TJ 74042, 21 juill. 2026, RG 25/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 21 Juillet 2026

Première Chambre - Cabinet 6
DOSSIER : N° RG 25/00272 - N° Portalis DB2R-W-B7J-D4YD

DEMANDEURS

Monsieur [I] [T]
né le 12 Juillet 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1],

Madame [J] [F]
née le 07 Avril 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Anne FALLION, avocat au barreau de BONNEVILLE

DÉFENDERESSE

S.A.S [Y] [L], société par action simplifiées au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 920 915 030, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Anne-lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY.

JUGE DES RÉFÉRÉS

Mathilde LAYSON, Présidente du TJ de [Localité 3]

GREFFIÈRE

Lors des dédats : Aude WERTHEIMER
Lors de lamise à disposition : Léonie TAMET

DÉBATS

A l'audience publique du 25 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe par Mathilde LAYSON, assistée de Léonie TAMET.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025, Monsieur [I] [T] et Madame [J] [F] ont fait assigner la société SAS [Y] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Bonneville, statuant en référé, aux fins de voir :

constater que le bail est, à effet du 15 novembre 2025, résolu de plein droit,ordonner, à défaut de départ volontaire passé un délai de huit jours courant de la date de signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la SAS [Y] [L] ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si besoin est, les assistances de la force publique et d’un serrurier,condamner la SAS [Y] [L] à leur régler à titre provisionnel : 12.101,74 euros pour loyers et charges exigibles au 15 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.358,08 euros à compter du 15 octobre 2025 et pour le surplus à compter de la date de délivrance de l’acte d’assignation, à compter du 1 er décembre 2025, une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer trimestriel exigible, taxes et charges en sus (1.743,66 euros),
condamner la SAS [Y] [L] à leur régler une indemnité de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens dans lesquels seront inclus, outre les frais d’exécution à venir, le coût du commandement de payer délivré le 15 octobre 2025, les frais de dénonciation à créancier(s) inscrit(s) et le prix de l’état sollicité du greffe du Tribunal de commerce d’ANNECY.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la SAS [Y] [L] ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et charges, avec une dette locative s’élevant à la somme de 10.358,08 euros TTC selon décompte arrêté au 15 octobre 2025.

Ils indiquent lui avoir signifié un commandement d’avoir à payer cette somme en principal le 15 octobre 2025, visant et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, en vain.

Appelée à l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet de six renvois en raison de pourparlers en cours et aux fins d’échanges entre les parties.

A l’audience du 25 juin 2026, Monsieur [I] [T] et Madame [J] [F], représentés par leur conseil, s’opposent aux demandes adverses et réitèrent leurs demandes, actualisant leur demande provisionnelle à la somme de 24.307,36 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2026, sollicitant en outre la capitalisation des intérêts.

En réponse aux moyens et prétentions adverses, ils exposent que les sommes réclamées correspondent à l’occupation du local commercial à compter du 1er mars 2025.

Ils soutiennent par ailleurs que le commandement de payer délivré le 15 octobre 2025 est valable et n’a pas été délivré de mauvaise foi, celle-ci ne se présumant pas.

Ils exposent que les pièces produites en défense ne permettent pas d’établir l’existence d’un accord ou d’une renonciation des bailleurs à percevoir le prix de l’occupation, ou encore d’une acceptation que son exigibilité soit reportée à la régularisation d’un acte.

Ils soutiennent que les dommages causés par l’intrusion d’un tiers ont été pris en charge par l’entreprise PASCAL FEIGE mandaté par le syndic, et qu’en tout état de cause, la preneuse n’a pas été impactée en ce que les locaux n’étaient pas exploités sur cette période.

Ils estiment que la demande de moratoire ne saurait être accueillie, la condition de bonne foi nécessaire n’étant pas remplie.

Aux termes de ses conclusions reprises oralement à l’audience du 25 juin 2026, la société SAS [Y] [L], représentée par son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de juger sans effet le commandement de payer signifié le 15 octobre 2025 et de débouter Madame [F] et Monsieur [B] de l’intégralité de leurs demandes.

A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés de lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour lui permettre de rembourser son arriéré locatif et d’écarter l’exécution provisoire.

En tout état de cause, elle demande au juge des référés de condamner solidairement Madame [F] et Monsieur [B] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, elle fait valoir qu’elle a régulièrement payé ses loyers jusqu’au mois de mars 2025, date à laquelle un accord a été conclu avec les bailleurs en réparation des préjudices subis.

Elle soutient en effet avoir été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux objet du bail pendant plusieurs mois, de mai à novembre 2024, du fait de la survenance d’un trou dans le toit de l’établissement, mais avoir malgré tout réglé l’intégralité de ses loyers pendant cette période.

Elle soutient que les parties avaient un projet commun de cession concomitante du fonds de commerce de la société [Y] [L] et des murs de l’exploitation à un potentiel acquéreur, Monsieur [X] [H], et indique être restée sans retour des bailleurs jusqu’à la délivrance d’un commandement de payer.

Elle considère que le quantum visé par le commandement de payer comprend les trois mois de loyer offerts ainsi que les échéances postérieures dont le paiement avait été reporté à la date de réalisation de la cession du fonds de commerce et des murs de l’établissement.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au jeudi 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur qui, au titre d’un bail commercial, entend voir constater l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, Monsieur [I] [T] et Madame [J] [F] demandent au juge des référés de constater que le bail commercial souscrit avec la SAS [Y] [L] est résilié de plein droit à compter du 15 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire conventionnellement stipulée et rappelée au commandement.

Le contrat de bail, initialement conclu le 16 décembre 1999 entre Monsieur [W] [K] et Madame [C] [R], bailleurs, et Monsieur [N] [D], preneur, comporte une clause résolutoire rédigée en ces termes :

« A défaut par le preneur :
- d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont de toutes rigueur,
- de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer ou de rembourser les accessoires du loyer, les frais de sommation, de commandement et autres frais de poursuite.
Le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai.
Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent, exécutoire par provision nonobstant appel. »

Il est établi par l’avenant au bail commercial du 6 juillet 2010 que les époux [T] ont acquis le 4 juin 2002 le bien objet du bail et que la cession du fonds de commerce est intervenue au profit de la société 1864 le 30 juillet 2005.

Il ressort ensuite de l’acte de cession du 16 septembre 2015 que la société 1864 a cédé son fonds de commerce à la société ALENZO.

Il ressort enfin du jugement du tribunal de commerce d’Annecy du 29 avril 2024 que la société PAINS & GOURMANDISES PAYS DU MONT BLANC, qui avait repris l’activité du fonds de commerce, a été placée en liquidation judiciaire et que Monsieur [Y] [L] a été autorisé à reprendre l’activité de ce fonds de commerce.

Les demandeurs versent aux débats le décompte établi par l’agence immobilière IDL, gestionnaire, arrêté au 17 novembre 2025, lequel porte mention que la société SAS [Y] [L] n’a pas réglé l’entièreté de ses loyers à compter du mois d’avril 2025, portant son solde débiteur à 12.101,74 euros à la date du décompte.

La société SAS [Y] [L] verse aux débats différents échanges de mails, notamment adressés aux époux [T], portant la mention d’un « geste consenti concernant les trois mois de loyer » ou encore dans lesquels elle précise qu’elle réglera les trois mois de loyers “dès la signature de la vente”.

Toutefois, aucun acte écrit émanant des bailleurs ne permet de confirmer l’existence d’un quelconque engagement de leur part tant sur les trois mois de loyers offerts au titre du préjudice subi que sur un accord sur la vente du fonds de commerce, de sorte que la bonne foi des bailleurs ne peut être remise en cause.

Ainsi, le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est fautif comme étant contraire aux obligations pesant sur le preneur.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la société SAS [Y] [L] le 15 octobre 2025, est par ailleurs régulier dès lors que le détail des sommes réclamées au preneur au titre des loyers et charges ou redevances est compris dans ledit commandement.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, reproduite dans le commandement.

Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [I] [T] et Madame [J] [F] n’ont fait qu’exercer leur droit légitime de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ces commandements n’ont, en l’espèce, pas été acquittées dans le mois de leur délivrance, ce qui n’est d’ailleurs par contesté par la société SAS [Y] [L].

Dès lors, la clause résolutoire du bail est acquise au 16 novembre 2025 et le bail commercial se trouve résilié de plein droit depuis cette date.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L145-41 alinéa 2, dans sa rédaction applicable à la date du commandement, précise que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société SAS [Y] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec un délai de deux ans pour régler l’arriéré locatif aux motifs que ces impayés résultent de pourparlers entre les parties, et indique que lesdits loyers impayés, déduction faite des trois mensualités offertes, ne pourront être régularisés qu’au profit du prix de vente de la cession du fonds de commerce.

Toutefois, comme exposé ci-dessus, aucun des éléments versés par la SAS [Y] [L] n’émane des bailleurs et rien ne permet donc de confirmer l’existence de trois mensualités offertes ou d’un arrangement aux fins de déduction des loyers du prix d’une vente non effective à ce jour.

La société SAS [Y] [L] ne détaille pas non plus sa situation financière pour justifier de sa demande de délais de paiement.

Il y a lieu, en conséquence, de la débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SAS [Y] [L] et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (74) doit en conséquence être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, dans les conditions précisées au dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel des loyers et redevances impayés et des indemnités d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation due par la société SAS [Y] [L] sur les locaux commerciaux depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel indexé, soit la somme mensuelle de 1.743,66 euros TTC.

L’actualisation de la dette locative à l’audience est recevable en présence de la défenderesse représentée par son conseil,

Au regard du décompte produit et des dernières conclusions d’actualisation, et en l’absence de toute pièce produite par la société SAS [Y] [L] permettant d’en contester le principe ou le quantum, l’obligation de la société SAS [Y] [L] au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 juin 2026, mois de juin 2026 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 24.307,36 euros.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner la société SAS [Y] [L] au paiement de ces sommes, qui porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu de l’actualisation de la dette.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les limites légales.

Sur les demandes accessoires

La société SAS [Y] [L], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société SAS [Y] [L] sera condamnée à payer à Monsieur [I] [T] et Madame [J] [F] la somme qu’il convient équitablement de fixer à 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

S’agissant de la demande de la société SAS [Y] [L] d’écarter l’exécution provisoire, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS