TJ 69123, 27 juill. 2026, RG 23/01613

DOSSIER N° RG 23/01613 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X72Y

Jugement du :
27/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[W] [R]
C/
[H] [A]
[N] [L]
[O] [K]

Copie exécutoire délivrée
à : Me GUIOL (T.2450)
Me ULRICH (T.2693)

Expédition délivrée
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Lundi vingt sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER lors du délibéré : LAPIERRE Anastasia

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [R], demeurant 1729 route de Lyon - 38540 VALENCIN
représenté par Me Johan GUIOL (T.2450), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [H] [A], demeurant 80 rue Stéphane Dechant - 69350 LA MULATIERE
non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [L], demeurant 122 chemin des Pierres - 42114 MACHEZAL
représenté par Me Simon ULRICH (T.2693), avocat au barreau de LYON

Madame [O] [K], demeurant 4 place Neuve - 69930 ST LAURENT DE CHAMOUSSET
non comparante, ni représentée

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 17 Avril 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 20 juin 2023
Date de la mise en délibéré : 12 décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [H] [A], un local à usage d’habitation meublé sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE, pour une durée de 9 mois si le bail est consenti à un étudiant et pour une durée d’un an dans le cas contraire, à effet du 28 février 2019.

Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] se sont portés caution des obligations de Monsieur [H] [A] issues du bail par actes séparés .

Par acte du 1er août 2022, Monsieur [W] [R] a délivré à personne, à Monsieur [H] [A], un congé pour vendre à effet du 27 février 2023.

Selon mise en demeure du 13 février 2023, Monsieur [W] [R] a réclamé à Monsieur [H] [A], Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] le paiement des loyers et charges impayées pour les mois de janvier et février 2023.

Selon correspondance du 13 février 2023, Monsieur [W] [R] a demandé à Monsieur [H] [Y] de libérer les lieux considérés, demande réitérée par correspondance du 2 mars 2023 adressée par l’intermédiaire de son conseil.

Par exploit introductif d’instance délivré le 17 avril 2023 à étude, Monsieur [W] [R] a fait citer Monsieur [H] [A], Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir déclarer le congé régulier et de constater que Monsieur [H] [Y] est dès lors sans droit ni titre à occuper le logement considéré et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin et fixer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer révisé et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs et les y condamner solidairement, ainsi qu’à la somme de 929 euros au titre de l’arriéré locatif outre la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous la même solidarité et enfin une somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts à l’égard de Monsieur [H] [A] seul.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2023 et à la demande des parties a fait l’objet de divers renvois et en dernier lieu à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, Monsieur [W] [R] est représenté par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement dont il justifie qu’elles ont été contradictoirement adressées aux parties défenderesses, estime que le congé est régulier et qu’il respecte la forme et les délais prescrits par les textes. Il ajoute que Monsieur [H] [A] a quitté les lieux le 1er décembre 2023 de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet à son égard et réclame la somme de 1010 euros au titre de l’arriéré locatif à laquelle doivent selon lui être condamnés les défendeurs. Sur la nullité de l’acte de cautionnement soulevée par Monsieur [N] [L] il fait savoir qu’il n’a pas souscrit d’assurance de loyers impayés de sorte qu’il était en droit de solliciter deux garants et quant à l’absence de la mention de l’indice de référence des loyers, il fait observer qu’il n’a pratiqué aucune révision du loyer depuis le début de bail et que chaque caution a été destinataire d’une mise en demeure. Pour le reste il s’en tient à son acte introductif d’instance.

Monsieur [N] [L] est représenté par conseil et aux termes de ses dernières observations soutenues oralement indique qu’un bail a été conclu entre lui et Monsieur [W] [R] le 28 février 2019 portant sur un local à usage d’habitation meublé et que faute d’avoir la qualité d’étudiant le bail a été conclu pour un an renouvelable et a été renouvelé à trois reprises et il s’est porté caution simple par acte de cautionnement séparé, des obligations de Monsieur [H] [A], issues du bail.
Il fait observer que l’acte de cautionnement ne comporte aucune durée déterminée ni de taux de l’indice INSEE mentionné et qu’il ne comporte pas la reproduction complète de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il en conclut que le cautionnement est nul et alors encoure qu’il ne justifie pas que le cautionnement était la seule garantie qui lui était possible.

A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois sur la base des justificatifs de sa situation personnelle et financière qu’il verse aux débats.

Il sollicite encore l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 1000 euros alors que le demandeur agit à son encontre sur le fondement d’un contrat nul ainsi que la restitution de la somme de 840 euros qu’il a versé sur la base du cautionnement litigieux et dont il justifie le versement.

Enfin il entend obtenir la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [K] n’est ni présente ni représentée et n’a jamais comparu ni ne s’est fait représenter à aucune des audiences à laquelle le dossier a été appelé.

Monsieur [H] [A] n’est ni présent ni représenté, mais a comparu à l’audience du 20 juin 2023.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validité de congé et d’expulsion

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. »

En l’espèce, il est constant que suivant acte sous seing privé en date du 28 février 2019, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [H] [A], un local à usage d’habitation meublé sis 80 Rue Stéphane Déchant 69350 LA MULATIERE, pour une durée de 9 mois si le bail est consenti à un étudiant et pour une durée d’un an dans le cas contraire, à effet du 28 février 2019.

Il est justifié que par acte du 1er août 2022, Monsieur [W] [R] a délivré à personne, à Monsieur [H] [A], un congé pour vendre à effet du 27 février 2023.

Il n’est pas davantage contesté que le bail a été conclu portant sur un local à usage d’habitation meublé et que Monsieur [H] [A] faute d’avoir la qualité d’étudiant le contrat a été conclu pour un an renouvelable et a été renouvelé à trois reprises de sorte qu’il arrivait à échéance le 27 février 2023.

La lecture du congé témoigne que les mentions prescrites par les textes ont été respectées et alors que les délais impartis ont été respectés. De telle sorte que le congé délivré étant régulier, le bail a pris fin le 27 février 2023 et Monsieur [H] [A] est à compter de cette date et jusqu’à la date à laquelle il a quitté le logement, occupant sans droit ni titre desdits lieux.

Il ressort des explications du demandeur que Monsieur [H] [A] a quitté les lieux le 1er décembre 2023, ce qui n’est pas contredit par Monsieur [N] [L] de sorte qu’il est occupant sans droit ni titre des lieux litigieux sur la période du 27 février 2023 au 30 novembre 2023.

Il en résulte en effet que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat même verbalement passé est une obligation essentielle du locataire à qui le propriétaire a mis à disposition un local à usage d’habitation.

Un tel contrat est soumis aux dispositions notamment de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

A compter du 27 février 2023, en occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [H] [A] cause un préjudice au bailleur résultant en la perte des loyers et l’indisponibilité des lieux.

Ce préjudice sera réparé par la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé et des charges, à compter du 27 février 2023 et jusqu’au 30 novembre 2023.

En l’espèce, l'existence et le montant de la dette ne sont pas contestables à hauteur de la somme de 1010 euros correspondant aux échéances du mois de janvier 2023 à novembre 2023 inclus non réglés, lesquels inclus des loyers et des charges et l’indemnité d’occupation fixée.

Monsieur [H] [A] est condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la condamnation solidaire des cautions

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie….. »

Aux termes de l’article 22-1 de la même loi « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : - s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

Encore, L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. Cette faculté de résiliation unilatérale, introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, constitue une protection essentielle pour la caution qui risquerait de se trouver engagée indéfiniment par l’effet de la tacite reconduction du bail.

La personne physique qui se porte caution doit, aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, signer l’acte de cautionnement en y faisant figurer le montant du loyer, les conditions de sa révision et la reproduction de l’avant-dernier alinéa de ce même article. Elle doit, en outre, apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil, lequel exige que la caution écrive de sa main la formule par laquelle elle exprime de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de son obligation.

Aux termes des articles 2292 du code civil « Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Si il est indéfini d'une obligation principale, il s'étend à tous les accessoires de la dette, même aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution. »

Ensuite il est de principe que la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires. »

En l’espèce il est justifié que Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] se sont portés caution des obligations de Monsieur [H] [A] issues du bail par actes séparés.

La lecture des actes de caution signés par Madame [O] [K] et Monsieur [N] [L] comportent la reproduction complète de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ensuite c’est à Monsieur [N] [L] qu’il incombe de rapporter la preuve que le bailleur n’avait pas d’autre garantie pour invoquer la nullité de l’acte de cautionnement.

S’agissant des deux actes de cautionnement, aucun ne fait une mention précise de l’indice INSEE du trimestre de référence à propre en compte pour procéder au calcul de la révision du loyer de sorte que cette exigence étant prescrite à peine de nullité, les actes de cautionnement sont nuls

Déclare nuls les actes de cautionnement signés par Monsieur [N] [L] et Madame [O] [K] et déboute Monsieur [W] [R] de sa demande en paiement à leur encontre.

En revanche Monsieur [N] [L] est débouté de sa demande de restitution de la somme de 840 euros qu’il dit avoir réglé au demandeur en exécution du contrat de cautionnement alors que le relevé bancaire qu’il produit n’est pas identifiable pour vérifier que cette somme a bien été prélevée sur son compte au profit du demandeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » et « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Aux termes de l’article 1240 du code de procédure civile « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Monsieur [W] [R] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparer par la fixation des intérêts au taux légal sur la condamnation prononcée. Il est débouté de cette demande de ce chef.

Monsieur [N] [L] ne peut prospérer en sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral à l’encontre de Monsieur [H] [A] alors que l’action est engagée par Monsieur [W] [R] sur le fondement d’un acte nul et alors qu’il n’apporte aucun élément pour démontrer le préjudice moral qu’il dit subir.

Sur les autres demandes

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse, Monsieur [H] [A], est condamné à payer la somme de 800 euros à ce titre.

Il est équitable également d’allouer à Monsieur [N] [L] une somme sur ce fondement à hauteur de 600 euros somme à laquelle Monsieur [H] [A] est condamné.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [A], qui succombe, est condamné aux dépens

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que de dispenser la présente décision du bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS