CA Nimes, 30 juill. 2026, RG 24/00003

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT

N° RG 24/00003 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JD2O

SD

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

25 janvier 2024

RG:22/00024

SA SOCIETE D'AMENAGEMENT DESTERRITOIRES SAT

C/

S.C.I. MNG

FRANCE DOMAINE

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

Expropriation

ARRÊT DU 30 JUILLET 2026

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 25 Janvier 2024, N°22/00024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTE :

SA SOCIETE D'AMENAGEMENT DES TERRITOIRES (SAT)

société anonyme d'économie mixte à conseil d'administration immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 338 571 904

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Christophe PONS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

S.C.I. MNG

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 445 448

représentée par son gérant en exercice, demeurant ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Tiffany MAHISTRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

FRANCE DOMAINE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Mme [R] [G] muni d'un pouvoir

Statuant en matière d'expropriation

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 30 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la mise en oeuvre d'une convention « Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés » signée en octobre 2012, le conseil municipal de la commune de [Localité 5] a, par délibération du 13 mars 2014, autorisé le maire à finaliser avec le groupement conjoint Société d'Aménagement du Territoire (ci-après « SAT ») / SEMIGA une concession d'aménagement nécessaire à la mise en oeuvre de ce programme.

Le contrat de concession d'aménagement a été régularisé le 05 février 2015.

L'ilot Paix / [H] [U] fait partie des ilots confiés en réhabilitation à la SAT.

Par arrêté n°30-2020-03-06-001 du 06 mars 2020, le préfet du Gard a déclaré d'utilité publique la restauration immobilière de l'ilot Paix / [H] [U].

Par arrêté n°30-2020-11-24-001 du 24 novembre 2020, le préfet du Gard a déclaré la cessibilité des parcelles nécessaires à la restauration immobilière de l'ilot Paix / [H] [U].

Le 21 février 2022, un nouvel arrêté de cessibilité, pris en raison de la caducité du premier, a déclaré cessible à la SAT la parcelle appartenant aux sociétés susvisées.

Suivant courrier du 13 juin 2022, la SAT a formulé une offre d'acquisition amiable de la parcelle cadastrée section N [Cadastre 1] appartenant aux sociétés civiles immobilières MATGUI, MNG et [O].

Par courrier commun du 26 juin 2022, reçu le 04 juillet 2022, les trois sociétés ont refusé l'offre amiable de la SAT et formaient une contre-proposition à hauteur de 124 855,16 euros.

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 07 juillet 2022 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes.

Suivant mémoire enregistré au greffe le 21 octobre 2022, la SAT a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de fixation de l'indemnité totale de dépossession revenant à la société MNG au titre de l'expropriation du lot de copropriété 3 intégré à un ensemble immobilier sis à Saint-Gilles (30800) au [Adresse 4] cadastré sous les références section N [Cadastre 1] à la somme de 14 858 euros pour l'indemnité principale et de 2 478,70 euros pour l'indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 28 mars 2023.

Par jugement contradictoire du 25 janvier 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-fixé à :

*28 777,60 euros l'indemnité principale,

*3 877,76 euros l'indemnité de remploi,

Indemnités revenant à la société MNG au titre de la dépossession du lot 1 de la parcelle cadastrée N [Cadastre 1] sise [Adresse 4] à [Localité 5] ;

-rejeté le surplus des demandes et les autres demandes ;

-condamné la SAT à verser à la société MNG la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens.

La SAT a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 05 mars 2024.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, la SAT, appelante, sollicite de la cour de :

-annuler ou à tout le moins réformer le jugement rendu le 25 janvier 2024 par le juge de l'expropriation du département du Gard ;

A titre principal :

-fixer l'indemnité totale de dépossession revenant à la société MNG au titre de l'expropriation du lot de copropriété 3 intégré à un ensemble immobilier sis à [Adresse 5] cadastré sous les références section N [Cadastre 1] à la somme décomposée comme suit :

*indemnité principale : 14 858 euros,

*indemnité de remploi : 2 478,70 euros ;

A titre subsidiaire :

-rejeter l'appel incident formé par la société MNG et tendant à la réformation du Jugement en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 18 000 euros + 2 800 euros et, d'autre part, en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité relative au préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux ;

-rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

-condamner la société MNG aux dépens.

A l'appui de son appel, la SAT soutient :

-que la qualification de plateau viabilisé relève d'une erreur manifeste d'appréciation du premier juge de la qualité du bien exproprié, de sorte que le prix retenu hauteur de 800 € / m², qui ne correspond à aucun des termes de référence produits, est disproportionné, notamment en raison du prix d'acquisition de l'immeuble par les parties expropriées ;

-s'agissant de la consistance juridique et matérielle des biens expropriés :

*que celles-ci doivent être appréciées à la date où l'ordonnance d'expropriation été rendue, soit le 07 juillet 2022,

*que la parcelle cadastrée N [Cadastre 1] ne constitue pas un plateau brut viabilisé dans la mesure où il ne ressort d'aucun document produit que l'ensemble de l'immeuble est effectivement desservi par le réseau électrique et où les travaux entrepris par l'expropriée ont été arrêtés depuis plusieurs années, laissant le bien devenir vétuste et insusceptible d'être occupé ;

*que ladite parcelle est située en zone urbaine du Plan Local d'Urbanisme ;

-que la date de référence à retenir est le 27 mars 2018, date à laquelle le nouveau droit de préemption urbain a été instauré sur la commune de [Localité 5] et date à laquelle le Plan Local d'urbanisme, actuellement opposable, a été approuvé ;

-s'agissant du montant de l'indemnisation :

*sur l'indemnité principale :

**que l'état du bien exproprié ne permet pas d'appliquer un montant d'indemnisation équivalent à un appartement sur le même secteur,

**que l'offre formulée par la SAT est basée sur l'avis de valeur établi par France Domaine en date du 14 avril 2022, lui-même déterminé par la méthode de comparaison,

**que tenant l'état de délabrement de l'ensemble immobilier, un avis global a été rendu, de sorte que l'indemnité globale dans l'avis du service des domaines a été répartie au prorata, soit 14 858 euros,

**que le choix de la méthode d'évaluation retenue par l'expert désigné par les parties expropriées est dénué de rigueur scientifique,

**que les factures établies par la société Constructions Cévenoles sont dénuées de caractère probant, notamment dans la mesure où ladite société est gérée par M. [F], associé de la société civile immobilière propriétaire du lot n° 3,

**que les équipements visés au titre des factures établies par la société Générale des Eaux pour un montant total HT de 1 094,68 euros et de 450,20 euros ne peuvent être prises en compte dans le calcul de la valeur du bien en l'état de l'absence de présence des compteurs au moment du transport sur les lieux,

**qu'il n'est pas démontré de la pérennité et de la solidité des travaux effectués,

**que le recoupement proposé par l'expert mandaté par l'intimée est dépourvu de caractère probant,

**que le Commissaire du Gouvernement a renoncé à son raisonnement tenu en première instance, au terme duquel les travaux effectués sur l'immeuble devaient être intégrés à l'évaluation de l'indemnité principale, pour un montant total de 64 494,61 euros, et propose désormais de retenir la somme de 18 000 euros ;

*sur l'indemnité de remploi, que la méthode de calcul à retenir, soit 20 % jusqu'à 5 000 euros, 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros et 10 % au-delà de 15 000 euros permet d'obtenir une indemnité de 2 478,70 euros dans le cas présent ;

*sur l'indemnité relative au préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière, que le lien de causalité entre la confusion dans le délai qui lui était imparti pour réaliser des travaux conformes aux préconisations de la DUP et son expropriation n'est pas établi ;

-subsidiairement, en réponse à l'intimée, que le montant de l'indemnité globale accordée à la société MNG par le juge de l'expropriation du département du Gard en première instance est parfaitement satisfactoire de sorte que toute demande tendant à la voir réévaluée à la hausse doit être rejetée.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 14 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, la société MNG, intimée, sollicite de la cour de :

-déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la SAT ;

-déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par la société MNG ;

Concernant l'indemnité principale et l'indemnité de remploi revenant à la société MNG :

-réformer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité principale à la somme de 28 777,60 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 3 877,76 euros ;

-fixer l'indemnité principale à la somme de 41 386,60 euros ;

-fixer l'Indemnité de remploi à la somme de 4 529,70 euros ;

-à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 28 777,60 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 3 877,76 euros ;

Concernant le préjudice :

-réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les autres demandes de la société MNG, à savoir la demande d'indemnité pour le préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière ;

-fixer l'indemnité pour le préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière à la somme de 41 413,55 euros,

En tout état de cause :

-condamner la SAT à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la société MNG soutient :

-s'agissant de son appel incident :

*sur la consistance du bien, que l'immeuble se situe en zone urbaine réglementée par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur,

*sur la date de référence, que la date du 27 mars 2018 doit être retenue en ce qu'il s'agit de la date où le Plan Local d'Urbanisme a été approuvé ainsi que celle d'une délibération instaurant un droit de préemption sur toutes les zones urbaines dudit Plan Local d'Urbanisme,

*sur le montant de l'indemnité principale :

**que celle-ci ne peut être calculée au regard de l'estimation du service du Domaine dans la mesure où cette dernière a été réalisée sans qu'aucune visite ne soit réalisée sur place, où l'immeuble est à tort désigné comme étant un bâti en état de ruine et où ladite estimation n'est pas représentative du marché immobilier,

**que l'expert mandaté par les sociétés expropriées propose de retenir un prix moyen HT de 449,50 euros le m², soit 41 354 euros,

**qu'une plus-value pour travaux de rénovation doit également être retenue à hauteur de 64 494,61 euros, de sorte que le montant total de l'indemnité principale s'élève à la somme de 105 849 euros hors droits pour l'ensemble du bâti et, partant, à la somme de 41 386,96 euros (105 849 x 391 / 1 000) concernant la société MNG,

**que l'indemnité principale, fixée selon la méthode d'évaluation par comparaison, peut être augmentée pour tenir compte des caractéristiques de l'immeuble constitutives de plus-values (Cour de Cassation, Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-19.541),

**que les factures produites et les photographies permettent de justifier de la réalisation des travaux, ce qui suffit à démontrer les sommes engagées au titre de la plus-value de l'immeuble,

**que si les factures de la société Générale des Eaux doivent être contestées au motif que les compteurs ont été dérobés, ce n'est que pour un montant de 80,87 euros,

**que la pérennité et la solidité des travaux effectués ne doivent pas être débattus dans le cadre de la fixation de l'indemnité pour l'expropriation du bien bâti,

**que les sociétés expropriées ne se basent pas sur le recoupement proposé par l'expert [B],

*sur le montant de l'indemnité de remploi, que la méthode de calcul à retenir, soit 20 % jusqu'à 5 000 euros, 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros et 10 % au-delà de 15 000 euros permet d'obtenir une indemnité de 11 584,90 euros pour l'immeuble et 4 529,70 euros dans le cas présent ;

*sur l'indemnité relative au préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière :

**que la confusion dans le délai imparti relève bien d'une faute de la SAT,

**que l'intention des sociétés expropriées de rénover l'immeuble est réelle et démontrée et qu'il ne fait aucun doute qu'un permis de construire aurait été délivré pour la rénovation du bâti sur la base des travaux préconisés dans la déclaration d'utilité publique si la SAT n'avait pas raccourci les délais,

**qu'il existe un lien de causalité direct entre le préjudice et l'opération d'expropriation,

**que la société MNG a rencontré des difficultés à se conformer aux prescriptions de la DUP et afin de réaliser un seul logement, là où il devait y en avoir trois,

**que le délai de neuf mois imparti pour déposer un dossier de permis de construire était ainsi erroné et insuffisant, étant précisé qu'un confinement eu lieu durant ledit délai,

**que le préjudice tiré de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière doit être, a minima, indemnisé en tenant compte du coût auquel les sociétés auraient pu revendre leur bien comme étant un plateau brut viabilisé si elles avaient pu déposer un permis de construire en R+1 (92 m² x 2), soit 572,64 euros x 184 m² = 105 917,00 euros ;

-subsidiairement, sur la confirmation du jugement quant aux montants de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi :

*que le transport sur les lieux a permis à l'ensemble des parties mais également au juge de l'expropriation que les réseaux d'eaux usées et d'adduction d'eau potable étaient bien réservés,

*que le caractère « viabilisé » de l'immeuble ne peut être contesté uniquement pour l'absence de raccordement au réseau électrique dans la mesure où l'immeuble se situe en centre-ville et où aucune extension du réseau d'électricité n'est nécessaire pour desservir le bien,

*que le bien étant déjà à usage d'habitation, les réseaux d'eau potable et d'eaux usées étant réservés et des travaux importants de rénovation ayant été engagés sur ce bien, le juge de première instance n'a commis aucune erreur d'appréciation en considérant qu'il devait être regardé comme un plateau brut viabilisé ;

-en réponse au Commissaire du Gouvernement :

*que le premier juge n'avait pas commis d'erreur d'appréciation en estimant le prix du m² à la somme de 447 euros le m² au regard du prix au m² retenu par l'expert,

*que le Commissaire du Gouvernement reconnait que les travaux effectués sur l'immeuble doivent être pris en compte, contrairement à ce que l'appelante soutient ;

-en réponse à l'appelante :

*que le changement de positionnement du Commissaire du Gouvernement s'explique par le fait que celui présent en cause d'appel n'est pas la même qu'en première instance et qu'elle ne s'est pas rendue sur place pour constater que l'indemnité principale proposée par la SAT est insuffisante et non satisfactoire,

*que le premier juge n'a pas totalement suivi les conclusions du Commissaire du Gouvernement de première instance dans la mesure où il a chiffré l'indemnité principale à la somme 28 777,60 euros, soit 10 000 euros de moins par rapport à sa proposition.

Le commissaire du Gouvernement a déposé un mémoire le 05 septembre 2024. Aux termes de ses écritures, il indique :

-que la date de référence est celle de l'opposabilité du PLU, soit le 11 avril 2018 ;

-s'agissant de la qualification du bien, que la consistance du bien ne correspond pas à celle d'un plateau brut viabilisé mais à une parcelle de 92 m² sur laquelle est construit un bâtiment ancien en état vétuste, sans toiture et inhabitable ;

-qu'en utilisant la méthode par comparaison s'agissant de l'indemnité de dépossession, une valeur de terrain encombrée de 500 euros / m² peut être retenue, soit 46 000 euros (92 m² x 500 euros / m²) pour l'ensemble de la parcelle et 18 000 euros pour la société MNG et son lot n° 3 ;

-s'agissant de l'indemnité de remploi, que la méthode de calcul à retenir, soit 20 % jusqu'à 5 000 euros, 15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros et 10 % au-delà de 15 000 euros permet d'obtenir une indemnité de 2 800 euros dans le cas présent.

A l'audience du 19 mai 2026 les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la détermination de la date de référence :

Le juge de première instance a fixé la date de référence au 27 mars 2018, ce qui n'est critiqué par aucune des parties, cette disposition de la décision déférée sera donc confirmée.

Sur l'indemnisation :

*Sur l'indemnité principale

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.

Aux termes des article L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance, en tenant compte de leur qualification à la date de référence.

L'autorité expropriante rappelle que les biens doivent être appréciés à la date ou l'ordonnance d'expropriation a été rendue, et que la parcelle N [Cadastre 1] ne constitue pas un plateau brut viabilisé notamment du fait qu'elle n'est pas raccordée au réseau électrique et que par ailleurs les travaux réalisés par l'expropriée ont été interrompus depuis plusieurs années, ce qui amène le bien à être dégradé et insusceptible d'être occupé.

Retenant la méthode de comparaison l'autorité expropriante propose de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 11 552 €, refusant de voir additionner à ce montant le coût des travaux, indiquant que ceux-ci sont forcément pris en compte dans le cadre des termes de comparaison. Elle indique se baser sur l'avis de valeur établi par France domaine en date du 14 avril 2022 ayant abouti à la fixation d'un prix au mètre carré de 413 €.

Elle produit par ailleurs deux actes d'acquisition pour des biens contigus vendus pour un prix du mètre carré oscillant entre 349 et 451 € pour proposer à terme de retenir le prix de 400 € du mètre carré

Elle critique par ailleurs les conclusions de l'expert mandaté par la SCI expropriée en ce que notamment la plus-value pour les travaux de rénovation a été calculée à partir de factures émises par la SARL construction cévenole et par la Générale des Eaux, alors que la méthode retenue est celle de la comparaison qui impose de se fier à la nature, la consistance et l'usage du bien.

Par ailleurs elle relève que le gérant de la SARL construction cévenole n'est autre que l'un des associés de l'une des SCI copropriétaires, mais aussi qu'il n'existe aucun compteur d'eau contrairement à la facture produite.

L'expropriée indique que le bien est un immeuble en cours de rénovation qui se situe en zone urbaine, elle critique l'avis de valeur établi par France domaine le 14 avril 2022 et relève que le commissaire du gouvernement a modifié son estimation dans le cadre de son mémoire après avoir visité l'immeuble.

S'appuyant sur les conclusions de l'expert qu'elle a mandaté, elle sollicite une indemnisation basée sur la méthode de comparaison à laquelle est ajoutée le montant des travaux déjà effectués.

Elle précise que l'existence des travaux ne peut être contestée, que les compteurs d'eau absents lors de la visite sur les lieux ont été dérobés et que les travaux ont été faits dans les règles de l'art.

Madame le commissaire du gouvernement indique que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de première instance l'ensemble immobilier ne peut être qualifié de plateau brut viabilisé l'immeuble ne disposant pas de la rénovation minimale permettant cette qualification mais ressort d'un bâtiment ancien vétuste sans toiture et inhabitable. Elle retient comme termes de comparaison les ventes d'immeubles en très mauvais état et inhabitables situés dans le même périmètre.

Sur la consistance du bien

Le bien objet de la présente procédure ne peut être qualifié de plateau brut en ce qu'il ne dispose pas du clos étant à ciel ouvert, dans un état vétuste et ne permettant pas avec un simple aménagement intérieur de rendre ce bien habitable, ce d'autant qu'il ne peut non plus être qualifié de viabilisé en l'état de l'absence non contestée de raccordement au réseau électrique.

Par contre il y il y a été effectué des travaux de rénovation anciens, et ce dernier est encombré de détritus.

Sur le montant de l'indemnité principale

Les parties s'accordent pour retenir la méthode de comparaison.

L'avis de valeur établi le 14 avril 2022, l'a été sans visite des lieux et ne revêt donc pas la pertinence nécessaire pour être retenu.

Les termes de comparaison à retenir sont ceux des biens qui se trouvent dans le même état de conservation général, qui sont des maisons de ville, anciennes situées dans la même commune et dans la même zone.

À ce titre sont retenus :

' l'acquisition amiable du 1er juillet 2020 d'une maison à usage d'habitation en très mauvais état édifié sur la parcelle N [Cadastre 2] pour un prix au mètre carré de 451 € ;

' les ventes du 22 décembre 2021 concernant sept bâtis de type maison de ville en état de délabrement pour un prix au mètre carré de 447,40 € ;

' la vente du 9 février 2022 d'une maison de ville ancienne en état de délabrement inhabitable situé dans le centre ancien, terrain encombré, pour un prix de 410 € le mètre carré ;

' la vente du 9 février 2022 d'un immeuble ancien en R +1 en très mauvais état ne disposant pas de toiture ni de plancher, terrain encombré, situé au centre-ville dans le secteur sauvegardé au prix de 444 € du mètre carré ;

' la vente du 16 décembre 2020 d'un immeuble en R +2 en état de délabrement avancé, terrain encombré, situé [Adresse 6] au prix de 504 € le mètre carré ;

' la vente du 1er juillet 2020 d'un immeuble ancien en R +2 à usage d'habitation en mauvais état, terrain encombré, situé dans le centre ancien au prix de 452 € du mètre carré.

Ce qui nous donne un prix moyen au mètre carré arrondi à 452 €.

L'immeuble a fait l'objet de travaux de rénovation pour lesquels sont produites des factures.

L'expropriation visant à indemniser la perte de l'immeuble par l'octroi d'une indemnisation correspondant à la valeur de l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouve au moment de l'expropriation il y a lieu d'évaluer si les travaux tels qu'ils sont décrits constituent une plus-value. Il n'y a donc pas lieu à additionner les factures au prix de l'immeuble au mètre carré, mais à évaluer l'apport ou non de ces derniers à la valeur de l'immeuble.

La réalisation de la dalle du rez-de-chaussée la reconstruction des arches le doublage du mur en pierre, la réalisation de l'escalier permettant d'accéder au premier étage, le raccordement au réseau d'eau potable et d'eaux usées doivent être considérés comme apportant une plus-value à l'immeuble notamment du fait de leur qualité mais qui reste limitée tenant l'ancienneté des travaux et l'abandon du chantier.

Tenant compte de ce qui précède il y a lieu de fixer la valeur du mètre carré à la somme de 550 €, ce qui pour une parcelle de 92 m² fixe l'indemnité de dépossession à la somme de 50 600 €.

L'immeuble étant une copropriété, les copropriétaires s'accordent pour dire que leurs droits seront calculés à raison des millièmes dont ils disposent à savoir s'agissant de la SCI MNG de 391/1000.

L'indemnité principale doit donc être fixée à la somme de :

50 600 X 391/1 000 = 19 784,6 € arrondis à 19 785 €

*Sur l'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi, prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit :

-20 % de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €,

-15 % de l'indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €,

-10 % de l'indemnité principale pour le surplus.

Elle s'établit donc ainsi :

1 000 + 1 500 + 97,85 = 2597,85 € arrondis à 2598 €

La décision déférée sera réformée de ces chefs.

Sur les dommages intérêts au titre de l'impossibilité de réaliser les travaux préconisés dans le cadre de l'opération de restauration immobilière

Se fondant sur le principe de la réparation intégrale l'expropriée sollicite de se voir octroyer la somme de 32 198,77 €, reprochant d'avoir été empêchée de poursuivre le projet de restauration de l'immeuble en l'état d'un raccourcissement du délai imposé pour modifier le projet initial qui était de 18 mois et le ramenant à 12 mois, n'ayant pu dans ce délai raccourci déposer le permis de construire et produire les devis acceptés pour l'exécution du projet tel que sollicité.

L'autorité expropriante conclut à l'absence de lien de causalité relevant que même si l'expropriée avait disposé de 6 mois supplémentaires en l'état du peu d'avancement des formalités aucun permis de construire n'aurait pu être délivré dans les temps.

Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu de ce chef.

L'article L 321 '1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Il ressort des pièces du dossier qu'il avait été imposé aux propriétaires de la parcelle N [Cadastre 3] la réalisation des travaux suivants afin de conserver leurs biens : « le projet de restauration a pour but de démolir et reconstruire une maison de ville pour y créer un seul logement de typologie P4 ; les études de maîtrise d''uvre définiront précisément le projet ; le programme est le suivant : environ 85 m² habitables ; au rez-de-chaussée, un garage, un séjour cuisine et un escalier d'accès à l'étage ; au R +1, trois chambres, une ou deux salles de bains. »

Ces travaux étaient à réaliser dans un délai de 18 mois à compter de la notification de l'arrêté d'ouverture de l'enquête parcellaire soit le 4septembre 2020.

Dans un courrier du 23 décembre 2020 l'autorité expropriante indiquait qu'à défaut de réalisation des travaux prescrits dans un délai de 18 mois courant du jour de l'arrêté déclarant l'utilité publique en date du 6 mars 2020 elle se verrait dans l'obligation de demander le transfert de propriété des biens à son profit par l'intermédiaire d'une ordonnance d'expropriation. Le 20 octobre 2020 l'autorité expropriante avisait la SCI MNG de l'expiration du délai.

Il est incontestable que le délai imparti au départ a été réduit de 6 mois par l'autorité expropriante qui en a changé le point de départ.

Les pièces produites démontrent la volonté de poursuivre le projet initial (P 30) dans un courrier du 1er février 2020, puis en octobre 2020 la saisine d'un architecte qui décline le contrat en janvier 2021 (P29) et enfin une copie d'écran d'un SMS du 6 août 2021 qui sollicite un rendez-vous auprès de Madame [E] dont le numéro est enregistré comme architecte dans le portable et il n'est justifié d'aucune autre diligence à compter de cette date.

Compte tenu des démarches effectuées par la SCI MNG, et de leur date il n'est pas établi l'existence de diligences suffisantes permettant de caractériser la perte d'une chance de pouvoir déposer un permis de construire, se le voir attribuer, et produire les devis sollicités pour la réalisation des travaux imposés dans le délai primitivement fixé et ainsi échapper à l'expropriation.

En conséquence de quoi la demande formulée de ce chef est rejetée, la décision déférée confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Les circonstances de la cause équité justifient de voir la société d'aménagement des territoires condamnée à payer à la SCI MNG la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons la société d'aménagement des territoires est déboutée de sa demande fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par la société d'aménagement des territoires.

PAR CES MOTIFS :