TJ 31555, 28 juill. 2026, RG 25/02969

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02969 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOS2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Juillet 2026

[V] [X]

C/

[J] [M], tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de Monsieur [D] [M]
[D] [M], représenté par Monsieur [J] [M], sus nommé, en sa qualité de représentant légal

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Juillet 2026

à SELARL INTER-BARREAUX PRICENS,

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 28 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL INTER-BARREAUX PRICENS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [M], tant à titre personnel qu’en sa qualité de représentant de Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

M. [D] [M], représenté par Monsieur [J] [M], sus nommé, en sa qualité de représentant légal, demeurant [Adresse 5]

représenté par son représentant légal Monsieur [M] [J]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [X] a conclu une convention à loyer social avec l’Agence Nationale de l’Habitat concernant des locaux à usage d’habitation (Bâtiment A III, Escalier A, porte 117, 3ème étage) situés [Adresse 6] à [Localité 2] assortis d’une place de stationnement, par contrat prenant effet au 1er janvier 2018 et pour une durée de 6 ans.

Monsieur [V] [X] a par ailleurs donné à bail à Monsieur [J] [M] et à Monsieur [D] [M], mineur, cet appartement à usage d’habitation par contrat en date du 1er juillet 2024, prenant effet au 1er janvier 2024, moyennant un loyer initial de 480 euros et 130 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [X] a fait signifier à Monsieur [D] [M] et Monsieur [J] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.453,30 euros.

Monsieur [V] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 18 août 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit à compter de la date d’effet du commandement de payer demeuré vain soit le 28 janvier 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 7], situé [Adresse 8] avec le concours d’un Commissaire de Justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier,
- condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] à lui verser une indemnité d’occupation dont le montant sera équivalent au loyer charges comprises prévu par les parties,
- condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] au paiement de la dette locative, dette s’élevant à 5.668 Euros au mois d’août 2025 somme à parfaire jusqu’au départ effectif de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] du bien objet de la présente procédure,
- l’autoriser à séquestrer les meubles du logement aux fins de paiement de la dette locative en cas de défaillance de Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] dans le paiement de la dette locative,
- condamner Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M] aux entiers dépens et aux frais irrépétibles.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [V] [X] a comparu, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 5.673 euros, mensualité de septembre 2025 inclus.

Il a précisé que Monsieur [J] [M] lui avait dit avoir cessé le règlement des loyers car lors du renouvellement du bail, le loyer avait subi une augmentation de 90 euros.
Il a ajouté que le paiement des loyers très irrégulier est devenu inexistant et indiqué qu’il n’y avait pas eu de régularisation de la situation suite à la délivrance du commandement de payer.

Il a déclaré qu’il y avait eu une tentative de conciliation et que Monsieur [M] s’était engagé à quitter les lieux au 30 juin 2025 mais qu’en dépit de cet engagement, il s’était maintenu dans les lieux avec Monsieur [D] [M].

Monsieur [J] [M] et Monsieur [D] [M], représenté par son représentant légal, ont comparu en personne.

Monsieur [J] [M] a expliqué occuper les lieux depuis 2008, avoir repris le bail de sa mère et avoir déjà payé plus de 90.000 euros de loyers depuis cette date.

Il a ajouté que Monsieur [X] lui avait déclaré que le logement “passait en logement social.”

Monsieur [J] [M] a par ailleurs contesté la dette compte tenu de l’augmentation du loyer de 90 euros.

Il a déclaré avoir droit à des prestations de la CAF mais ne rien percevoir compte tenu de la situation d’impayés signalée par Monsieur [X].

Enfin, il a ajouté ne pas vouloir se maintenir dans les lieux.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 21 novembre 2025 afin de justifier des contestations soutenues par Monsieur [J] [M].

A l’audience du 21 novembre 2025, Monsieur [V] [X] a comparu, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 5.673 euros, mensualité de septembre 2025 incluse.

Il a déclaré que le bail n’était plus un bail social et que ce dernier concernait la mère de Monsieur [M].

Convoqué par avis de renvoi lors de l’audience du 17 octobre 2025 pour l’audience du 21 novembre 2025, remis en mains propres, Monsieur [J] [M], n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

Par ordonnance de référé avant dire droit en date du 6 février 2026, le juge des contentieux de la protection a :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 ;

INVITE pour cette date Monsieur [V] [X] à faire valoir ses observations quant à la recevabilité de la procédure ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

DIT que Monsieur [V] [X] devra faire délivrer un avenir d'audience en signifiant la présente décision à Monsieur [J] [M] et à Monsieur [D] [M] représenté par son père Monsieur [J] [M] pour l'audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, salle Marianne , [Adresse 9] à Toulouse (31500) ;

RESERVE l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvoi, à l’audience du 29 mai 2026, Monsieur [V] [X] a comparu, représenté par son conseil, a produit la notification de l’assignation à la préfecture de la Haute-Garonne, sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 10.404 euros, mensualité de mai 2026 incluse.

Monsieur [J] [M] a comparu en personne, a indiqué que son fils [D] [M] n’était pas concerné par la procédure.

Il a par ailleurs précisé que le bailleur avait refusé de mettre à jour le dossier par rapport à la CAF et a donc contesté la dette, le loyer étant trop élevé pour lui.

Il a par ailleurs indiqué qu’il allait quitter les lieux et précisé percevoir le RSA.

Le conseil de Monsieur [V] [X] s’est désisté de ses demandes à l’égard de Monsieur [D] [M].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LE DESISTEMENT

Il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [V] [X] concernant les demandes dirigées contre Monsieur [D] [M].

II - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 3 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 29 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” .

En l'espèce cependant, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois pour apurer la dette un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [M] le 28 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.453,30 euros lui laissant un délai de six semaines pour apurer la dette.

Cependant le délai contractuel de deux mois étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été apurée dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Au vu du décompte versé aux débats, il apparaît que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

L'expulsion de Monsieur [J] [M] sera en conséquence ordonnée, sans qu’il y ait lieu en l’état d’ordonner la séquestration des meubles.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [V] [X] produit un décompte arrêté à mai 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 10.404 euros, mensualité de mai 2026 incluse.

Monsieur [J] [M] a contesté la dette au motif que le bailleur avait refusé de mettre à jour le dossier par rapport à la CAF.

Monsieur [M] ne produit cependant aucun document, ni aucun élément pour en justifier.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.404 euros.

Monsieur [J] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La demande de Monsieur [V] [X] au titre des frais irrépétibles n’étant pas chiffrée, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS