TJ 51108, 24 juill. 2026, RG 26/00935

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00935 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E574

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1]

C/

[A] [V]

JUGEMENT DU 24 Juillet 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

3 ème Chambre

DEMANDEUR

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1]
Représenté par son syndic la sté [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [A] [V]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTÉ
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2026
par Irène PONCET-DUARTÉ, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DES FAITS
Selon acte de commissaire de justice du 25 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 4] à Epernay représenté par son syndic, la SAS [Z] a fait assigner M. [A] [V] devant la Troisième Chambre du Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de le voir condamner à lui payer notamment les sommes dues au titre des charges de copropriété et frais impayés.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mai 2026.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures aux termes desquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
Assigné à étude, M. [V] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Il y lieu de statuer selon jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et les frais de recouvrement 
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
En outre, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Il est établi que M. [V] est bien propriétaire des lots n°7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3].
Le syndic produit en outre le contrat conclu pour la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.
Il sera donc déclaré recevable en sa demande.
Pour apporter la preuve de l’exigibilité de sa créance, il produit notamment l’édition de relevé de compte de copropriétaire dont il résulte que Monsieur [V] est débiteur de la somme de 8 835,50 Euros au 30 avril 2026.
Ce relevé de compte est subdivisé en cinq comptes. Seuls trois comptes présentent un solde débiteur à savoir :
[Numéro identifiant 1] – 3 437,7 euros – le dernier solde nul datant du 14 décembre 2023 ; [Numéro identifiant 2] – 5 242, 19 euros – le dernier solde créditeur date du 15 février 2024 ; [Numéro identifiant 3] – 155,61 euros, le dernier solde nul datant du 14 décembre 2023 ; Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2023, 16 janvier 2024, 17 février 2025 et 9 avril 2025, les appels de fonds ainsi que les provisions sur charge.
Il en résulte que l’ensemble des sommes portées au débit des comptes de M. [V] sont exigibles par le syndic.
Dès lors, M. [V] sera condamné à payer au syndic la somme de 8 835,50 euros comprenant les charges de copropriété impayées mais également les frais de mis en demeure dont la preuve de l’envoi est produite en pièce n°7.
La capitalisation des intérêts sera en outre ordonnée.
Sur la demande de dommages-intérêts
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, les manquements répétés de M. [V] à ses obligations de payer les charges de copropriété causent un préjudice au syndicat de copropriétaires puisqu’ils fragilisent nécessairement son équilibre financier.
Il sera donc condamné à lui payer la somme de 500 euros à ce titre.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile M. [V] sera condamné aux dépens.
Il sera en outre condamné à payer au syndic la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, aucun élément ne permettant en l’espèce de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS [Z], recevable en son action ;
CONDAMNE M. [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic, la SAS [Z], la somme de 8 835,50 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE M. [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS [Z], la somme de 500 euros en réparation de son préjudice ;
CONDAMNE M. [A] [V] aux dépens ;
CONDAMNE M. [A] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 1] [Localité 4] [Adresse 7] représenté par son syndic, la SAS [Z], la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits par mise à disposition au greffe
La Greffière La Juge