TJ 06069, 29 juill. 2026, RG 25/04450

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCC à Me CARLES + 1 CCCFE et 1 CCC à la DRFP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 25/04450 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QLEG

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. PLAZA, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 790 191 134, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
23 rue d’Anjou
75008 PARIS

représentée par Me Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Benoît SALLES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
Division des affaires juridiques 10 Avenue de la Cible
13626 AIX EN PROVENCE CEDEX 1

dispensée de constitution d’avocat obligatoire, ayant transmis ses conclusions au tribunal

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Mme Françoise DEROUARD, Vice présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 22 Mai 2026 ;

A l’audience publique du 22 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 29 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL PLAZA exerce une activité de marchand de biens.
Par acte notarié du 21 décembre 2012, elle a acquis pour un montant de 1.800.000 € un terrain supportant des constructions représentant une superficie de 222 m² à Antibes, 7 avenue Alexandre III, pour la réalisation d'une opération de construction.

Dans l'acte d'acquisition, la SARL PLAZA déclarait vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de produire un immeuble neuf prévu par l'article 1594-0-G du Code général des impôts (CGI) et s'engageait à achever la construction dudit immeuble sur le terrain acquis dans le délai de 4 ans, sauf prorogation valablement obtenue, bénéficiant en conséquence du régime fiscal dérogatoire lui permettant de bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement de mutation à hauteur de 91.631 € sur le terrain concerné par la construction dans le délai prévu dans l'acte d'achat, lequel expirait le 21 décembre 2016.

La SARL PLAZA bénéficiait à sa demande de sept demandes de prorogations annuelles de ce délai d'engagement, la dernière prorogation accordée par l'Administration fiscale prenant fin le 21/12/2023.

Le 10 janvier 2024, la SARL PLAZA sollicitait une nouvelle demande de prorogation de construire jusqu'au 21 décembre 2024 pour la parcelle CP 285, laquelle était rejetée après visite des lieux le 23 janvier 2024 par l'Administration fiscale, au motif que, si l'immeuble d'origine sis sur la parcelle a été démoli depuis son acquisition, aucun des travaux de reconstruction promis n'est en cours et la société n'a déposé aucun permis afin d'effectuer les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf, et en l'absence d'éléments justifiant une force majeure.

De ce fait, l'Administration fiscale lui adressait une proposition de rectification au titre du rappel de droits de mutation dus en date du 15 avril 2024.
La société contribuable a présenté ses observations le 17 juin 2024, et l'Administration fiscale y a répondu le 24 juin 2024 en maintenant la rectification proposée.

Suivant avis de mise en recouvrement n° 20250100038 du 15 janvier 2025, l'Administration fiscale a mis à la charge de la SARL PLAZA un rappel total de 126.541 € de droits de mutation de droit commun auquel elle était assujettie au titre de l'acquisition réalisée en 2012, dont 91.621 € à titre principal et 34.920 € d'intérêts de retard.

La SARL PLAZA a formé une réclamation contentieuse par courrier du 19 février 2025, rejetée par une décision de l'Administration fiscale du 26 mai 2025.

Par exploit d'huissier en date du 10 février 2023, la SARL PLAZA a fait assigner la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur (ci-dessous « l'Administration fiscale ») à comparaître devant le tribunal judiciaire de GRASSE, contestant la décision de rejet de l'Administration fiscale, et sollicitant le dégrèvement des rehaussements d'imposition mis à sa charge.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des circonstances de l'espèce, la SARL PLAZA demande au tribunal, au visa notamment des articles 257 I-2°, 1594-0-G, A-IV du Code général des impôts (CGI), R 202-1 alinéa 1 du Livre des procédures fiscales (LPF) et du BOI-ENR-DMTOI-10-40 n° 310 et suivants opposable à l'administration fiscale, de :
- déclarer non fondée la décision de rejet en date du 26 mai 2025 ;
- prononcer la décharge et le dégrèvement des impositions et intérêts de retard mis en recouvrement le 15 janvier 2025, pour un montant total de 126.541 € ;
- condamner l'Administration fiscale au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens mentionnés à l'article R. 207-1 du LPF.

Dans ses dernières écritures signifiées le 8 décembre 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens, l'Administration fiscale demande au tribunal de :
débouter la société PLAZA de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer la décision de rejet du 26 mai 2025 ;
condamner la requérante aux entiers dépens de l'instance et à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du CPC.

La procédure a été clôturée à l'audience du 22 mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur le bien-fondé du rappel d'imposition

L'article 1594-0 G du Code général des impôts dispose notamment que :

« Sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement :
A. I. – Les acquisitions d'immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l'article 256 A, lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement, pris par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
II. – Cette exonération est subordonnée à la condition que l'acquéreur justifie à l'expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l'exécution des travaux prévus au I.
(...)
IV. – Sur demande de l'acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L'absence de notification d'un refus motivé de l'administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.
IV bis. – Une prolongation annuelle renouvelable du délai mentionné au premier alinéa de l'article 1115 peut être accordée, dans des conditions fixées par décret, par l'autorité compétente de l'Etat du lieu de la situation des immeubles situés dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté définie à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme et acquis par la personne chargée de l'aménagement ou de l'équipement de cette zone. »

L'article 1840 G ter du même code prévoit que, lorsque l'engagement de construire n'est pas respecté à l'échéance du délai prévu, l'acquéreur est redevable des droits d'enregistrement dont il avait été initialement dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition de l'immeuble concerné par la dérogation initiale.

En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acquisition du terrain litigieux le 21 décembre 2012 par la société requérante, exonérée de droits d'enregistrement sous condition suspensive de construction d'un immeuble neuf sur le terrain dans le délai maximal de 4 ans, venait à échéance le 21 décembre 2016, mais a bénéficié de sept prorogations annuelles de ce délai quadriennal accordée par l'Administration sur demandes successives de la contribuable, venant à échéance le 21 décembre 2023, avant refus le 23 janvier 2024 de nouvelle prorogation et déchéance du régime dérogatoire initialement accordé en 2012 à la société et redressement des droits d'enregistrement y afférents.

La SARL PLAZA rappelle que les marchands de biens sont effectivement déchus de régime de faveur de l'article 1594-0 G du CGI pour n'avoir pas respecté l'engagement de construire sur le terrain acquis par elle dans le délai prescrit et régulièrement prorogé, sauf force majeure.

Elle soutient ainsi que de nombreux éléments juridiques et factuels expliquent et justifient le retard pris dans la réalisation du programme immobilier, ce qui avait au demeurant été compris dans un premier temps par le service des Impôts qui avait accordé des prorogations du délai initial, dès lors que :
- le terrain a été acquis en vue de réaliser un projet immobilier global très ambitieux impliquant l'acquisition de nombreux lots divers voisins (commerces, habitations, hôtels) auprès de nombreux propriétaires aux profils très variés, qu'il a fallu convaincre un à un :
- de ce fait, la maîtrise intégrale des différents actifs immobiliers situés entre les avenues Guy de Maupassant, Alexandre III et Louis Gallet à Antibes explique le long délai écoulé entre la première acquisition de l'immeuble litigieux en 2012, l'acquisition intégrale de l'îlot urbain susdétaillé et le début des travaux de démolition en 2020, selon permis de démolir octroyé le 12 septembre 2019 ;
l'un des immeubles ainsi acquis a fait l'objet d'un squat durable par plusieurs familles (75 personnes dont 27 enfants), seul un incendie déclaré dans l'immeuble ayant conduit lesdits squatteurs à quitter les lieux à la fin de l'année 2015 ;
un autre immeuble à acquérir, à savoir l'hôtel du Parc, était classé aux monuments historiques, ce qui a exigé l'autorisation préalable des Bâtiments de France pour l'opération le concernant au sein du projet global ;
- la pandémie de COVID-19 a paralysé le projet immobilier pendant 24 mois à compter de 2020 ;
- l'actionnaire non-résident historique à l'initiative de ce projet d'envergure est décédé au cours de l'année 2020, ce qui a eu pour effet de perturber le projet.

En défense, l'administration réplique que les conditions cumulatives d'application de la force majeure invoquée ne sont pas remplies en l'espèce et que la société requérante ne peut donc valablement s'en prévaloir pour échapper au redressement litigieux, puisque les travaux de reconstruction promis n'ont toujours pas débuté à la fin 2025, le permis de construire obtenu par arrêté du maire d'Antibes en date du 21 août 2024 par la société Al Kameliah Properties, structure en charge du projet immobilier, étant contesté par cette dernière devant la juridiction administrative et qu'il ressort en tout état de cause de l'analyse chronologique des faits que, dès l'acquisition, le projet était irréalisable en quatre ans, de sorte que l'acte d'acquisition du premier immeuble litigieux n'aurait pas du être passé en franchise des droits d'enregistrement.

Aux termes de l'article 1218 du Code civil, «Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.»
Il est constant que le juge du fond apprécie souverainement si la force majeure est caractérisée dans tous ses éléments constitutifs, à savoir la survenance d'un événement extérieur, imprévisible et irrésistible à l'engagement du débiteur de l'obligation.

Il est également constant que l'imprévisibilité de l’événement exigée par la loi se réfère à un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu au moment du contrat, c’est-à-dire qu’elle s’apprécie au jour de la conclusion ou de la formation de ce dernier. L’imprévisibilité suppose donc une réelle surprise, et il a déjà été jugé que l'acquéreur-revendeur ou l'acquéreur-constructeur ne pouvait valablement se prévaloir d'un événement qu'il aurait pu découvrir avant d'acquérir le bien s'il avait pris toutes les précautions utiles, au regard des circonstances de temps et de lieu.

L'Irrésistibilité de l’événement est quant à elle est avérée, lorsque les effets de celui-ci ne peuvent être évités par des mesures appropriées et que, malgré les efforts du débiteur et les diligences effectives qu’il entreprend, les effets de celui-ci se produisent tout de même.

En l'espèce, la société PLAZA explique que la construction prévue sur l'immeuble litigieux incluait celui-ci dans un ensemble immobilier de grande ampleur et très complexe, pour concerner également de nombreuses propriétés voisines à acquérir au préalable et pour dépendre de l'intervention extérieure juridique et/ou technique (pour acquérir les immeubles voisins concernés par l'opération globale) et administrative (au regard des autorisations, notamment de démolir et de construire, à obtenir préalablement à la construction), et d'événements extérieurs non prévisibles (squat d'immeuble, crise sanitaire et décès subit d'un actionnaire).

Il sera constaté d'une part, tel que justement soutenu en défense, que les difficultés juridiques et/ou techniques invoquées par la société redevable et la nécessité d'acquérir au préalable plusieurs autres immeubles, en sus de celui visé au présent litige, ne constitue pas un événement extérieur et imprévisible pour la société, laquelle se savait dès l'origine du projet tributaire de l'évolution patrimoniale des lots voisins constituant l'îlot urbain objet de l'opération immobilière globale, et a décidé d'acquérir ce premier immeuble et de s'engager dans un délai contraint de seulement quatre ans d'évidence irréaliste pour bénéficier de l'exonération fiscale, en toute connaissance de cause.

De même, la société professionnelle ne peut arguer valablement avoir ignoré et/ou avoir été surprise de bonne foi et prise au dépourvu par les contraintes d'urbanisme de droit commun et autres vicissitudes foncières, liées aux prescriptions architecturales françaises sur les monuments historiques ou à l'état d'occupation des immeubles à démolir (présence de locataires et/ou de squatteurs).

Ces contraintes techniques et difficultés juridiques ne peuvent dès lors constituer l'événement extérieur requis par la loi, pas plus en outre que l'absence même de tout dépôt de permis de construire et donc de commencement d'exécution pendant 12 ans, soit le triple du délai d'engagement initial de l'acquéreur, en l'état des explications et preuves fournies par la requérante, être valablement tenu comme imprévisible et irrésistible.

Il sera en outre observé que la requérante soutient en 2026, alors même qu'elle conteste le refus de l'administration fiscale de nouvelle et 8ème prorogation de janvier 2024, ne toujours pas être en mesure deux ans et demi plus tard de démarrer la construction promise en 2012, ni même de donner un délai futur raisonnable et crédible de réalisation puisqu'elle s'est engagée depuis 2024 dans la contestation du permis de construire qui lui a été accordé 12 ans après cette première acquisition.

En deuxième lieu, la société PLAZA se réfère aux difficultés administratives liées au décès d'un actionnaire important en 2020 (décès au demeurant non documenté aux débats) et aux conséquences économiques générées par la crise sanitaire liée au COVID, lesquelles ne sont pas contestables dans leur principe et auraient été susceptibles de constituer la force majeure invoquée, mais sont sans emport en l'état, la crise sanitaire ayant démarré en mars 2020 près de 8 ans après l'engagement de construire non respecté par la requérante et ne pouvant sérieusement constituer la cause imprévisible et irrésistible de ce retard fautif d'exécution.

Il en résulte que la société requérante est défaillante à caractériser la force majeure qui l'aurait légitimement empêchée de réaliser dans le délai initialement imparti, puis triplé à sa demande par prorogations successives de l'administration, l'opération de construction portant sur le bien immeuble objet de l'exonération fiscale dérogatoire et sera donc déboutée de sa demande tendant à voir écarter le redressement des droits d'enregistrement dudit bien mis à sa charge.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, succombant dans la présente procédure, supportera la charge des entiers dépens de l'instance, et sera condamnée en équité à verser à la défenderesse un montant de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, étant précisé qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire, eu égard à la nature de la décision.

PAR CES MOTIFS