TJ 34172, 28 juill. 2026, RG 24/04356

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/04356 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O4TA
Pôle Civil section 1

Date : 28 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.D.C. de la [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL CLEMENCE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° RCS 798 538 005, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA COGESIM , dont le siège social est sis [Adresse 4], enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° 469 800 312, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Fanny COTTE
Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 18 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 28 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 28 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

La [Adresse 5] est un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

Les livraisons des parties communes sont intervenues le 15.07.2021 pour les bâtiments B et C et le 27.09.2021 pour le bâtiment A.

Au terme du règlement de copropriété, la société CITYA COGESIM a été désignée par le promoteur en qualité de syndic provisoire.

Après que l’assemblée générale du 16 mars 2022, a refusé de ratifier la mission du syndic provisoire menée par la société CITYA COGESIM, cette dernière a finalement été désignée en qualité de syndic selon les modalités de son contrat de syndic durant la même assemblée.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après SDC JO IA) a mis en demeure en vain la société CITYA COGESIM de lui restituer la somme de 9.750,07 euros, perçue à titre d’honoraires pour la période de juillet 2021 à février 2022, soit durant la période provisoire.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024, le SDC JO IA a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la société CITYA COGESIM afin de notamment la voir condamner à lui restituer la somme de 9.750,07 euros au titre des honoraires perçus en tant que syndic provisoire ainsi que la somme de 270,81 euros au titre des honoraires perçus en tant que syndic désigné outre la somme de 4.017,60 euros en remboursement des sommes versées au titre de l’enlèvement des encombrants et 1.620 euros de pénalités de retard, en plus d’une demande de frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, le SDC JO AI demande au tribunal de :
Vu les articles 1-1, 4, 14 et 17 de la loi du 10.07.1965, l'article 29 du décret du 17.03.1967, les dispositions des articles 1103,1193, 1240, 1302, 1302-1 et 1642-1 du Code civil, les pièces produites et la jurisprudence applicable,
Condamner la société CITYA COGESIM à restituer la somme de 9 750,07 € au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] au titre des honoraires perçus en tant que syndic provisoire en l'absence de ratification de son mandat ; Condamner la société CITYA COGESIM à restituer la somme de 270,81 € au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] au titre des honoraires perçus en tant que syndic désigné ; Condamner la société CITYA COGESIM à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sise [Adresse 7] la somme de 4 017,60 € en remboursement des sommes versées au titre de l'enlèvement des encombrants ; Condamner la société CITYA COGESIM au paiement de 1 620 € de pénalités de retard pour l'absence de transmission de documents au conseil syndical ;Condamner la société CITYA COGESIM à payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la société CITYA COGESIM aux entiers dépens de l'instance ;
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, la société CITYA COGESIM demande au tribunal de :
Vu l’article 1231 du Code Civil,
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens contraires, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à payer à la Société CITYA COGESIM la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. Ecarter l’exécution provisoire de droit.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 17 avril 2026. A l’issue de l’audience du 18 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les honoraires perçus pour la période provisoire
Le SDC JO IA sollicite la restitution de la somme de 9.750,07 euros qu’il estime avoir versée indûment au titre d’honoraires exigés pour la période provisoire de juillet 2021 à février 2022.
Il explique qu’un syndic ne peut se faire rémunérer pour la période provisoire qu’à condition que sa mission ait été ratifiée lors de la première assemblée générale ce qui ne fut pas le cas. Il ajoute que les factures d’honoraires ne pouvaient être émises avant l’organisation de la première assemblée générale.
Selon lui, le règlement de copropriété ne prévoyait pas de rémunération et ne faisait référence à défaut qu’à la rémunération selon le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels. Or, il n’existe plus de taux légal et il n’est fait référence à aucun tarif établi par les organismes professionnels.

La société CITYA-COGESIM estime qu’elle tenait son mandat du règlement de copropriété et que sa mission n’avait pas à être ratifiée. En outre, il était prévu une rémunération dans ledit règlement et en l’absence de tarif légal ou d’organisme professionnel réglementant la profession de syndic, la rémunération doit être effectuée selon les usages professionnels. Elle a facturé les copropriétaires selon une base annuelle de 13.000 € TTC, soit 1.083,37 euros mensuels.
Le SDC [Y] n’explique pas en quoi les honoraires seraient injustifiés sachant qu’elle a agi, en tant que syndic provisoire, pour la mise en place et l’organisation de la copropriété et que les copropriétaires ont voté en faveur du budget les prévoyant lors de l’assemblée générale du 16 mars 2022.

Aux termes de l'article 17, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la loi n° 2014-366 au 24 mars 2014 , « dans le cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires ».

A ce titre, la désignation d’un syndic provisoire n'a d'effet que jusqu'à la date à laquelle la première assemblée est appelée à se prononcer soit pour le maintien de ce syndic dans ses fonctions, soit pour la nomination d'un nouveau syndic.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Y] stipule en son article 2.6.2.1.1 « Syndicat provisoire » les termes suivants :
« La société CITYA COGESIM […] assurera la fonction de syndic provisoire. […] La désignation de ce syndic professionnel devra être ratifiée par la première assemblée générale des copropriétaires convoquée dans le délai de six mois à compter de la création de la copropriété (date d’achèvement du bâtiment).
[…] Le syndic provisoire aura droit à une rémunération annuelle fixée, à défaut d’autres précisions, selon le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels ».

Le règlement de copropriété comme l’article 17 de la loi de 1965 ne prévoient pas que l’absence de ratification a un effet rétroactif et anéantit ce qui a été effectué par le syndic provisoire. Ce dernier a effectué une mission pendant la durée de son mandat jusqu’à l’assemblée générale qu’il a d’ailleurs fait convoquer.

Une rémunération lui est donc due pour l’exercice de sa mission ce qui est prévu par le règlement de copropriété qui ne la subordonne pas à la ratification du syndic provisoire, les copropriétaires ne déplorant pas de manquement aux obligations de la défenderesse pour contester le paiement de sa mission.

Si le règlement de copropriété prévoit une rémunération annuelle préfixée ou à défaut de précision, une rémunération basée sur le tarif légal ou celui établi par les organismes professionnels, et s’il n’est pas contesté qu’il n’existe ni tarif légal ni organisme professionnel en matière de syndic, la société CITYA-COGESIM remarque à juste titre que lors de l’assemblée générale du 16 mars 2022, une convention d’honoraires a été soumise à l’approbation des copropriétaires pour l’avenir.

En effet candidate pour effectuer une mission de syndic définitif, la défenderesse a soumis sa convention d’honoraires prévoyant une rémunération annuelle de 13.000 € TTC, montant qu’elle avait proratisé sur ses factures d’honoraires établies le 9 décembre 2021, 20 janvier 2022, 16 et 18 février 2022 quand elle était syndic provisoire (pièce n°6 – SDC [Y]).

Du reste, en dépit de réserves liées au bienfondé des honoraires dus pour la période durant laquelle la société CITYA-COGESIM était syndic provisoire, l’assemblée générale des copropriétaire, réunie le 30 novembre 2022, a approuvé les comptes de l’exercice du 15 juillet 2021 au 30 juin 2022 comprenant le paiement des honoraires litigieux.

Le syndic provisoire a appliqué les usages professionnels en facturant ses honoraires à hauteur de 9.750,07 euros TTC, lesquels étaient dus en rémunération de sa mission en cette qualité. Il convient donc de rejeter la demande de restitution.

Sur les honoraires perçus en qualité de syndic désigné
Le SDC [Y] sollicite la condamnation de la société CITYA-COGESIM à lui restituer la somme de 270,81 euros, qu’elle estime être un trop-perçu. Elle indique que la convention d’honoraires présentée par le syndic lors de sa désignation prévoyait une rémunération annuelle de 13.000 euros TTC de sorte qu’était facturée chaque mois la somme de 1.083,33 euros entre mars et octobre 2022. Toutefois, elle s’étonne que la somme de 1.354,14 euros lui ait été facturée en novembre 2022 sur la base d’un budget prévisionnel de 13.650 euros annuel. Selon elle, la clause de révision permettant une augmentation des honoraires ne pouvait s’appliquer au contrat en ce qu’il n’a été signé que pour une durée de neuf mois.

En réplique, le syndic soutient que le demandeur ne justifie pas du paiement effectif de la somme dont il réclame restitution.

Aux termes de l’article 29 du n°67-223 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, en vertu de l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, le contrat de syndic porté à l’approbation de l’assemblée générale du 16 mars 2022 prévoit dans son article 7.1.5 que « la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de 10.833 euros hors taxes, soit 13.000 euros toutes taxes comprises ».
Plus loin, « elle peut être révisée chaque année à la date de l’assemblée générale annuelle selon les modalités suivantes : les honoraires de gestion courante et variables sont établis pour l’exercice en cours. […] Cette clause de révision du prix ne vaut que pour les contrats d’une durée supérieure à un an. »

En l’état, la société CITYA-COGESIM n’ayant pas été reconduite dans ses fonctions de syndic à l’issue de l’assemblée générale du 30 novembre 2022, il est évident que la durée du contrat de syndic était inférieure à un an et que la clause de révision du prix ne pouvait dès lors s’appliquer.

Or, il ressort des pièces produites que la société CITYA-COGESIM a établi une facture le 21 novembre 2022 (pièce SDC [Y] n°8) en contradiction avec les termes du contrat puisqu’elle appelait un honoraire mensuel de 1.354,14 euros TTC pour un budget prévisionnel de 13.650 euros TTC annuel soit une somme manifestement révisée.

Cette somme n’aurait pas dû être payée en ce que les honoraires mensuels s’élevaient à la somme de 1.083,33 euros conformément au contrat de syndic.

Il convient dès lors de condamner la société CITYA-COGESIM à restituer le trop-perçu soit la somme de 270,81 euros.

Sur les frais de désencombrement
Le SDC [Y] demande la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 4.017,60 euros correspondant aux frais de désencombrement. Il reproche au syndic de ne pas avoir émis de réserves quant à la présence de gravats consécutive aux travaux sur l’immeuble et d’avoir fait engager des frais aux copropriétaires alors que le désencombrement aurait dû être à la charge des artisans responsables dans le cadre de la reprise des réserves.

Le syndic répond que les copropriétaires ne justifient pas que la prestation de nettoyage concernait l’enlèvement de gravats et qu’il pouvait s’agir d’enlèvement d’encombrants imputables à certains d’entre eux.

En l’espèce, les factures émises par la société LES NETTOYEURS le 31 août 2021 et le 30 septembre 2021 à hauteur de 2.430 euros et 1.587,60 euros font état de quatre interventions entre le 5 août 2021 et le 15 septembre 2021, soit entre la livraison des bâtiments B et C et celle du bâtiment A. Elles mentionnent toutes une prestation d’enlèvement d’encombrants.

Il ressort des procès-verbaux de livraison qu’aucune réserve n’a été émise s’agissant de la présence de gravats lors de la livraison.

Pour autant, rien de démontre que des gravats ont effectivement été laissés sur le chantier à la livraison alors que le syndic a émis de très nombreuses réserves – donc a relevé de nombreux vices, défauts, manques apparents - ni que l’enlèvement d’encombrants concernait effectivement des déchets du chantier.

Les copropriétaires échouent à démontrer une faute du syndic de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les pénalités de retard
Le SDC [Y] demande la condamnation de la société CITYA COGESIM à lui verser la somme de 1.620 euros à titre de pénalités de retard en ce que cette dernière n’aurait pas communiqué, malgré courrier adressé en recommandé le 11 juillet 2022, réceptionné le 15 juillet 2022 :
-le contrat d’entretien de l’immeuble tel que prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont le contenu est fixé par le décret du 30 mai 2001
-l’attestation d’assurance civile couvrant l’activité du syndic pour l’année 2022
-l’attestation de garantie au titre de l’activité de syndic pour l’année 2022.
Il considère que ces documents se rapportent à l’administration de la copropriété et auraient dû être transmis au conseil syndical conformément à l’article 21 alinéa 7 de la loi précitée.

La société CITYA COGESIM expose que l’article 21 susvisé ne se réfère qu’aux documents de gestion et d’administration de la copropriété ce dont ne relève pas son attestation d’assurance personnelle.

S’agissant du contrat d’entretien, il n’est pas mentionné parmi les documents sollicités par le conseil syndical. Il ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022 a adopté en résolution 24 un contrat d’entretien auprès de la société LES NETTOYEURS de sorte qu’il a été nécessairement porté à leur connaissance dans la convocation.

Aux termes de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ».

L’article 2 du décret du 7 octobre 2020 prévoit que « le montant de la pénalité mentionnée au septième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixée à 15 euros par jour de retard ».

Par ailleurs, l’article 18 de la même loi prévoit en son alinéa I 6) que le syndic est tenu d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret.

Si cette obligation n’est pas contestée par le syndic, il ressort de la lettre du conseil syndical du 11 juillet 2022, qu’il était demandé au syndic de transmettre le carnet d’entretien alors que le SDC [Y] se plaint dans ses écritures de ne pas avoir eu communication du contrat d’entretien, ce qui n’a donc pas été demandé conformément à l’article 21 susvisé.

Il ne saurait dès lors être reproché au syndic de ne pas avoir produit le contrat d’entretien, le SDC [Y] ne démontrant pas que ce document lui avait effectivement été demandé.

En revanche, la société CITYA COGESIM ne démontre pas qu’elle a communiqué son attestation d’assurance RC ni l’attestation de garantie de son activité alors que ces documents lui avaient été formellement demandés par le conseil syndical et qu’ils sont afférents à la gestion du syndic qui a obligation d’être couvert contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle.

Il en résulte que le SDC [Y] est fondé à solliciter le paiement d’une indemnité de retard pour défaut de communication de ces pièces à l’expiration du mois suivant le courrier du 11 juillet 2022 et jusqu’à ce que la société CITYA COGESIM soit démise de ses fonctions à l’issue de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2022.

La période couvre 107 jours (du 16 août 2022 au 30 novembre 2022) de sorte que le montant des pénalités de retard s’élève à 107 x 15 = 1.605 euros.

Il convient en conséquence de condamner la société CITYA COGESIM à verser la somme de 1.605 euros au SDC [Y] à titre de pénalités de retard pour défaut de transmission des pièces sollicitées par le conseil syndical.

Sur les demandes accessoires
Il convient de condamner la société CITYA COGESIM qui succombe, aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner cette dernière à verser au SDC [Y] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS