TJ 31555, 27 juill. 2026, RG 23/02904

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 23/02904 - N° Portalis DBX4-W-B7H-SFCQ

JUGEMENT

N° B

DU : 27 Juillet 2026

[R] [V]

C/

[G] [U] épouse [T]
[Y] [T]

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 27 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [G] [U] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Dounia ESSAFI, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [V], venant aux droits de Madame [M] [V], a donné à bail à Monsieur [Y] [T] et à Madame [G] [U] épouse [T] une maison individuelle avec garage située [Adresse 3] à [Localité 2] par contrat en date du 7 octobre 2016, prenant effet au 17 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel initial de
736,41 €.

Compte tenu du non paiement des loyers et charges depuis de nombreux mois, Monsieur [R] [V] a fait assigner Monsieur [Y] [T] et Madame [G] [U] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE, statuant au fond, le 8 août 2023.

Aux termes de l'assignation, il a sollicité de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour non respect des obligations nées de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu de l’article 1224 du code civil;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et de Madame [G] [U] épouse [T] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués ;
- les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges à compter de la résiliation du bail ;
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.034,12 euros correspondant au paiement des loyers et charges dus au 13 juin 2023, somme à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts à compter du commandement de payer du 8 décembre 2022 ;
- les condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2022 ;
- ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Après renvois, à l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [R] [V] a comparu représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et actualisé la dette locative à la somme de 18 385,39 euros au 7 octobre 2024.

Monsieur [Y] [T] a comparu, représenté par son conseil, et a demandé compte tenu de l’indécence des locaux du fait de désordres affectant les locaux loués dus à des problèmes d’humidité, mis en évidence par le rapport d’un diagnostiqueur mandaté par le mandataire du bailleur, la SARL AGESTIS, et en conséquence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de :
- réduire à 300 euros hors charges le loyer rétroactivement à compter d’octobre 2016,
- condamner le bailleur à faire effectuer les travaux par des hommes de l’art, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- juger que le bailleur a l’interdiction de procéder à la révision du loyer à compter du 24 août 2022,
- exclure les frais d’impayés appliqués par le bailleur,
- condamner le bailleur à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 6.000 euros au titre des préjudices subis,
- condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Compte tenu de la communication de ces conclusions au conseil du demandeur le 10 octobre 2024 à 12 h 40, jour de l’audience, le conseil de Monsieur [R] [V], qui a souhaité retenir le dossier, a été autorisé à communiquer une note en délibéré en réponse au plus tard le 18 octobre 2024.

Par note en délibéré en date du 18 octobre 2024, le conseil de Monsieur [R] [V] a communiqué ses conclusions en réponse ainsi que de nouvelles pièces.

Aux termes de ces dernières conclusions, Monsieur [V] a demandé de débouter Monsieur [Y] [T] de l’intégralité de ses demandes et maintenu toutes ses autres demandes à l’égard de Monsieur [Y] [T] uniquement, Madame [G] [T] ayant quitté les lieux loués en juin 2020, en faisant valoir que la vétusté de certaines parties de la villa et l’absence de VMC étaient mentionnées sur l’état des lieux d’entrée, les locaux ayant été construits en 1960, et qu’aucune plainte ou courrier n’avaient été adressés au bailleur pendant les 6 premières années d’occupation concernant une indécence prétendue du logement ou des désordres et ce jusqu’en 2022.

Il a en outre précisé que des travaux avaient été effectués en janvier 2024 (changement de 2 fenêtres) et que concernant la VMC l’intervenant n’avait jamais pu fixer de rendez vous, le locataire ne répondant pas, et qu’en outre Monsieur [Y] [T] n’avait jamais été autorisé à cesser le paiement de ses loyers par une quelconque juridiction.

Concernant l’indexation, le bailleur a indiqué que le logement avait été classé E en 2007 et qu’en conséquence la révision du loyer était tout à fait applicable contrairement aux locaux classés F ou G.

Madame [G] [U] épouse [T], assignée le 9 août 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

Le justificatif de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Madame [G] [U] épouse [T] est produit aux débats, la procédure est en conséquence régulière.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Par jugement avant dire droit en date du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise, désigné Monsieur [L] [I] en qualité d’expert judiciaire, dit surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, dit que Monsieur [Y] [T] devra, à compter de décembre 2024, consigner le montant du loyer chaque mois sur le compte CARPA de Maître Dounia ESSAFI, son conseil, et ce jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire a par ailleurs été renvoyée à la mise en état et le rapport d’expertise déposé le 14 octobre 2025.

Après renvois, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 mai 2026 à 14 h.

A cette audience, Monsieur [R] [V] a comparu représenté par son conseil qui, aux termes de ses conclusions en lecture du rapport d’expertise, a sollicité de :

- débouter Monsieur [T] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées,
- prononcer la résiliation du bail de Monsieur [T] [Y] et de Madame [T] [G] aux torts exclusifs des locataires pour non respect des obligations nées de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et en vertu de l’article 1224 du code civil,
- constater que le congé délivré le 14 avril 2025 a mis fin au bail de Monsieur et Madame [T] pour le 16 octobre 2025,
- prononcer la résiliation du bail de Monsieur et Madame [T] sur la base du congé donné par le bailleur le 14 avril 2025, à effet du 16 octobre 2025,
- prendre acte du départ des lieux de Madame [T] depuis 2020,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et de tout occupant de son chef et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux conformément aux dispositions de l’article 61 à 66 de la loi du 6 juillet 1991 et des articles 194 à 208 du décret du 3 juillet 1992,
- voir accorder le concours de la force publique à la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou représentant de l’ordre publique si besoin est, tel que prévu par les articles 16 et 17 de la loi du 9 juillet 1991,
- condamner Monsieur [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [T] [Y] au paiement des loyers, des charges et indemnités d’occupation dus au 27 février 2026 soit à la somme de 36.609,23 euros en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, majorée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 8 décembre 2022, somme actualisée au 18 mai 2026 à celle de 35.196,43 euros,
- condamner Monsieur [T] [Y] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [T] [Y] aux dépens de la présente instance dont le coût du commandement du 8 décembre 2022 et la moitié des frais d’expertise judiciaire ,
- ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [V] a précisé avoir fait délivrer un congé pour reprise à Monsieur [T] pour y loger son fils le 14 avril 2025 avec effet au 16 octobre 2025 mais que les clés n’avaient toujours pas été restituées alors que ce dernier avait indiqué au cours de l’expertise ne plus vivre dans les lieux, que le courrier officiel adressé à son conseil pour fixer un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie est resté sans réponse et que les loyers n’ont pas été consignés contrairement aux termes du jugement avant dire droit.

Concernant les conclusions du rapport d’expertise, Monsieur [V] a précisé que l’expert avait considéré les désordres anciens et structurels, ce qu’avait déjà indiqué le rapport de la société M et G CONCEPT, réalisé en décembre 2022 à la demande d’AGESTIS, gestionnaire du logement.

Il a par ailleurs indiqué que si la cause première des désordres était une isolation thermique insuffisante, une ventilation inefficace avec des désordres qui compromettent la salubrité des lieux et le confort d’usage des occupants, qui relèvent de la responsabilité du bailleur lors de la construction même de l’immeuble, dans les années 60, l’expert a cependant précisé que ces désordres étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux des locataires et donc connus par eux puisque mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

Monsieur [V] a aussi indiqué que l’expert avait par ailleurs relevé une absence d’aération régulière et de chauffage par le locataire, aggravant les désordres, et également évoqué une occupation “partielle” du locataire ; l’expert a par ailleurs confirmé que la quasi totalité des fenêtres avaient été changées en cours de location par le bailleur et préconisé par ailleurs des travaux à la charge du bailleur afin de reprendre les désordres.

Monsieur [V] a en outre souligné que l’expert avait indiqué que les désordres affectaient le confort d’usage des locaux litigieux sans le rendre impropre à l’habitation et qu’en conséquence toute indemnisation d’un préjudice de jouissance devra être écartée, de même que toute réduction de loyer.

Il a estimé en outre que Monsieur [T] était de mauvaise foi et a demandé de le débouter de toutes ses demandes rappelant que la villa avait été construite en 1960 et que l’état des lieux d’entrée mentionnait la vétusté de certaines parties de la villa, l’absence de VMC, de même que des traces noires en partie basse des murs du salon et de la cuisine avec de l’humidité, et rappelant que pendant 6 ans aucune demande ne sera formée par les locataires au titre d’une soit disant indécence du logement ou concernant des travaux.

Il a précisé que des fenêtres avaient été changées en 2024 et que concernant la VMC l’intervenant n’avait pu fixer de rendez-vous, le locataire ne répondant jamais.

Monsieur [V] a en outre fait état du mauvais entretien des locaux par les locataires relevé par l’expert judiciaire qui a constaté une tapisserie déchirée dans la cage d’escalier et les WC, et relevé que l’expert n’avait pas établi un lien de causalité direct entre les désordres techniques et l’état de santé des occupants.

Monsieur [V] a par ailleurs rappelé qu’il avait abandonné toute demande à l’encontre de
Madame [T] [G], cette dernière ayant quitté les lieux depuis juin 2020.

Monsieur [Y] [T] a comparu à l’audience représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans les conclusions établies dans la perspective de l’audience du 12 juin 2024 et a donc sollicité de :
- réduire le loyer à 300 euros hors charges rétroactivement à compter d’octobre 2016,
- condamner le bailleur à faire effectuer les travaux par des hommes de l’art sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- juger que le bailleur a l’interdiction de procéder à la révision du loyer à compter du 24 août 2022,
- exclure les frais d’impayés appliqués par le bailleur,
- condamner le bailleur à verser à Monsieur [Y] [T] la somme de 6.000 euros au titre des préjudices subis,
- condamner le bailleur à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le bailleur aux dépens.

Il a soutenu que lors de l’entrée dans les lieux l’immeuble présentait un état de vétusté avancé, principalement relatif à l’isolation du bien outre une absence de VMC, que des travaux avaient été annoncés mais jamais réalisés.

Il a par ailleurs précisé que de longue date, il avait rappelé à son propriétaire les désordres existants dans le logement sans aucune action de sa part, ce qui avait eu des répercussions sur la santé des enfants et l’avait contraint à aller habiter chez sa soeur depuis 2 ans et que compte tenu de cette situation il avait cessé de régler les loyers depuis octobre 2022.

Il a soutenu que les locaux loués étaient indécents au sens du décret n°2002-129 du 30 janvier 2002, rappelé que les locaux doivent assurer le clos et le couvert, doivent être protégés contre les infiltrations d’air parasites, les dispositifs de retenue des personnes doivent être en état conforme à leur usage, les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des personnes, que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, l’absence de ventilation adéquate et la présence d’humidité excessive étant des critères d’indécence.

Il a par ailleurs précisé que les travaux effectués par le bailleur étaient très insuffisants au regard des désordres existants et des solutions proposées par le diagnostiqueur, ce dernier ayant également relevé le caractère non conforme de l’installation électrique.

Il a donc demandé de constater que le demandeur avait manqué à ses obligations contractuelles de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible et a sollicité une réduction de loyer à 300 euros hors charges à compter d’octobre 2016 et maintenu ses autres demandes relatives notamment à la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [T] n’a pas conclu après le dépôt du rapport expertise, ni émis de critiques à son encontre, ni contesté en la forme ou au fond le congé délivré le 14 avril 2025 par le bailleur et n’a pas plus actualisé ses demandes eu égard aux conclusions développées par le bailleur en lecture de rapport d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LE DESISTEMENT D’INSTANCE DE MONSIEUR [V]

Il convient de constater le désistement d’instance de Monsieur [R] [V] eu égard aux demandes formées à l’encontre de Madame [G] [U] épouse [T], cette dernière ayant quitté les locaux litigieux suite à un congé donné le 2 juin 2020, reçu par la société AGESTIS, mandataire du bailleur, le 3 juillet 2020 et n’ayant donc plus la qualité de locataire.

II. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 9 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le prononcé de la résiliation du bail

Monsieur [R] [V] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail indique notamment que Monsieur [Y] [T] ne s’acquitte pas régulièrement du paiement des loyers et des charges depuis septembre 2022.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave.

Par ailleurs, le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de remettre au locataire un logement décent, de délivrer a ce même locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle.

L’article 1719 du code civil précise également que :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués a usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir a l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

En l’espèce, tout en ne contestant pas avoir cessé de régler le loyer et les charges depuis septembre 2022, Monsieur [Y] [T] a fait valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, les locaux étant affectés de nombreux désordres dûs notamment à l’humidité.

Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 14 octobre 2025 rappelle qu’à la demande du Cabinet AGESTIS, gestionnaire de l’immeuble litigieux, la société M et G Concept avait réalisé un diagnostic concernant les problèmes d’humidité affectant le logement, ce diagnostic faisant état des désordres suivants :
- dégradations des murs et du plafond de la salle de bain,
- présence de traces d’humidité et de moisissures
- humidité constatée dans les murs et plafonds
- dégradations de murs extérieurs de l’habitation
- absence de dispositif de ventilation.

L’expert a par ailleurs relevé des taux d’humidité importants (63,80 % dans le séjour, 63,66 % dans la chambre des enfants et 68,30 % dans la salle de bains), ces valeurs dépassant les seuils recommandés pour assurer le confort et éviter l’apparition de moisissures, l’humidité idéale dans une habitation se situant entre 40 et 60 % et entre 50 et 70 % dans les pièces d’eau.

L’expert a aussi relevé différents désordres notamment au niveau du hall d’entrée, du séjour, du WC, des toilettes, du garage, de la cage d’escalier, du palier et des trois chambres.

Il a par ailleurs indiqué que les désordres constatés à l’intérieur du logement, notamment la présence de moisissures et d’infiltrations ponctuelles, compromettaient la salubrité des lieux et le confort d’usage des occupants et rappelé qu’un logement décent doit garantir le clos et le couvert, permettre un usage normal sans risque pour la santé et la sécurité, disposer d’un système d’aération suffisant pour éviter l’humidité excessive et le formation de moisissures rappelant également que le système de ventilation des locaux litigieux présentait des dysfonctionnements mais n’a pas été en mesure d’établir un lien direct de causalité entre les désordres techniques observés et l’état de santé des occupants.

L’expert a par ailleurs indiqué que sur le plan énergétique le logement était en deçà du seuil réglementaire.

Il a en outre préconisé certains travaux à mettre en oeuvre afin de traiter les causes de l’humidité et émis l’avis suivant :

“Les constatations effectuées sur site en mars 2025 confirment la persistance de désordres déjà présents à l’entrée dans les lieux en 2016 portant notamment sur :
- une humidité persistante
- l’absence de ventilation mécanique,
- un défaut d’isolation thermique,
- des dégradations visibles des parois et revêtements.
(...)
Aucune non conformité électrique manifeste n’a été relevée lors de l’expertise, contrairement aux affirmations du conseil des preneurs.

S’agissant des menuiseries extérieures, la majorité des fenêtres de la maison ont été remplacées par le propriétaire par des menuiseries neuve en PVC à double vitrage, à l’exception de celles des WC du rez de chaussée, de la cage d’escalier et de la salle de bain à l’étage qui restent d’origine.

Il a également été constaté que le locataire a entrepris de manière autonome certains travaux ponctuels ne corrigeant pas les désordres structurels affectant durablement la jouissance normale du logement.”

En conclusion, l’expert a indiqué qu’il existait des désordres avérés concernant la présence d’humidité dans les locaux litigieux, la présence de moisissures et des défauts d’isolation et de ventilation conservant une origine principalement structurelle liée à la conception et à l’entretien du bâti.

En conséquence, sans que le caractère indécent des locaux litigieux puisse être retenu, la performance énergétique n’étant pas remise en cause par l’expert judiciaire, ni la répercussion sur l’état de santé des occupants des locaux litigieux établie, il s’avère que les désordres affectant le logement ont justifié l’exception d’inexécution par le locataire concernant le paiement du loyer et des charges excluant en conséquence toute faute contractuelle grave de sa part.

Monsieur [V] sera en conséquence débouté de sa demande de résiliation de bail sur le fondement de l’article 7a compte tenu des impayés de loyers et de charges par le locataire.

III- SUR LE CONGE

Monsieur [V] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025 à Monsieur [Y] [T] un congé pour reprise au bénéfice de son fils Monsieur [R] - [H] [V], avec effet au 16 octobre 2025, sur le fondement de l’article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose :

“ Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.”
(...)
“Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.”

En l’espèce, le bail en date du 7 octobre 2016 a pris effet le 17 octobre 2016 et était renouvelable par tacite reconduction.

En conséquence le congé, qui n’a pas été contesté par Monsieur [Y] [T], délivré plus de 6 mois avant la fin du bail, reprenant les dispositions de l’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989, précisant le nom du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté avec le bailleur justifiant de sa qualité de descendant et son adresse, et auquel la notice d’information prévue par ces dispositions a été jointe, apparaît en conséquence régulier en la forme et au fond.

Il convient dès lors de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 16 octobre 2025.

Monsieur [Y] [T] s’étant cependant maintenu dans les lieux après cette date, ce qu’il ne conteste pas même s’il déclare vivre chez sa soeur, n’a en tout état de cause pas restitué les clés des locaux litigieux, est donc occupant sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2025.

Monsieur [Y] [T], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu'il aurait été si le contrat de bail s'était poursuivi.

Son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux sera en conséquence ordonnée,
étant précisé que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [V] produit un décompte en date du 18 mai 2026 faisant état d’une dette de 34.901,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, frais du commandement de payer et frais d’impayés déduits (14,40 x 6 = 86,40) en l’absence de base contractuelle d’une telle retenue.

Si Monsieur [Y] [T] n’a pas contesté le montant de la dette, il en a contesté le principe et sollicité une diminution du loyer à 300 euros hors charges par mois.

Il convient de rappeler que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible de ce logement et de le garantir des vices ou défauts cachés de nature à y faire obstacle

Même si en l’état le logement ne réunit pas les caractéristiques d’un logement indécent et que la répercussion des désordres relevés par l’expert sur la santé des occupants n’est pas établie, il s’avère que le locataire n’a pu jouir paisiblement des locaux loués et que les travaux nécessaires à remédier à la situation ont tardé à être effectués et ce même si le locataire n’a pas donné suite à la demande de planification de l’entreprise sollicitée par le bailleur pour effectuer les travaux concernant la VMC.

Aucune demande chiffrée n’ayant par ailleurs était soumise à l’expert judiciaire, pas plus qu’au tribunal, il convient d’opérer une déduction forfaitaire au niveau de la somme due par Monsieur [T] au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêté à mai 2026 de l’ordre de 25 %.

Monsieur [Y] [T] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 26.175,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus et arrêtés à mai 2026.

Concernant par ailleurs la demande de condamnation du bailleur à faire effectuer les travaux par des hommes de l’art sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, compte tenu de la résiliation du bail par l’effet du congé, cette demande est devenue sans objet et ne saurait prospérer tout comme celle au titre de l’interdiction de l’indexation du loyer, le logement étant classé E au vu du DPE produit aux débats concernant la consommation énergétique, seul élément dont dispose le tribunal concernant le classement du logement.

V- SUR L’INDEMNISATION DES PREJUDICES SUBIS PAR MONSIEUR [T]

Monsieur [Y] [T] a sollicité la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 6.000 euros en réparation des différents préjudices subis et plus précisément concernant l’inaction de Monsieur [V] dans l’exécution des travaux, ce dernier n’ayant effectué que le changement de fenêtres, et compte tenu des répercussions de l’état des locaux au niveau de la santé des enfants ce qui l’aurait contraint à aller vivre chez sa soeur avec ses enfants.

Il a également soutenu avoir subi un préjudice matériel du fait de la dégradation du mobilier et des effets personnels présents au domicile.

Il convient de relever que l’expert judiciaire n’a pas été en mesure d’établir un lien direct de causalité entre les désordres techniques observés et l’état de santé des occupants des locaux litigieux.

Les pièces versées aux débats par Monsieur [T] ne justifient par ailleurs aucunement de ce lien de causalité ni de la nécessité d’aller vivre chez sa soeur avec les enfants.

Il n’est pas plus justifié de préjudice matériel.

Si l’expertise judiciaire a mis en évidence un préjudice de jouissance important, il a été indemnisé dans le cadre de la demande de réduction du loyer.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [T] de sa demande de condamnation à ces différents titres.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les parties succombant partiellement dans leurs prétentions garderont à leur charge leurs frais irrépétibles.

Pour le même motif, les dépens seront supportés par moitié par chaque partie, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, sans qu’il y ait lieu d’y inclure le commandemnt de payer délivré le 8 décembre 2022 qui n’est pas le fondement de la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS