TJ 67482, 24 juill. 2026, RG 26/00339

N° RG 26/00339 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OCNW

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00339 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OCNW

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Emmanuel JUNG

Le

Le Greffier

Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3]
sise [Adresse 4] à [Localité 3]
représenté par son syndic la SAS IMMIUM GESTION ALSACE
dont le siège social est sis,14 [Adresse 5], [Localité 4]
représentée par Me Flore KLING, substituant Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [I]
demeurant [Adresse 6] [Localité 1]
non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Président
Virginie HOPP, Greffière
Juliette GOURMELON, Greffier stagiaire

DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2026.

JUGEMENT
Rendue par défaut en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président
et par Virginie HOPP, Greffière

N° RG 26/00339 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OCNW

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [I] est propriétaire du lot 39, cadastré au livre foncier de [Localité 1] Section S [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], dans la copropriété, immeuble [Localité 5], sise [Adresse 7] à [Localité 3]. Le syndic de copropriété est la SAS IMMIUM GESTION ALSACE.

En raison d'impayés allégués de charges de copropriété, Madame [Y] [I] a mis en demeure par lettre recommandée du 31 janvier 2024 avec accusé réception SIGN2 le 1er février 2024 de régler la somme de 3284.39 euros.

Par acte délivré le 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] représenté par son syndic, a fait citer Madame [Y] [I] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété, frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

A l'audience du 29 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son conseil, aux fins de voir :

- Condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 5477.13 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2024,
- Condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 401.49 euros au titre des frais de relance, mise en demeure, mise au contentieux et frais d'avocat,
- Condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 800.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner Madame [Y] [I] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Madame [Y] [I] aux dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] représenté par son syndic soutient que Madame [Y] [I] ne règle pas les provisions et décomptes sur charges de copropriété en dépit des sommations de payer si bien que la dette s'élève à la somme de 5878.62 euros au 5 novembre 2025. Il précise que la tentative de conciliation s'est soldée par un échec.

Il sollicite, en vertu de l'article 1240 du code civil et de la jurisprudence, des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des charges par un copropriétaire.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l'étude, Madame [Y] [I] ne s'est ni présentée ni fait représenter. Le jugement sera prononcé par défaut sur le fondement de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande.

En application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000,00 euros.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5] a saisi la juridiction de demandes en paiement n'excédant pas 5000.00 euros.

Il est relevé que le demandeur justifie d'un constat de carence signé le 5 juillet 2024 par Monsieur [T] [A], conciliateur de justice, si bien qu'il sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur les demandes en paiement.

Sur les charges de copropriété.

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales.

En l'espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [I].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son syndic, produit :

- le contrat de syndic signé le 25 septembre 2025, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment la facturation des sommes de 36.00 euros TTC par mise en demeure, de 24.00 euros TTC par relance et de 360.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 27 septembre 2022 au 25 septembre 2025,
- les appels de provisions sur charges du 1er avril 2022 au 31 décembre 2025,
- les décomptes de charges afférents aux années 2021 à 2024,
- la lettre recommandée du 31 janvier 2024 avec accusé réception signé le 1er février 2024 aux fins de mise en demeure de Madame [Y] [I] de payer la somme de 3284.39 euros selon décompte de charges arrêté au 26 janvier 2024, valant mise en demeure conformément à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965,
- le décompte de la dette arrêté au 5 novembre 2025 pour un montant de 5878.62 euros dont la somme de 36.00 euros au titre de mise en demeure, de 179.40 euros au titre de « mise au contentieux » et la somme de 186.09 euros au titre de frais d'avocat.

Madame [Y] [I], qui ne comparait pas, ne justifie ni d'un paiement libératoire qui n'aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l'existence d'un fait susceptible de la libérer de l'obligation au paiement.

Par conséquent, Madame [Y] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 5477.13 euros arrêté au 5 novembre 2025, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024, date de la première présentation de l'accusé réception de la mise en demeure adressée le 31 janvier 2024 sur la somme de 3284.39 euros et à compter du 5 décembre 2025, date de l'acte introductif d'instance, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement.

En application de l'article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s'entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d'un protocole d'accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d'hypothèques, de dépôt d'une requête aux fins d'ordonnance d'injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l'avocat, ces deux dernières diligences n'étant imputable au copropriétaire défaillant qu'en cas de “diligences exceptionnelles”.

Les diligences exceptionnelles s'entendent d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Le tableau récapitulatif des sommes dues, arrêté au 5 novembre 2025, fait apparaître des frais de mise en demeure d'un montant de 36.00 euros qui seront retenus.

Il n'est pas démontré par contre que les frais de « mise au contentieux » facturés le 15 novembre 2023 à hauteur de 179.40 euros et de frais d'avocat facturés le 30 janvier 2024 à hauteur de 186.09 euros constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu'elles seront écartées. L'activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n'en change pas la nature si bien qu'ils seront écartés.

Par conséquent Madame [Y] [I] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son syndic, la somme de 36.00 euros au titre des frais de recouvrement au taux légal de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce la carence répétée de Madame [Y] [I] dans le paiement des charges de copropriété et fonds travaux, sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l'intérêt au taux légal de droit.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son syndic, et de condamner à lui payer la somme de 800.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Madame [Y] [I], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, y compris les de frais de sommation de payer d'un montant de 155.32 euros.

Elle sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 5], représenté par son syndic, une somme de 1200.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS