TJ 67482, 20 mai 2026, RG 25/10120

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

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ILLKIRCH Civil
N° RG 25/10120 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N7FN

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Me Sophie KAPPLER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Me Phone HONGKHAM
préfecture du Bas-Rhin

le
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [D]
né le 03 Mars 1995 à [Localité 2]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 212

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [Y]
né le 27 Juin 1993 à [Localité 4] (TURQUIE)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Phone HONGKHAM, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 36

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection
Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 25 Mars 2026
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Mai 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous signature privée en date du 5 mai 2024, Monsieur [G] [D] a donné à bail à Monsieur [F] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 3 ans à compter du 10 mai 2024, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 790 euros, outre 139,92 euros de charges, soit un montant total de 929,92 € par mois. Le loyer a ensuite été révisé pour être porté à la somme de 829,10 euros, soit 969,02 € charges comprises. Le logement était équipé d’un chauffage urbain collectif.

Par courrier électronique du 3 décembre 2024, le locataire a signalé au bailleur un dysfonctionnement du système de chauffage. En réponse, le propriétaire a alors mandaté la société GIE afin de procéder à des relevés et analyses de température. Les conclusions de cette intervention, transmises au bailleur le 10 février 2025, indiquent que la température du thermostat d’ambiance ne descendait pas en dessous de 21 degrés Celsius.

Estimant néanmoins que le système de chauffage demeurait défectueux, Monsieur [Y] a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 avril 2025, mis en demeure le bailleur d’effectuer les réparations nécessaires et sollicité une réduction de loyer de 30 %. Par ailleurs, il a cessé le paiement de ses loyers et charges à partir du mois d’avril 2025.

Par courriel du 1er août 2025, le bailleur a refusé cette demande de réduction et informé le locataire de la réception prochaine d’un commandement de payer.

Les loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [Y], le 5 août
2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 3 836,98 € en principal.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, Monsieur [D] a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par courrier du 2 février 2026, Monsieur [F] [Y] a notifié à Monsieur [G] [D] sa décision de résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur.

Le 10 février 2026, Monsieur [Y] et sa famille ont quitté les lieux.

Un constat réalisé par commissaire de justice à la demande du propriétaire en date du 20 février 2026.
Celui-ci faisait état de températures supérieures à 21 degrés Celsius pour l’ensemble des pièces en dehors des toilettes dont la température était de 20,3 degrés Celsius.

A l’audience du 25 mars 2026, à laquelle le dossier a été retenu après quatre renvois, Monsieur [G] [D], représenté par son conseil, reprend le bénéfice de ses écritures du 5 mars 2026 et demande au juge de :
A titre principal,
constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail du 5 mai 2024 à la date du 6 octobre 2025,en conséquence, constater, au besoin, prononcer, la résiliation du bail du 5 mai 2024 à la date du 6 octobre 2025,condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [D] la somme de 5 775, 02 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,A titre subsidiaire : au vu de la résiliation du bail par Monsieur [Y] selon le courrier du 2 février 2026 et
de son départ des lieux le 10 février 2026,
donner acte à Monsieur [Y] de sa résiliation du bail à la date du 2 février 2026 et de son départ des lieux le 10 février 2026,dire n’y avoir plus lieu à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [D] la somme de 5 775,02 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au jour de l’assignation, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 969,02 € (829,10 € + 139,92€) par mois au titre de loyers et charges du 5 octobre au 10 février 2026,A toutes fins utiles,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] à compter de la résiliation du bail de plein droit à la date du 6 octobre 2025 jusqu’au 10 février 2026, à un montant équivalent au loyer et avance sur charges mensuels soit au total 969,02 € (829,10 € + 139,92 €) par mois et ce jusqu’au 10 février 2026,condamner Monsieur [Y] au paiement de la somme de 969,02 € (829,10 € + 139,92 €) par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail à la date du 6 octobre 2025 jusqu’au 10 février 2026,En toute hypothèse,
dire n’y avoir plus lieu à délais de paiement, si tels venaient à être sollicités, au vu de la mauvaise foi du défendeur,débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses fins et conclusions, y compris reconventionnelles,condamner Monsieur [Y] à payer à Monsieur [D] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [Y] aux entiers frais et dépens, dont les frais de constat de commissaire de justice du 3 mars 2026 exposés par Monsieur [D],constater, au besoin, prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] expose notamment que le locataire a cessé le paiement des loyers en prétextant un chauffage défaillant. Il s’oppose à l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur et fait valoir, qu’en tout état de cause, celle-ci ne peut justifier une interruption totale dès règlements des loyers et charges. Il précise également qu’aucune mise en demeure préalable à la cessation des paiements n’est intervenue. Il soutient l’absence de tout manquement grave de sa part dans l’exécution du contrat, ainsi que l’absence de tout dysfonctionnement du système du chauffage. Ainsi, il réfute toute résiliation à ses torts exclusifs. Par ailleurs, il indique que le locataire ayant quitté les lieux volontairement depuis l’introduction de la présent procédure, il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’expulsion.

Monsieur [G] [D] s’oppose aux demandes indemnitaires formulées en défense à titre reconventionnel aux motifs que le préjudice de jouissance et le préjudice sanitaire ne sont pas démontrés. A titre subsidiaire, il conclut à une indemnisation maximum de 30% du montant total du loyer.

En réplique, Monsieur [Y], représenté par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 24 mars 2026, et demande au juge de :
débouter Monsieur [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,constater que Monsieur [D] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,dire et juger que l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [Y] est parfaitement légitime au regard de l’absence de chauffage et de l’insalubrité thermique reconnue par le bailleur lui-même,dire que le commandement de payer et la clause résolutoire sont inopposables,prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur à la date du 1er février 2026,condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [Y] : 5 985 € au titre du préjudice de jouissance (compensation avec les loyers)1 938,04 € au titre du préjudice moral, sanitaire et des troubles dans les conditions d’existence (à compenser également et éventuellement avec les loyers non versés depuis le 1er avril 2025) ;ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [Y] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 des frais irrépétibles de l’instance,condamner Monsieur [D] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ceux – ci compris les coûts du commandement de payer aux fins d’acquisition de la clause résolutoire.
Le défendeur soutient en substance que le système de chauffage étant défectueux, le bailleur n’a pas fourni un logement décent au locataire, ce qui a légitimé l’exception d’inexécution et donc la suspension des loyers. Ainsi, il expose l’inopposabilité de la clause résolutoire du contrat de bail. Enfin, il déclare avoir subi des préjudices liés à l’absence de chauffage et à la carence du propriétaire et en sollicite la réparation.

Il précise à ce titre qu’outre les troubles dans les conditions d’existence, les manquements du bailleur ont eu des conséquences dramatiques sur la santé de son enfant.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation du contrat de bail :
Sur la recevabilité de la demande : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux"

En l’espèce, il est constant qu’aucune reprise du loyer courant n’a été effectuée. Le bail conclu le 5 mai 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2025, pour la somme en principal de 3 836,98 €.

A ce titre, Monsieur [F] [Y] fait valoir que les loyers impayés visés par le commandement n’étaient pas dus et évoque l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil à son profit.
En effet, ces dispositions prévoient qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

Aussi, le locataire a entendu suspendre son obligation de paiement des loyers prévue à l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, en raison du manquement allégué du bailleur à son obligation de livraison d’un logement décent.

A ce titre, il est rappelé que l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, pour justifier de la bonne exécution de son obligation, le bailleur verse notamment aux débats les conclusions de la société GIE du 10 février 2025, ainsi que le constat d’un commissaire de justice établi le 20 février 2026 qui font état d’un chauffage en fonctionnement normal et des températures supérieures à 20 degrés.

Monsieur [Y] conteste la fiabilité de ces pièces. Il soutient, d’une part, que les températures relevées par la société GIE, avoisinant en moyenne 21 degrés Celsius dans le logement, résulteraient de l’utilisation de chauffages d’appoint qu’il aurait lui-même acquis. D’autre part, il affirme que les constatations du commissaire de justice, faisant également état d’une température moyenne de 21 degrés Celsius, auraient pu être influencées par la mise en fonctionnement préalable de radiateurs électriques par le bailleur avant l’intervention de l’officier ministériel, celle-ci ayant eu lieu en l’absence du locataire.

Toutefois, si de telles hypothèses peuvent être envisagées, il convient de relever que les analyses effectuées par la société GIE ont été réalisées sur plusieurs jours et en présence des locataires. Il leur appartenait dès lors de ne pas altérer les résultats des relevés en maintenant en fonctionnement des chauffages d’appoint. S’agissant du constat de commissaire de justice, aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause la réalité des constatations et précisément des températures relevées.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats par Monsieur [Y] ne permettent pas davantage d’établir avec certitude l’existence d’un dysfonctionnement du système de chauffage. Les attestations produites par des proches et les voisins du défendeur ne sont pas suffisamment circonstanciés et ne présentent qu’une valeur probatoire limitée. Par ailleurs, les photos versées par le défendeur ne sont ni datées, ni localisées et ne permettent pas ainsi de caractériser un problème général et systématique de chauffage. De même, l’extrait du carnet de santé du nouveau-né fait état de pathologies courantes chez un nourrisson, sans qu’un lien direct avec les conditions de chauffage du logement ne soit démontré.

En outre, l’intervention de la société GIE et les échanges avec cette dernière attestent de la diligence du bailleur suite aux déclarations du locataire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le défendeur ne rapporte pas la preuve des dysfonctionnements du système de chauffage et ne démontre pas de manquement grave de la part du bailleur justifiant la cessation du paiement des loyers. Dès lors, les loyers réclamés dans le commandement de payer du 5 août 2025 étaient dus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 octobre 2025.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail à cette date.

Le locataire ayant quitté les lieux le 10 février 2026, il n’y a plus lieu de statuer sur l’expulsion de ce dernier, la demande n’ayant pas été soutenue par le demandeur.

Sur la demande au titre de la dette locative :Monsieur [D] produit un relevé de compte attestant de l’absence de paiement du loyer et des charges à partir du 1er avril 2025.

Monsieur [F] [Y], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, sera par conséquent, condamné au paiement de la somme de 5 775,02€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 10 février 2026. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précité, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, Monsieur [Y] expose qu’en raison du dysfonctionnement du système de chauffage, il a subi des troubles de jouissance, un préjudice moral, mais également sanitaire puisque l’état de santé de son nourrisson s’est dégradé. En outre, lui et sa famille ont été contraints de loger chez ses beaux-parents.
Au même titre que les motivations qui précèdent, il convient de relever que le défendeur ne rapporte pas la preuve suffisante d’un dysfonctionnement du système de chauffage.

Dès lors, il sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : Monsieur [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Toutefois, les frais relatifs au constat de commissaire de justice du 20 février 2026 n’ayant pas été rendus nécessaires par la présente procédure resteront à la charge intégrale du demandeur.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D], Monsieur [Y] sera condamné à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,