TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/01063

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [E] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01063 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7FQ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDERESSE
Madame [E] [P], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01063 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB7FQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 5 février 2014, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a donné à bail à Mme [E] [P], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 344,74 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [P] le 2 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 remis au greffe le 9 janvier suivant, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [E] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Mme [E] [P] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et ses accessoires si le bail se poursuivait jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Mme [E] [P] au paiement d'une provision de 6 488,14 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte du 9 décembre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 344,74 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- condamner Mme [E] [P] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 décembre 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d'instance.

À l'appui de ses prétentions, l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [E] [P] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH ajoute qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer.

Bien que régulièrement assignée à l'étude, Mme [E] [P] ne comparaît pas.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 2 octobre 2025 et l'assignation a été signifiée à Mme [E] [P] le 22 décembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 23 décembre 2025 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 5 février 2014 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article 13.2) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 1er octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 344,74 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [E] [P], faute de comparaître, n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil.

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 2 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date et d'ordonner à Mme [E] [P] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui est constitutive d'une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d'occupation.

En l'espèce, en sa qualité de locataire, Mme [E] [P] doit s'acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu'au 1er décembre 2025. Postérieurement à cette date, Mme [E] [P] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave, et est donc redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé, soit 1 046,64 euros.

L'E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 décembre 2025, Mme [E] [P] est débitrice à son égard de la somme de 6 488,14 euros.

Mme [E] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, elle est redevable de cette somme au bailleur.

Mme [E] [P] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 6 488,14 euros à titre de provision.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 sur la somme de 3345,74 euros (montant réclamé dans le commandement de payer déduction faite de celui de 999 euros versé postérieurement) et, pour le surplus, à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Elle sera également condamnée à payer mensuellement, à titre provisionnel, l'indemnité fixée à 1 046,64 euros pour son occupation du bien depuis le mois de décembre 2025 jusqu'à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS