TJ 2b033, 23 juill. 2026, RG 25/01052

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01052 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DND3

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

M. [V] [X]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndicat de copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [V] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Jean GOUR, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Aurore LAINÉ
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Mai 2026 mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit en date du 20 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est sis [Adresse 5], a fait assigner Monsieur [V] [X] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

7.943,16 euros au titre des charges de copropriété et des travaux arrêtés au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de la mise en demeure 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts né de sa résistance abusive1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Il a également sollicité la condamnation de Monsieur [V] [X] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 7 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 9.597,49 euros correspondant à l’ensemble des charges de copropriété et des travaux arrêtés au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de la mise en demeure. Il a également maintenu les autres demandes formulées aux termes de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le requérant a exposé que Monsieur [V] [X] est propriétaire indivis d’un appartement et de plusieurs box au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] à [Localité 1], et précisé que l’article 36 du règlement de copropriété stipule qu’en cas d’indivision, chaque indivisaire peut être tenu solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré.

Il a ajouté que ce copropriétaire reste redevable de la somme en principal de 9.597,49 euros correspondant aux charges et travaux arrêtés au 26 novembre 2025 et que toutes les démarches amiables pour parvenir au règlement des charges de copropriété, et notamment une mise en demeure du 9 janvier 2025, sont demeurées vaines.

Il a soutenu que l’absence de règlement des arriérés de charges est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat. Il a également argué que les manquements répétés de ce copropriétaire, qui ne s’est pas acquitté de la moindre somme au titre des charges depuis près de deux années, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier certain.

Monsieur [V] [X], représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites responsives déposées à l’audience, aux termes desquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au tribunal, aux visas des articles 1104 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Dire et juger que la dette de charges de copropriété d’un montant de 7.943, 16 euros est due par Monsieur [V] [X] en son principeDire et juger que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] » a manqué à ses obligations d’entretien des parties communes de ladite résidenceCondamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation nécessaires à la copropriété et ce, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenirDire et juger que la consignation des charges par Monsieur [V] [X] est justifiéeAutoriser Monsieur [V] [X] à consigner le montant de 7.943,16 euros à titre de charges de copropriété entre les mains d’un compte séquestre ouvert par son Conseil auprès de la CARPA de l’Ordre des Avocats de [Localité 1]
Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » à payer à Monsieur [V] [X] la somme de 7.943,16 euros pour trouble de jouissanceOrdonner la compensation judiciaire entre les sommes équivalentes dues entre les partiesDébouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, fins ou conclusionsCondamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.
Le défendeur a soutenu que le Syndicat des copropriétaires dresse une chronologie des faits biaisée dans le but de rendre la présente action judiciaire recevable. Il a fait valoir que des désordres persistent depuis plusieurs années et détériorent de manière grave et profonde les parties communes de la résidence. Il a ajouté que de nombreux copropriétaires ont fait le choix de ne plus s’acquitter régulièrement des charges de copropriété compte tenu du défaut de contrepartie effectif à ce paiement consistant dans l’entretien des parties communes, en attendant la résolution desdits désordres. Il a mentionné que ces désordres ont été constatés par l’Etude [N], Commissaire de justice, le 30 avril 2026.

Il a également argué que le manquement du Syndicat des copropriétaires à ses obligations légales, en ne procédant pas aux travaux indispensables, lui a causé un préjudice consistant en un trouble de jouissance.

Il a par ailleurs soutenu que sa demande de consignation est recevable au regard de sa bonne foi et afin de garantir le paiement des charges et contraindre le syndicat à exécuter ses obligations légales.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIVATION

I – Sur la demande relative au paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d'exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [V] [X] au paiement de la somme de 9.597,49 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 26 novembre 2025 et s’oppose à la demande de consignation des charges.

Au soutien de ses prétentions, il verse aux débats :
Un relevé de propriétéUn relevé de compte des sommes dues entre le 01/01/2020 et le 26/11/2025 et des fraisdes appels de charges pour les années 2020 à 2024 Des courriers de relanceUne mise en demeure datée du 9 janvier 2025 réceptionnée le 11 janvier suivantLes procès-verbaux d’assemblée générale des 13 septembre 2023 et du 18 décembre 2024 régulièrement notifiés et approuvant les comptes et le budget prévisionnel.

Monsieur [V] [X] ne conteste pas la dette de charges de copropriété réclamée en son principe mais demande que le montant de ces charges soit consigné au regard des manquements du syndicat des copropriétaires à son obligation d’entretien et de conservation des parties communes. Il verse ainsi aux débats un procès-verbal de constat de Commissaire de justice en date du 30 avril 2026 aux termes duquel le Commissaire de justice a notamment constaté l’absence de portail à l’entrée de la résidence, un digicode ne fonctionnant pas au niveau de la porte d’entrée du bâtiment A, des traces d’humidité sur les murs de la cage d’escaliers menant au premier étage de ce bâtiment, des taches d’infiltrations d’eau sur le plafond de la terrasse de son appartement.

Le paiement des charges est une obligation essentielle du copropriétaire en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965. Il en ressort que le copropriétaire ne peut, même en présence de désordres, refuser le paiement des charges dues dès lors que les assemblées générales sont définitives en l'absence de recours, et même lorsqu'il invoque des désordres provenant des parties communes. En effet, en raison de leur nature, les charges de copropriété ont pour objet d'obliger chacun des copropriétaires à participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales. Par suite, en raison du caractère général et spécial de cette obligation de paiement, qui est due, quand bien même les lots en question seraient atteints par des désordres dont tout ou partie des causes a pour origine des parties communes, et dont la réfection incombe au syndicat des copropriétaires, il n'en demeure pas moins qu'il ne saurait, pour toutes ces raisons, être fait droit à la demande de consignation sollicitée par Monsieur [V] [X]. Il s'ensuit que cette demande sera rejetée.

Au cas d’espèce, les procès-verbaux d'assemblée générale en date des 13 septembre 2023 et du 18 décembre 2024, régulièrement notifiés et approuvant les comptes pour les exercices 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels pour les périodes du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025 sont produits et il ne ressort pas des débats que les décisions prises aux termes de ces assemblées générales aient été contestées par Monsieur [V] [X].

L’examen du décompte général permet de constater que sont facturés les charges approuvées au titre de ces exercices ainsi que les frais nécessaires à leur recouvrement, conformément aux dispositions légales précitées.
En revanche, les frais libellés « Transmission dossier avocat assign CTIC [X] » en date du 9 mai 2025 pour un montant de 350 euros, « Honoraires suivi CTIC ANTIONOTTI » des 27 octobre 2025, 29 juillet 2025, 29 avril 2025, 13 janvier 2025 pour un montant total de 96 x 4 = 384,00 euros, « honoraires procédure cpta CREATION DOSSIER CTIC » du 20 octobre 2022 d’un montant de 250 euros et « honoraires procédure cpta CTIC SUIVI TRIMESTRIEL» du 20 octobre 2022 d’un montant de 90 euros seront écartés au titre du règlement des charges et des frais, ces frais relevant de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais ainsi facturés à hauteur de la somme totale de 1.074,00 euros seront en conséquence écartés.
Au regard de ces développements et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [V] [X] d’un montant de 8.523,49 euros (9.597,49 – 1.074,00) au titre des charges et travaux arrêtés au 26 novembre 2025 et est bienfondé à réclamer cette somme à ce copropriétaire en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965.

Monsieur [V] [X] sera par conséquent condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », la somme de 8.523,49 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de la mise en demeure.

II- Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » à l’encontre de Monsieur [V] [X]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [X] est propriétaire indivis d’un appartement et de plusieurs box au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » et qu’il reste redevable de la somme en principal de 9.597,49 euros correspondant aux charges et travaux arrêtés au 26 novembre 2025. Il ajoute que toutes les démarches pour parvenir au règlement des charges de copropriété, et notamment une mise en demeure du 9 janvier 2025 sont demeurées vaines. Il soutient que l’absence de règlement des arriérés de charges est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat et que les manquements répétés de ce copropriétaire, qui ne s’est pas acquitté du moindre centime au titre des charges depuis près de 2 années, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier certain.

Ces carences réitérées dans l’accomplissement des obligations lui incombant en sa qualité de copropriétaire, au premier rang desquelles le paiement des charges, sont fautives et justifient l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 400,00 euros.
Monsieur [V] [X] sera en conséquence condamné à payer la somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE.

III- Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et la demande de condamnation à la réalisation des travaux nécessaires à la copropriété

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Ainsi le syndicat des copropriétaire est responsable des dommages causés aux copropriétaires par un défaut d’entretien des parties communes et le copropriétaire dispose d’une action en responsabilité à l’encontre du syndicat qui tarde à faire exécuter des travaux destinés à mettre fin à des désordres subis par ce copropriétaire.

Au cas présent, Monsieur [V] [X] fait valoir que des désordres persistent depuis plusieurs années et détériorent de manière grave et profonde les parties communes de la résidence. Il allègue également que le Syndicat des copropriétaires « n’a point fait cas des remontrances des copropriétaires relatives aux désagréments subis par lesdites parties communes ».

Il précise que les désordres allégués ont été constatés par l’Etude [N], Commissaire de justice, le 30 avril 2026, et argue que le manquement du Syndicat des copropriétaires à ses obligations légales, en ne procédant pas aux travaux indispensables, lui cause un préjudice consistant en un trouble de jouissance. Se fondant sur le procès-verbal de constat ainsi dressé, il sollicite également, par une formule générale, « la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » de réaliser les travaux de réparation nécessaires à la copropriété sous astreinte ».

Le Syndicat des copropriétaires ne formule aucune observation s’agissant de ces demandes.

Aux termes du procès-verbal de constat établi le 30 avril 2026, le Commissaire de justice a notamment constaté l’absence de portail à l’entrée de la résidence, un digicode ne fonctionnant pas au niveau de la porte d’entrée du bâtiment A, des traces d’humidité sur les murs de la cage d’escaliers menant au premier étage de ce bâtiment, des taches d’infiltrations d’eau sur le plafond de la terrasse de l’appartement de Monsieur [V] [X].

Il ressort toutefois de l’examen du procès-verbal d’assemblée générale du 13 septembre 2023 que la résolution 17 libellée « décision de faire procéder aux travaux de création d’une ventilation dans la cage d’escalier du bât A,  » « et ce dans le but de mettre fin à la condensation entraînant des moisissures sur les murs » a été rejetée à la majorité des voix exprimées, sans que le bienfondé de cette décision ait été remise en cause par les copropriétaires, de sorte qu’il ne saurait être demandé réparation au syndicat d’un préjudice causé par une résolution d’assemblée générale, sauf à démontrer un abus de droit ou de majorité.

Il apparaît également à la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2024 qu’aux termes de la résolution 10, cette assemblée a décidé de faire procéder aux travaux de remplacement du portail d’entrée du bâtiment A, a rejeté la résolution 10.2 relative au choix de l’entreprise AUTOMATISMES CORSES et restait dans l’attente du second devis demandé à l’entreprise ANTHEA.

Ces constats démontrent que le syndicat des copropriétaires, en inscrivant à l’ordre du jour des assemblées générales les problèmes affectant la résidence, a pris des mesures pour tenter de remédier aux désordres affectant la copropriété.

Il convient en outre de relever que si Monsieur [V] [X] fait état de remontrances adressées au syndicat des copropriétaires depuis de nombreuses années, il ne verse aux débats aucune pièce démontrant que celui-ci a effectivement été mis en demeure de longue date de réaliser des travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation des parties communes et qu’il n’a pris aucune mesure pour y remédier.

Dans ces conditions et en l’état des éléments de preuve versés aux débats, il apparaît que Monsieur [V] [X] est défaillant à démontrer que le Syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien et de conservation des parties communes, de sorte qu’il sera débouté tant de sa demande de dommages et intérêts que de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » de réaliser les travaux de réparation nécessaires à la copropriété sous astreinte.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [V] [X], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [V] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] à [Localité 1], la somme de 600,00 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,