TJ 06069, 28 juill. 2026, RG 25/01550

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me POZZO DI BORGO + 1 CCC et 1 CCFE Me JACQUEMIN
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 28 JUILLET 2026

[Y] [D]
c/
S.D.C. LE MAS DES TUILIÈRES

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01550 -
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOO6

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 11 Mai 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [Y] [D]
né le 30 Mai 1986 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. LE MAS DES TUILIÈRES
C/o son syndic, AGENCE DU GOLF
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 11 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juin, prorogée au 28 Juillet 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique reçu le 11 décembre 2013, Monsieur [Y] [D] a acquis en l’état futur d’achèvement de la S.C.I. Vallauris [Adresse 1], une villa, composant le lot n°24 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé « [Adresse 3] », sis à [Localité 2].

Suivant exploit en date du 8 octobre 2025, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] devant le juge des référés de ce siège aux fins, de le voir condamner à une obligation de faire, sous astreinte, au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Il expose que :
-depuis l’origine du programme immobilier, de graves désordres affectent les parties communes situées à proximité de sa maison, liés au talus et aux réseaux, générant d’importants dommages sur son lot ;
-ces désordres ont fait l’objet d’une expertise judiciaire confiée à Monsieur [K] [C], qui a rendu son rapport le 18 mars 2022 ;
-par ordonnance de mise en état du 16 décembre 2022, la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une provision de 517.930,33 euros HT, pour la réalisation des travaux en parties communes ;
-par ordonnance du 22 mars 2024, le juge de la mise en état de ce siège a ordonné un complément d’expertise ;
-dans son pré-rapport du 22 mai 2025, confirmé par une note du 23 juin 2025, l’expert judiciaire a réaffirmé ses préconisations techniques, lesquelles doivent être mises en œuvre ;
-un devis conforme auxdites préconisations a été établi le 5 juin 2025, pour un montant de 134.264 euros HT ;
-en dépit de la provision disponible et du caractère urgent des travaux, le syndicat des copropriétaires refuse d’y procéder ;
-l’expert judiciaire a déposé son rapport le 26 août 2025 ;
-la réalité des désordres qu’il subit, comme la nécessité et la nature des travaux de reprises, sont établies par les pièces du dossier ;
-son conseil a, par courrier du 21 juillet 2025, mis en demeure le syndic d’avoir à y procéder, en vain ;
-la société TDG est en mesure, sur la base de son devis établi le 5 juin 2025 et communiqué au syndicat des copropriétaires, de réaliser les travaux, conformément aux préconisations expertales ;
-alors que par courrier de 1er août 2025, le syndic a reconnu la pleine responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la réalisation de ces travaux, l’assemblée générale du 30 juillet 2025 a désigné un BET (AB Ingénierie), avec pour conséquence de retarder plus encore leur réalisation, qui en l’état reste incertaine ;
-l’attitude passive du syndicat des copropriétaires s’explique par sa volonté de n’avancer aucune somme, dans l’attente de l’issue de la procédure au fond en indemnisation ; or, il a d’ores et déjà perçu, en exécution de l’ordonnance suscitée du 16 décembre 2022, une indemnisation provisionnelle lui permettant de financer les travaux utiles en parties communes, qui in fine risque de s’avérer insuffisante eu égard au renchérissement du coût des travaux ;
-la réalité des désordres et la nécessité des travaux ne sont ni contestées ni contestables ; ils sont clairement identifiés et connus des syndics successifs, à travers les devis, validés par l’expert judiciaire et le BET Benati à savoir :
-la stabilisation du talus ;
-le traitement des eaux au sol (drainage) ;
-les finitions (terre, gazon, gouttières, raccordements) ;
-depuis 2021, la copropriété bloque la mise en œuvre de travaux urgents de fond ; elle est marquée par une instabilité chronique des syndics (Robaldo, Heracl’Immo, SG2P, puis Chancel depuis 2024), confrontés à son refus récurrent de les engager, en dépit des mises en garde répétées des intervenants et sachants, et tous ont démissionné ou été remplacés pour ce motif ;
-la villa n°24 qui, à la demande de la commune de [Localité 2], a fait l’objet d’un relevé topographique précis réalisé par le cabinet [O] au mois de décembre 2016, constitue un cas isolé, pouvant être traité indépendamment des autres travaux de la procédure, sans interférence ou blocage ;
-il n’y a nullement besoin de désigner un nouveau BET pour surveiller les travaux différents de la villa, dès lors qu’il suffit de suivre les préconisations de l’expert judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026.

Par ordonnance de référé en date du 10 mars 2026, la juridiction :
-s’est déclaré compétente ;
-a sursis à statuer, pour le motif qu’elle ne trouvait pas dans le pré-rapport, ni dans le rapport complémentaire de Monsieur [C], en date du 26 août 2025 (rapport de 346 pages) la description des travaux dont l’exécution est sollicitée ;
-ordonné la réouverture des débats à l’audience de référé construction du 11 mai 2026 ;
-réservé les demandes et les dépens.

---

Monsieur [D] est en l’état de ses conclusions en réponse n°3, notifiées par RPVA le 6 mai 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de 
-le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes ;
-juger que les désordres affectant la résidence « [Adresse 3] » constituent un trouble manifestement illicite ;
-juger que les travaux à réaliser pour la villa n°24 sont précisément identifiés dans le rapport d’expertise de Monsieur [C] du 18 mars 2022, notamment aux pages 158 à 162, ainsi que confirmés par le rapport complémentaire du 26 août 2025.
En conséquence :
-condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans ses rapports des 18 mars 2022 et 26 août 2025, et plus particulièrement ceux décrits aux pages 158 à 162 du rapport du 18 mars 2022, à savoir la végétalisation du talus, la réalisation de travaux de drainage et de raccordement, l’installation et le démontage de chantier, la rehausse des grilles de vide sanitaire, la pose de gouttières PVC, la mise en place de boite à eau la réalisation de descentes pluviales, le raccordement au réseau d’eau pluvial, le profilage du terrain, la création de restanques avec soutènement et le drainage du mur de soutènement, et plus généralement la mise en place des restanques que dans le talus, la réalisation d’un réseau de drainage des murs et du terrain, la mise en œuvre des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales, le nivellement et le profilage des sols pour l’évacuation des eaux de surface et de celles provenant de la propriété de Monsieur [D], et à défaut, sur la base du devis établie par la société TDG le 5 juin 2025, et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

-juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] devra justifier, dans le même délai, de la commande effective des travaux, par la production de tout document utile, notamment ordre de service, contrat avec l’entreprise, planning d’intervention, date de démarrage du chantier ;
-débouter, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment du moyen tiré de la prétendue incompétence du juge des référés, du moyen tiré de l’existence d’une instance au fond pendante, et de tout moyen invoquant l’absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite ;
le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-le condamner aux dépens de l’instance.

En réponse aux écritures adverses, il expose que :
-aucune étude complémentaire n’est utile ; en effet, le rapport d’expertise judiciaire a identifié les désordres affectant sa villa, défini la nature exacte des travaux à réaliser, validé les devis établis par les entreprises retenues, et arrêté les montants ayant servi de fondement à la décision judiciaire d’indemnisation. Les compléments d’expertise ultérieurement ordonnés concernent d’autres ouvrages de la copropriété (bassin de rétention, zones communes), et sont sans incidence sur l’exécution des travaux urgents propres à la villa n°24. Aucune incertitude technique ne fait donc obstacle à l’exécution immédiate des travaux de sorte que, en ce qui la concerne, l’expertise est achevée, les travaux sont définis et les fonds disponibles ;
-c’est en procédant par confusion que le syndicat des copropriétaires évoque la nécessité de désigner un BET ; en effet, ayant pour objet l’accompagnement de la copropriété et la procédure au fond, elle n’est pas un préalable à l’exécution des travaux validés par l’expert et financés ;
-le planning prévisionnel produit, conditionné à un vote futur des devis en assemblée générale, ne constitue aucune garantie sérieuse, et ne saurait faire obstacle à l’intervention du juge des référés ;
-le moyen tenant au coût global des travaux est sans objet ; en effet, la demande porte exclusivement sur les travaux urgents concernant la villa n°24, pour un montant précisément arrêté à 61.494,72 euros HT, sur la base de devis validés par l’expert judiciaire et financièrement couverts ; il s’agit de travaux autonomes, sans rapport avec les montants globaux invoqués de manière dilatoire ;
-aucune mesure conservatoire n’ayant été réalisée par le syndicat sur la villa n°24, le trouble structurel n’a pas disparu ; elle est implantée sur un talus distinct, à un niveau topographique différent des autres ouvrages de la copropriété ; les seules mesures évoquées sont des aménagements personnels réalisés et financés par Monsieur [D], strictement temporaires, destinés à rendre l’extérieur praticable (pose de gazons synthétiques, réparations de fortune, maintien provisoire du talus au moyen de lien ou dispositifs sommaires) ;
-l’impossibilité alléguée d’une exécution isolée des travaux de sa villa ne résiste pas à l’analyse ; en effet, elle est implantée à un niveau topographique différent des autres ouvrages de la copropriété, et les travaux sont techniquement autonomes, ce que confirment tant les expertises que les attestations produites aux débats ; ils sont totalement indépendants de ceux de la villa n°8, dont les travaux urgents relatifs à la canalisation ont d’ailleurs été votés à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 ;
-aucun obstacle technique ne s’oppose à l’exécution immédiate des travaux, dont l’urgence ne souffre aucune contestation sérieuse ;

-la question du coût et de la durée des travaux est de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel est dirigé et influencé par certains copropriétaires inconscients des risques, et qui privilégient l’aspect financier et leurs intérêts personnels au mépris des règles de la copropriété ;
-les relevés topographiques évoqués par le syndicat des copropriétaires concernent d’autres villas, implantées dans des contextes géographiques distincts ;
-la critique du devis TDG est sans objet, dès lors qu’il est loisible au syndicat des copropriétaires de relancer les entreprises initialement validées par l’expert judiciaire, dont les devis ont servi de base au chiffrage retenu par le juge pour l’octroi des provisions ; à défaut, il lui appartient de solliciter une validation alternative, ou d’interroger d’autres intervenants, sans que cela ne puisse justifier son inertie ;
-les travaux idoines, qui constituent un dispositif technique global et indissociable comprenant le drainage du terrain, la collecte des eaux, la stabilisation du talus et l’amélioration du fonctionnement hydraulique du sol, sont décrits comme suit par l’expert judiciaire :
-stabilisation du talus : il préconise la création de restanques avec murs de soutènement, spécifiquement pour la villa 24, pour un montant de 22.580,65 euros HT ;
-travaux de drainage du terrain : il préconise la mise en place d’un système de drainage assurant le captage des eaux présentes dans le sol, et leur évacuation vers le réseau d’eaux pluviales, pour un montant de 8.800 euros HT, auquel s’ajoute la somme de 1.200 euros HT au titre de l’installation du chantier ;
-gestion des eaux pluviales : rehausse des grilles sanitaires, pose de gouttières, boites à eau, descentes pluviales, raccordement au réseau EP, et profilage du terrain ; ces travaux ont pour objet de capter les eaux de toiture, d’éviter leur écoulement au pied des murs et l’organiser leur évacuation hors de la zone de la villa ;
-végétalisation du talus : l’expert prévoit des travaux de plantation pour un montant de 10.343,80 euros HT, à l’effet d’amélioration de l’absorption des eaux par le sol, favoriser l’évapotranspiration, et participer à l’assèchement du terrain ;
-le syndicat a, lors de l’AG du 12 mars 2026, approuvé le devis de l’entreprise Geolithe pour un montant de 15.047 euros ; il reconnaît ainsi sans équivoque la nécessité des travaux sollicités. Pourtant, à ce jour aucun calendrier, aucune date de chantier, aucune échéance précise n’ont été communiqués, le syndic évoquant une éventuelle assemblée générale extraordinaire d’ici fion 2026 pour envisager le vote des travaux ;
-ses demandes, légitimes, sont fondées.

Vu les conclusions en défense n°3 du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Agence du Golf, notifiées par le RPVA le 30 avril 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa
À titre principal, vu l’article 789 du code de procédure civile :
-juger les demandes de Monsieur [D] sont imprécises, irrecevables et mal fondées.
Par conséquent :
-débouter Monsieur [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
À titre subsidiaire, vu l’article 835 du code de procédure civile, la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence et les pièces versées aux débats :
-juger que Monsieur [D] ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ;
-juger que les demandes de Monsieur [D] se heurtent à des contestations sérieuses ;
Par conséquent :
-débouter Monsieur [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
À titre infiniment subsidiaire :
-juger que l’obligation de faire sera limitée aux seuls travaux d’urgence du lot de Monsieur [D] ;
-juger qu’il n'y a pas lieu à prononcer d’astreinte à l’encontre du syndicat des copropriétaires compte-tenu des démarches et actions en cours.
En tout état de cause :
-condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il réplique que :
-l’ensemble immobilier [Adresse 3] a été édifié dans le cadre d’un programme de vente en l’état futur d’achèvement, mené par S.C.I. Vallauris [Adresse 1] (sous l’égide des enseignes [Adresse 4] et Nexity), d’une trentaine de maisons individuelles, selon un descriptif unique pour former une copropriété dite horizontale ;
-un litige est survenu lors de la livraison au mois de septembre 2015, d’importantes réserves ayant été émises sur les parties communes et privatives ;
-par la suite, de nouvelles non-conformités et désordres ont été dénoncés, et aucune solution amiable n’a été possible sur la levée des réserves et des vices apparents, en dépit d’un rapport d’expertise amiable déposé le 3 août 2016, ayant constaté les non-conformités et décrit les solutions réparatoires ;
-par assignation en date du 16 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], ainsi que les propriétaires des villas affectées par les désordres, dont Monsieur [D], ont assigné par-devant le juge des référés de ce siège, les sociétés Vallauris [Adresse 1] et [Adresse 4], aux fins de les voir condamner à l’achèvement de travaux, et à lever les réserves et les vices apparents ;
-par ordonnance en date du 27 février 2017, la demande a été accueillie, et, concernant Monsieur [D], les défendeurs ont été condamnés à faire effectuer les travaux de reprise et de réparation des désordres correspondant aux réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison non levées, sous astreinte ; enfin une expertise judiciaire a été confiée à Monsieur [C] ;
-par un arrêt du 21 décembre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment :
-confirmé la désignation de Monsieur [C], aux frais avancés de la S.C.I. Vallauris [Adresse 1], et étendu sa mission à l’ensemble des dommages en parties communes et privatives ;
-confirmé l’astreinte prononcée à l’encontre de la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] concernant les demandes individuelles des copropriétaires ;
-condamné cette dernière dans les conditions de l’ordonnance de référé, à faire procéder aux travaux de reprise et réparation des désordres affectant les villas 4, 8, 9, 10 et 24, correspondant aux réserves non levées, mentionnées dans les procès-verbaux de livraison afférents ;
-par cet arrêt, les propriétaires, dont Monsieur [D], ont perçu la somme de 5.000 euros chacun à titre provisionnel, pour préjudice de jouissance ;
-par exploit du 3 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires et les propriétaires concernés, dont Monsieur [D], ont assigné au fond les sociétés Vallauris [Adresse 1], Georges V Côte d’Azur, Nexity et Allianz (assureur DO) aux fins d’indemnisation de leurs préjudices ;
-l’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 mars 2022 ;

-par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a condamné la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] à payer notamment :
-au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 517.930,33 euros, majorée de 10 % au titre de la TVA ;
-à Monsieur [D] et Madame [S], ensemble, la somme provisionnelle de 56.894,73 euros HT, majorée de 10 % au titre de la TVA ;
-la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] a procédé au paiement des condamnations prononcées pour permettre la réalisation des travaux urgents, de sorte que cette décision est aujourd’hui définitive ;
-par ordonnance en date du 22 mars 2024, le juge de la mise en état a notamment :
-fait droit à la demande de complément d’expertise des sociétés Vallauris [Adresse 1], [Adresse 4] et Nexity ;
-ordonné la réouverture des opérations d’expertise ;
-condamné la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] notamment à payer, à Monsieur [D] la somme provisionnelle de 5.500 euros, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
-l’affaire au fond est pendante.
-il convient de prendre acte de la décision de la présente juridiction sur sa compétence ;
-procédant par voie d’affirmations, Monsieur [D] n’apporte aucune démonstration de sorte que sa demande est affectée de contestations sérieuses :
-ainsi, il ne produit aucun élément probant au soutien de son affirmation selon laquelle « de graves désordres affectent les parties communes situées à proximité immédiate de sa villa, en lien avec les talus et les réseaux, générant des dommages importants sur son lot privatif » ; or, il fonde ses allégations sur un procès-verbal de constat datant de 2016, et le rapport de Monsieur [C], qui ne fait pas état de désordres affectant le lot privatif de Monsieur [D], ni d’une situation d’urgence hormis concernant la villa n°8 ;
-de plus, la procédure principale étant toujours en cours devant le tribunal judiciaire de Grasse, le montant définitif des travaux à venir n’a pas encore été fixé ;
-en outre, dans son rapport du 26 août 2025, l’expert est revenu sur son estimation du chiffrage des travaux à réaliser retenu dans son rapport d’expertise initial du 18 mars 2022 ;
-le devis TDG du 5 juin 2025 chiffre les travaux de remise en état des parties communes autour de sa villa (n°24) à la somme de 147.690,40 euros, excédant manifestement le chiffrage réalisé par l’expert ;
-les travaux sollicités ne peuvent être réalisés individuellement, et selon ledit devis ; en effet, ils s’inscrivent dans une opération globale et collective de plus grande envergure, nécessitant la réalisation des travaux en parties communes destinés à remédier aux désordres subis par la copropriété. D’autres travaux, bien plus urgents que ceux nécessaires pour mettre un terme aux désordres allégués, doivent être réalisés en priorité, conformément aux préconisations expertales ;
-Monsieur [D] ne démontrant pas le caractère urgent de ses demandes, ne peut alléguer d’une faute du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ni soutenir sa responsabilité engagée ; en tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur d’éventuelles responsabilités ;
-Monsieur [D] ne parvient pas, dans ses dernières écritures, à préciser utilement ses demandes ; en effet, il vise sommairement certaines pages du rapport d’expertise du 18 mars 2022, alors que l’expert, qui y conteste certains montants et postes des devis examinés, n’y détaille pas des travaux spécifiques à la villa n°24, mais vise des travaux de plus grande envergure concernant une part plus large de la copropriété ; en outre, il est revenu sur son chiffrage des travaux retenu en 2022 ;

-il n’est pas justifié d’un trouble manifestement illicite ; En effet :
-depuis 2016, des mesures conservatoires ont été réalisées pour résorber les désordres affectant le lot de Monsieur [D] ;
-le syndicat des copropriétaires a été proactif dans la résolution du litige, en dépit des difficultés rencontrées ; en accord avec les préconisations de l’expert, il a hiérarchisé les travaux à réaliser en fonction de leur urgence ;
-il ne dispose que d’une somme provisionnelle partielle, qu’il doit utiliser à bon escient, en fonction des urgences fixées par l’expert ;
-après avoir désigné le BET AB Ingénierie, il a initié les opérations pour la réalisation des travaux querellés ; le devis qu’il a établi, portant sur les travaux de reprises des VRD et ravinements de plusieurs villas, dont la n°24, et du bassin de rétention, a été signé par le syndic ;
-il a établi un planning prévisionnel de ses opérations, avec une cadence importante pour compresser au mieux les délais d’exécution pour des travaux dont Monsieur [D] n’ignore pas l’ampleur ; la première phase a déjà été réalisée, puisque le levé topographique complet a été réalisé par le cabinet [O] ;
-les démarches pour faire réaliser les travaux et mettre un terme aux désordres subis par les copropriétaires ayant déjà été initiées, il n’y a pas lieu à contrainte la copropriété à s’exécuter ; la présente procédure est contre-productive, et une éventuelle condamnation du syndicat des copropriétaires retarderait la finalisation de l’exécution des travaux en cours ;
-c’est indûment qu’il est fait grief de sa carence, étant observé qu’il doit tenir compte des difficultés techniques, matérielles et financières, pour solutionner au mieux les multiples désordres affectant la copropriété ;
-les moyens soulevés par Monsieur [D] étant infondés, il y a lieu de le débouter de ses demandes.
-à titre infiniment subsidiaire, il convient de limiter son obligation de faire aux seuls travaux urgents, et il n’y a pas lieu à l’assortir d’une astreinte, en l’état des diligences en cours et de celles au visa du calendrier prévisionnel suscité.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, prorogée au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur la compétence du juge des référés :

Il convient de relever que, dans son ordonnance en date du 10 mars 2026, la juridiction a retenu sa compétence, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, aux motifs que,
-d’une part, que la procédure au fond opposant le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et certains copropriétaires à la S.C.I. Vallauris [Adresse 1] et les constructeurs, concernant l’indemnisation des préjudices résultant de l’absence de levées des réserves non levées et la réparation de divers désordres affectant tant les parties communes que les parties privatives, est étrangère aux rapports entre ledit syndicat et les copropriétaires,
-et, d’autre part, que la demande d’exécution de travaux préconisés par l’expert, qui ne présenteraient pas un caractère provisoire, ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

En conséquence cette question est désormais tranchée, le syndicat des copropriétaires précisant dans ses dernières écritures en prendre acte.

II. Sur la demande de condamnation du syndicat à une obligation de faire, sous astreinte :

Le demandeur fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ; dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce texte impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Par ailleurs, le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n'est requise pour l’application de l’article susvisé.

De plus, le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, le litige a pour objet les désordres que le demandeur soutient affecter ses parties privatives, et qu’il impute au syndicat des copropriétaires.

Il résulte des pièces versées aux débats que :
-par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a notamment condamné la société S.C.I. Vallauris [Adresse 1] à payer :
-au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 517.930,33 euros, majorée de 10 % au titre de la TVA ;
-à Monsieur [D] et Madame [S], ensemble, la somme provisionnelle de 56.894,73 euros HT, majorée de 10 % au titre de la TVA ;
-par ordonnance du 22 mars 2024, le juge de la mise en état a, notamment :
-ordonné la réouverture des opérations d’expertise de Monsieur [C] ;
-dit que l’expert devra compléter son rapport en récapitulant ses conclusions, en répondant clairement, pour chaque désordre et chaque villa/demandeur concernée, et en établissant au besoin un tableau récapitulatif, aux chefs de mission suivants :
-chef de mission n°3 : vérifier la réalité des désordres invoqués ;
-chef de mission n°5 : situer la date d’apparition des dommages ;
-chef de mission n°9 : donner son avis sur le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;
-chef de mission n°10 : fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues.

Monsieur [D] sollicite, aux termes de ses dernières écritures suite à réouverture des débats, l’exécution des « travaux préconisés par l’expert judiciaire dans ses rapports des 18 mars 2022 et 26 août 2025, et plus particulièrement ceux décrits aux pages 158 à 162 du rapport du 18 mars 2022, à savoir :
-la végétalisation du talus,
-la réalisation de travaux de drainage et de raccordement,
-l’installation et le démontage de chantier,
-la rehausse des grilles de vide sanitaire,
-la pose de gouttières PVC,
-la mise en place de boite à eau,
-la réalisation de descentes pluviales,
-le raccordement au réseau d’eau pluvial,
-le profilage du terrain,
-la création de restanques avec soutènement et le drainage du mur de soutènement, et plus généralement la mise en place des restanques dans le talus,
-la réalisation d’un réseau de drainage des murs et du terrain,
-la mise en œuvre des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales,
-le nivellement et le profilage des sols pour l’évacuation des eaux de surface et de celles provenant de la propriété de Monsieur [D],
et à défaut, sur la base du devis établi par la société TDG le 5 juin 2025 ».

Le succès de cette prétention suppose qu’il rapporte la démonstration, dont la charge lui incombe au visa de l’article 9 du code de procédure civile suscité, d’un risque de dommage imminent, d’un trouble manifestement illicite, et/ou d’une obligation non sérieusement contestable, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, pesant sur le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] d’avoir à réaliser les travaux de reprise sollicités.

S’agissant du risque de dommage imminent, Monsieur [D] n’étaye en rien ce moyen, qui n’est retenu par l’expert judiciaire pour aucun des désordres concernant son lot, tant dans son rapport initial de 2022, que dans celui complémentaire de 2025.

Il est acquis que la résidence [Adresse 3] est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

À cet égard, il convient d’observer que Monsieur [D] fait l’économie d’une discussion sur la nature juridique, privative ou commune, des éléments qu’il soutient entretenir un lien causal avec les désordres allégués, le règlement de copropriété n’étant pas versé aux débats.

Ainsi en est il par exemple s’agissant du talus, du système de drainage, de captation et d’évacuation des eaux, du terrain d’assiette des restanques avec murs de soutènement et drainage dont il soutient la mise en œuvre nécessaire, et encore des éléments afférents aux travaux de gestion des eaux pluviales (grilles du vide sanitaire, gouttières, boites à eaux, descentes pluviales, raccordement au réseau EP, et profilage du terrain), autant d’élément dont la nature juridique est, à ce stade, inconnue.

Or, leur nature privative ou commune, est déterminante du caractère non sérieusement contestable de l’obligation à garantir du syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

En effet, sa responsabilité de plein droit est recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, soit au titre de sa carence dans l’entretien et la conservation des seules parties communes, et les désordres qui procéderaient d’une défaillance en parties privatives relevant quant à eux de la seule responsabilité du constructeur - vendeur en l’état futur d’achèvement.

Faute de précision sur cet élément essentiel à l’appréciation de la responsabilité du syndicat, la demande est affectée d’une contestation sérieuse.

En outre, Monsieur [D] ne peut raisonnablement soutenir qu’il résulterait des travaux décrits par l’expert judiciaire aux pages 158 à 162 de son rapport en date du 18 mars 2022, une obligation non sérieusement contestable à faire, pesant sur le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], afférente à la villa n°24.

En effet, il ressort de l’examen desdites pages qu’elles composent une partie du rapport dédiée à l’analyse des devis produits par les parties (sociétés Azur Copropriété Travaux, Man Bat, M.C.R., Les Travaux de l’Habitat), et non un descriptif précis des travaux, qui serait manifestement validé par l’expert judiciaire.

L’appréciation de l’opportunité / nécessité des travaux utiles à remédier aux désordres issus d’une présentation aussi fragmentée, excède l’évidence requise en référé, juridiction de l’urgence et de l’apparence, et nécessite un débat devant le juge du fond.

En ce qui concerne le rapport d’expertise du 26 août 2025, il résulte de l’analyse de ses pages 167 à 188, décrivant les désordres allégués par le demandeur et susceptibles d’être imputés au syndicat des copropriétaires, que, à la seule exception du devis de la société Man Bat n°570-1 en date du 15 juin 2020 (rehausse et protection de la pluie du regard à grille de ventilation du vide-sanitaire) d’un montant de 720,48 euros, ni les travaux décrits par l’expert judiciaire, ni les devis afférents ne correspondent à la synthèse des travaux dont Monsieur [D] sollicite l’exécution, tel qu’il les présente en page 15 de ses conclusions.

Dès lors, il ne peut utilement soutenir que les travaux sont parfaitement identifiés, précisément décrits, expressément visés dans le rapport d’expertise judiciaire et chiffrés de manière détaillée, de sorte que la juridiction disposerait de l’ensemble des éléments lui permettant de caractériser l’obligation de faire, d’en déterminer l’étendue et de prononcer une condamnation sous astreinte.

Enfin, excède l’évidence requise en référé, de tenir pour satisfactoire le devis de la société TDG établi le 5 juin 2025, alors que sa validation ne ressort pas, avec la même évidence, des conclusions des rapports, initial et complémentaire, de l’expert judiciaire.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments concordants et non utilement discutés que Monsieur [D] succombent à démontrer l’existence d’un risque de dommage imminent, d’un trouble manifestement illicite, et/ou d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur le défendeur d’avoir à réaliser les travaux sollicités.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [D] qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner Monsieur [D] à lui verser la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS