TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/01127

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [J] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01127 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCABK

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [J] [H], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01127 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCABK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 24 octobre 2019, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à Mme [J] [H], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction pour une nouvelle durée de six ans, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 832,68 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [H] le 6 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026 remis au greffe le 20 janvier suivant, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait assigner Mme [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [J] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur place aux frais de Mme [J] [H],
- condamner Mme [J] [H] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer actuel et aux charges jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Mme [J] [H] au paiement d'une provision de 1 476,24 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte à la date de l'assignation, outre les intérêts au taux légal,
- condamner Mme [J] [H] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture et les frais de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 janvier 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à hauteur de 3 166,10 euros, selon décompte arrêté au 4 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) et à formuler son accord à la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l'appui de ses prétentions, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir que Mme [J] [H] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ajoute qu'il y a toutefois eu reprise du versement intégral du loyer courant.

À l'audience, Mme [J] [H], comparante en personne, demande de lui accorder des délais de paiement de trente-six mois suspensifs des effets de la clause résolutoire et ce, à raison de trente cinq mensualités de 60 euros, la trente-sixième correspondant au solde de la dette.

À l'appui de ses prétentions, Mme [J] [H] fait valoir qu'elle ne conteste pas le montant de la dette locative et qu'elle a repris le paiement intégral du loyer. Elle ajoute avoir une activité professionnelle depuis le 13 avril 2026, dans le cadre d'un contrat d'un an. Elle précise percevoir une rémunération de 1 300 euros par mois, outre des prestations sociales, et avoir deux enfants à sa charge.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 6 novembre 2025 et l'assignation a été signifiée à Mme [J] [H] le 16 janvier 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 19 janvier 2026 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail à effet du 24 octobre 2019 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article VIII des conditions particulières) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 5 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 832,68 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [J] [H] n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil.

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 6 janvier 2026.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, il est constant que Mme [J] [H] a repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due à compter du 6 janvier 2026, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 mai 2026, Mme [J] [H] est débitrice à son égard de la somme de 3 166,10 euros, ce que Mme [J] [H] reconnaît à l'audience.

Mme [J] [H] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 3 166,10 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 4 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Toutefois, selon le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l'exigibilité de la somme dont est redevable Mme [J] [H] et de l'autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l'article 695.

Compte tenu de la situation économique de Mme [J] [H], telle qu'elle ressort du diagnostic social et financier, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS