.

Il sera par ailleurs rappelé à Madame [M] [I], qu’à défaut d’avoir quitté les lieux à l’issue de ce délai de 6 mois, Monsieur [V] [Q] pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [M] [I] à payer à Monsieur [V] [Q] la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS