TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/01141

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [C] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAEF

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01141 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAEF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 3 octobre 2011, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [C] [X], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un emplacement de stationnement au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par un second acte sous seing privé daté du 6 octobre 2023, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a donné à bail à M. [C] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 5 381,48 euros au titre des arriérés locatifs en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [X] le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026 remis au greffe le 16 janvier suivant, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait assigner M. [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de M. [C] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration et le transport des meubles se trouvant sur place aux frais de M. [C] [X],
- condamner M. [C] [X] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer actuel et charges jusqu'à la libération des lieux,
- condamner M. [C] [X] au paiement d'une provision de 7 681,32 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté à la date de l'assignation, outre les intérêts de retard,
- condamner M. [C] [X] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture et les frais de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 janvier 2026 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à hauteur de 9 741,80 euros, selon décompte arrêté au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026).

À l'appui de ses prétentions, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] fait valoir que M. [C] [X] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ajoute qu'il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant.

À l'audience, M. [C] [X], comparant en personne, demande de lui accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à raison de trente trois mois.

À l'appui de ses prétentions, M. [C] [X] fait valoir qu'il reconnaît la dette locative. Il indique avoir été en difficulté après avoir apporté un soutien financier à son fils. Il précise que ses revenus mensuels, incluant une pension militaire d'invalidité, s'élèvent à 5 000 euros.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail d'habitation

Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 10 octobre 2025 et l'assignation a été signifiée à M. [C] [X] le 14 janvier 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 15 janvier 2026 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes de constat de la résiliation du contrat de location d'un emplacement de stationnement et d'expulsion

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat du 3 octobre 2011 portant sur l'emplacement de stationnement comporte une clause résolutoire en page 2, laquelle prévoit qu'à défaut de paiement à son échéance du loyer ou de ses accessoires, du fait du non versement du dépôt de garantie ou à défaut d'assurance, ce contrat sera, immédiatement et de plein droit, résilié si bon semble au bailleur. Dans ce cas, le bailleur remettrait congé au locataire avec préavis d'un mois.

Or, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ne justifie pas de la notification du congé contractuellement prévu avec mention du délai de préavis de sorte que, les modalités convenues entre les parties n'ayant manifestement pas été respectées, il existe une contestation sérieuse sur le fait que le contrat sur l'emplacement de stationnement se trouve résilié de plein droit. Le trouble manifestement illicite au droit de propriété n'est donc pas caractérisé.

Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire du contrat portant sur l'emplacement de stationnement et d'expulsion de ces lieux.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail d'habitation

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 6 octobre 2023 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 9 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 381,48 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [C] [X] n'apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l'article 1353 du code civil.

Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 10 décembre 2025.

Cependant, selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, il est constant que M. [C] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, dont les modalités seront détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il y a lieu de rappeler qu'en cas de respect des modalités du plan d'apurement de la dette, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation sera due à compter du 10 décembre 2025, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat résilié. Cette indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2026, M. [C] [X] est débiteur à son égard de la somme de 9 741,80 euros, ce que reconnaît M. [C] [X] qui, en toutes hypothèses, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Il est donc redevable de cette somme au bailleur.

M. [C] [X] sera en conséquence condamné à payer la somme de 9 741,80 euros à titre de provision à valoir sur les impayés de loyers et de provisions pour charges, selon décompte arrêté au 5 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Toutefois, selon le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, comme il a été dit précédemment, le paiement intégral du loyer a été repris et les parties s'accordent sur l'octroi de délais de paiement.

Il convient donc de différer l'exigibilité de la somme dont est redevable M. [C] [X] et de l'autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l'article 695.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS