TJ 69123, 27 juill. 2026, RG 24/00953

DOSSIER N° RG 24/00953 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZIMS

Jugement du 27/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

[Y] [C]
C/
S.A.R.L. GDC DEVELOPPEMENT

Le :

Copie exécutoire délivrée
à Me ANDRES (T.769)

Expédition délivrée à :
Me ROSSI (T.538)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le lundi vingt sept Juillet deux mil vingt six,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LABBE Véronique
GREFFIER lors des débats : DE L’ESPINAY Noélie
GREFFIER lors du délibéré : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [C],
demeurant 20 rue Frédéric Mistral - 69003 LYON

représenté par Me Eric ANDRES, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 769

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GDC DEVELOPPEMENT,
dont le siège social est sis 10 Place Vendôme - 75001 PARIS

représentée par Me Guillaume ROSSI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 538

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 20 Décembre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 14/05/2024
Date de la mise en délibéré : 04/09/2025 - Prorogé du 13/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

La SARL GDC DEVELOPPEMENT a acquis une maison d’habitation sis 20 Rue Frédéric Mistral 69003 LYON au sein de laquelle Monsieur [Y] [C] occupe un local à usage d’habitation et d’atelier par acte authentique du 20 décembre 2022.

Selon acte du 29 juin 2023 délivré à étude, la SARL GDC DEVELOPPEMENT a notifié à Monsieur [Y] [C] un congé pour motifs légitimes et sérieux notamment des travaux à réaliser, et ce pour le 31 décembre 2023.

Selon courrier du 30 juillet 2023 adressé en recommandé avec avis de réception, Monsieur [Y] [C] a contesté le caractère légitime et sérieux du congé.

Par exploit introductif d’instance délivré le 20 décembre 2023 à étude, Monsieur [Y] [C] a fait citer la SARL GDC DEVELOPPEMENT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir juger que le congé délivré est irrégulier et la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et a fait l’objet de divers renvois à la demande des parties et d’office en raison de dysfonctionnement lié à des difficultés d’effectifs à l’audience du 4 septembre 2025 date à laquelle elle a été retenue.

A cette date, Monsieur [Y] [C] maintient les termes de son acte introductif d’instance en indiquant que le congé est irrégulier en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 alors qu’il justifie occuper les lieux depuis le 29 septembre 1983 de sorte que le prochain terme est le 29 septembre 2025. Il ajoute que le motif du congé n’est pas sérieux alors que les travaux envisagés permettaient de lui attribuer provisoirement un des locaux composant l’immeuble, le temps que les travaux soient réalisés dans son local et alors que les travaux prévus dans son appartement peuvent se réaliser sans qu’il ne doive quitter les lieux.

Ensuite, il fait état de son âge et de ses ressources qui lui permettent de bénéficier de la protection prévue par l’article précité et fait observer qu’aucune offre de relogement ne lui a été faite. Il insiste sur le fait qu’un juge doit se prononcer sur la régularité du congé qui produit ses effets. Il indique que la défenderesse avait tous les éléments en sa possession qui lui permettaient de connaître sa situation de sorte qu’elle a délivré le congé de mauvaise foi.

La SARL GDC DEVELOPPEMENT est représentée par son conseil et aux termes de ses dernières conclusions indique qu’elle ne disposait pas d’informations précises sur la prise à date du bail verbal dont se prévaut le demandeur. Elle fait observer que les mentions portées à l’acte de vente ne font état que de l’occupation des lieux à usage d’habitation par le demandeur sans bail écrit et que l’acquéreur en fait son affaire personnelle. Elle précise qu’elle ne connaissait ni les ressources ni l’âge du locataire et alors qu’elle a tenté de prendre attache avec ce dernier à maintes reprises en vain.

Elle poursuit en indiquant que ce n’est qu’à la suite du congé délivré et de l’assignation qu’elle a eu connaissance que le bail dont le défendeur se prévaut a été consenti par Madame [U] [H] et a pris effet le 29 septembre 1983 et qu’elle est informée de l’âge et des ressources du locataire. Elle conclut que si elle avait eu connaissance de ces éléments elle n’aurait pas délivré le congé ce alors que suite au courrier du 29 juin 2023 adressé par Monsieur [Y] [C], elle n’a plus donné suite au congé délivré et a donc sollicité de ce dernier la visite de son appartement afin de déterminer les travaux à entreprendre, ce qu’il a accepté. Elle conclut au débouté alors qu’il ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe prorogé successivement jusqu’à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi de 1989 dans sa version applicable à l’espèce I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon….. III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé….. »

Il est acquis et non contesté par les parties que la SARL GDC DEVELOPPEMENT a par acte authentique du 20 décembre 2022 acquis une maison d’habitation sis 20 Rue Frédéric Mistral 69003 LYON au sein de laquelle Monsieur [Y] [C] occupe un local à usage d’habitation et d’atelier au rez de chaussée. Il ressort des débats que le fait que le local considéré était acquis occupé était connu de la défenderesse, cette information ayant été mentionnée à l’acte de vente sans autre précisions l’acquéreur devant faire son affaire personnelle de cette situation.

Il est justifié que selon acte du 29 juin 2023 délivré à étude, la SARL GDC DEVELOPPEMENT a notifié à Monsieur [Y] [C] un congé pour motifs légitimes et sérieux notamment des travaux à réaliser, et ce pour le 31 décembre 2023.

Il est versé aux débats et sans que la partie défenderesse ne conteste, une attestation datée du 2 novembre 1923, en réalité il convient de considérer de l’année 2023, et établie par Madame [B], [U] [H] alors âgée de 84 ans, ancienne propriétaire des lieux laquelle indique que le bail portant sur le local litigieux donné à bail à Monsieur [Y] [C] date des années 1983.

Il est également produit des échanges de mails datés du 16 octobre 2023 entre Monsieur [Y] [C] et les services de EDF, qui font état que le contrat d’électricité au nom du premier a été ouvert dès le 29 septembre 1983. Ce qui permet comme l’indique la défenderesse de retenir à minima cette date au titre d’un bail à usage d’habitation et d’atelier au profit du demandeur.

De sorte que la délivrance du congé est intervenue à peine 6 mois après l’acquisition du local par la défenderesse.

Ensuite, il est encore versé une fiche de renseignements dont il n’est pas contesté au vu des explications des parties qu’elle émane de la défenderesse et destinée au demandeur afin qu’il transmette au nouveau bailleur un certain nombre d’informations sur sa situation.

La lecture de cette fiche de renseignements enseigne que les informations sollicitées ne concernent que des informations financière sur le montant du loyer, les modalités de son prélèvement ainsi que des éléments de situation du logement considéré notamment sa location au sein de l’immeuble ainsi que les coordonnées téléphoniques et numériques auxquelles peut être joint le locataire. Le Tribunal observant qu’aucune information n’était sollicitée quant à une date de naissance et un justificatif au regard de l’emploi ou d’un quelconque statut qui permette de connaître le niveau de ressources et la situation d’activité, de retraité ou de demandeur d’emploi du locataire.

Ainsi, il n’est pas apporté la preuve que la SARL GDC DEVELOPPEMENT lors de la notification du congé ait une connaissance d’une part des délais qui lui permettent d’agir en l’absence de démonstration qu’elle connaissait la date exacte de prise à bail initial et des modalités de son renouvellement et de la situation exacte de son locataire qui lui permette de vérifier qu’il n’était pas sous le statut de locataire protégé, exigeant de sa part, un formalise et des obligations précises en cas d’intention de mettre fin au bail.

Elle ne justifie pas en effet d’échanges avec le locataire sur la possibilité d’obtenir auprès de ce dernier une copie du bail ou qu’elle ait sollicité son vendeur pour obtenir les éléments exacts ou à tout le moins les informations qui lui permettaient de remonter auprès du propriétaire initial ou du notaire qui avait été chargé des ventes successives.

De telle sorte que lorsqu’elle a délivré le congé et alors qu’elle connaissait l’existence d’une occupation régulière du local litigieux par le demandeur, elle s’est octroyé un délai d’un an à compter de l’acquisition des lieux occupés pour les reprendre selon un calcul parfaitement aléatoire en laissant à l’occupant 6 mois à compter de la notification du congé, délai qu’elle s’est elle même octroyé entre son acquisition et la délivrance dudit congé.

Egalement, il ressort des pièces produites que Monsieur [Y] [C] était âgé de 71 ans au moment de la délivrance du congé et justifie d’une retraite de 15 375 euros à l’année. De telle sorte qu’il réunit les conditions posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au titre d’un statut de locataire protégé impliquant pour le bailleur un encadrement strict en cas d’intention de délivrer congé.

Enfin sur les travaux envisagés, et au vu de ce qui précède, sans qu’il ne soit nécessaire d’approfondir les développements, la défenderesse n’apporte aucun élément pour établir que les travaux envisagés nécessitaient que le local soit vide de toute occupation pour revendiquer un congé pour motif sérieux.

Pour l’ensemble de ces raisons, le congé litigieux est irrégulier et de nul effet et le Tribunal doit en effet statuer sur ce point pour en faire cesser les effets quand bien même la défenderesse ne démontre pas en avoir poursuivi les effets par aucun acte ultérieur.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 2274 du code civil « La bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. »

Encore en vertu de l’article 1104 du code civil «  Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Enfin selon l’article 1231-1 du code civil «  Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce et au vu des développements qui précèdent, la défenderesse a délivré le congé litigieux d’une manière particulièrement légère et sans aucune considération du cadre juridique qui lui est imposé par les textes, et d’ailleurs sans se soucier réellement au vu du peu de démarches entreprises avant de livrer ledit congé, de ses obligations a t’elle point qu’elle a considéré que «  faire son affaire personnelle de la situation d’occupation du local par un locataire’ dont elle venait d’acquérir les lieux occupés » lui permettait de délivrer un congé dans les conditions parfaitement irrégulières décrites en espérant que le locataire plierait sans aucune contestation et libérerait les lieux dans vérifier ses droits.

Pour l’ensemble de cette raison, son comportement a causé un préjudice certain à Monsieur [Y] [C] alors qu’il occupe les lieux depuis 1983 et qu’il y exerce également son activité d’artiste et alors encore qu’il était âgé de 71 ans au moment de la délivrance du congé.

Il convient de réparer le préjudice moral qu’il a directement subi du fait du comportement de la défenderesse à la somme de 1000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse qui succombe est condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer au demandeur la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de droit dont bénéficie la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS,