TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/06353

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06353 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIYB

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [H] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06353 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIYB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 9 novembre 2018, la S.A. ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Mme [H] [V], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2], comprenant une cave.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la S.A. ELOGIE-SIEMP a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 764,63 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [H] [V] le 24 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 remis au greffe le 2 juillet suivant, la S.A. ELOGIE-SIEMP a fait assigner Mme [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [H] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Mme [H] [V] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer indexé augmenté des charges à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Mme [H] [V] au paiement d'une provision de 3 305,10 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte du 27 mai 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse),
- condamner Mme [H] [V] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 juin 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été renvoyée, la S.A. ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à hauteur de 3 935,88 euros. Elle demande le rejet de la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, s'il est fait droit à cette demande, elle sollicite que soient fixées des mensualités de paiement de 80 euros.

À l'appui de ses prétentions, la S.A. ELOGIE-SIEMP fait valoir, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 et 835 du code de procédure civile, que Mme [H] [V] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail se trouve résilié. Elle indique qu'il n'y a pas de contestation par la défenderesse du montant global de sa créance. La S.A. ELOGIE-SIEMP ajoute qu'il y a eu reprise du versement intégral du loyer courant.

Sur les moyens en défense, la S.A. ELOGIE-SIEMP fait valoir qu'il n'y pas prescription de ses demandes, les paiements effectués par Mme [H] [V] s'imputant sur les échéances les plus anciennes. Elle énonce que les frais "loyer espaces divers TTC" imputés à la locataire sont prévus aux conditions générales et particulières du bail et recalculés chaque année. Elle estime que ces deux moyens ne constituent pas des contestations sérieuses.

À l'audience, Mme [H] [V], représentée par son conseil, se référant à ses écritures sauf à se désister de sa fin de non-recevoir tirée de l'absence de notification de l'assignation à la préfecture, demande de :
À titre principal,
- débouter la S.A. ELOGIE-SIEMP de l'ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui octroyer des délais de paiement à raison de trente-cinq mensualités de 50 euros et le solde le trente-sixième,
À titre infiniment subsidiaire,
- lui octroyer un délai de douze mois pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
- débouter la S.A. ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la S.A. ELOGIE-SIEMP à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire.

À l'appui de ses prétentions, Mme [H] [V] fait valoir qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant de l'arriéré locatif réclamé, car il résulte du décompte que la dette s'est élevée à 1 275,99 euros au terme du mois de mai 2022 alors que, la bailleresse l'ayant assigné le 25 juin 2025, elle est irrecevable à agir en paiement d'une quelconque dette antérieure au 25 juin 2022. Elle rappelle que la prescription en matière locative est de trois ans en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [V] fait valoir que la S.A. ELOGIE-SIEMP inclut dans son décompte des sommes dues au titre de "loyer espaces divers TTC" d'un montant total de 244,49 euros qui ne relèvent pas d'une dette locative et doivent en être déduites.

À l'appui de sa demande de délais, Mme [H] [V] fait valoir qu'elle a repris le paiement des loyers avant l'audience et a formulé une demande de fonds de solidarité logement auprès de la mairie de [Localité 1] pour apurer sa dette.

Elle estime que sa situation justifie, à titre infiniment subsidiaire, que lui soient accordés des délais de grâce. Elle précise qu'elle est âgée de soixante-et-un ans, perçoit un salaire mensuel inférieur à 2 000 euros et vit seul avec son fils dans le logement. Elle énonce qu'au vu de sa rémunération, elle aura de grandes difficultés à trouver un logement dans le parc privé.

Enfin, Mme [H] [V] fait valoir que le prononcé de l'exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives pour elle, car elle se trouverait menacée d'expulsion, sans solution de relogement et en grande précarité, de sorte que cette mesure doit être écartée.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 9 novembre 2018 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif (article 13) et un commandement de payer la somme de 2 764,63 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 21 juin 2024, lui laissant ainsi jusqu'au 21 août 2024 pour s'acquitter de son obligation.

Or, d'après l'historique des versements produit par la bailleresse, Mme [H] [V] a réglé les sommes suivantes, à la suite dudit acte de commissaire de justice :
- 26 juin 2024 : 600 euros,
- 1er juillet 2024 : 311 euros,
- 30 juillet 2024 : 600 euros,
- 31 juillet 2024 : 304,56 euros,
- 2 août 2024 : 600 euros,
- 5 août 2024 : 600 euros.

Il en résulte que la somme de 3 015,56, s'imputant sur les échéances de loyer les plus anciennes, a été payée par Mme [H] [V] dans le délai du commandement de payer. Les causes de cet acte ont donc été réglées. Il s'en infère qu'il est sérieusement contestable que la clause résolutoire soit acquise et le bail résilié de plein droit. Le trouble manifestement illicite au droit de propriété n'est donc pas caractérisé.

Il sera en conséquence dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de celles subséquentes.

Sur l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la prescription de la dette

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon le premier alinéa de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En l'espèce, la S.A. ELOGIE-SIEMP a fait assigner Mme [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré locatif le 25 juin 2025. Il s'ensuit qu'est prescrite la dette constituée antérieurement au 25 juin 2022.

Selon le décompte produit, qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de la défenderesse, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement en application du second alinéa de l'article 1353 du code civil, la dette locative s'élève à 1 575,99 euros à la date du 24 juin 2022.

Toutefois, l'article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Or, il ressort du décompte précité que, depuis le 25 juin 2022, Mme [H] [V] a notamment réglé les sommes de 300 euros, 873,74 euros et 817,74 euros respectivement les 27 juin, 29 août et 27 septembre 2022, soit un total de 1 991,48 euros. En application de l'article 1342-10 du code civil, celles-ci s'imputent sur les échéances les plus anciennes, à défaut d'autre indication donnée par la débitrice et d'intérêt particulier à acquitter d'autres échéances, de sorte que la dette au 24 juin 2022 a été soldée. La demande de paiement formée par assignation du 25 juin 2025 porte ainsi nécessairement sur une dette postérieure au 24 juin 2022, qui ne se trouve donc pas prescrite en raison de l'effet interruptif de l'acte introductif d'instance.

L'existence de l'obligation de Mme [H] [V] à payer les échéances de loyer présentement réclamées ne souffre donc d'aucune contestation sérieuse.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2026, Mme [H] [V] est débitrice à son égard de la somme de 3 935,88 euros à valoir sur les loyers et charges impayés.

Mme [H] [V] conteste le fait que les sommes réclamées au titre de "loyer espaces divers TTC" puissent être inclues dans l'arriéré locatif. Celles-ci ne relèvent en effet pas des charges prévues à l'article 9 du contrat, qui renvoie à la liste établie par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982. Or, ces dispositions, ne font référence à aucune charge imputable au locataire au titre de loyers pour des espaces divers. Aucun contrat distinct n'est produit pour justifier de ce loyer. La somme de 244,49 euros sera donc déduite de celle dont est redevable Mme [H] [V].

Celle-ci n'apporte aucun autre élément de nature à remettre en cause le montant réclamé, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil. Elle est donc redevable de la somme de 3 691,39 euros à la bailleresse.

Mme [H] [V] sera en conséquence condamnée à la payer.

Toutefois, selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des pièces versées par Mme [H] [V] que son foyer, composé d'elle-même et de son fils de vingt-et-un ans, perçoit 2 800 euros de revenus par mois alors que le loyer mensuel est d'un peu plus de 900 euros. Elle a repris le paiement intégral du loyer courant. Il apparaît ainsi que sa situation matérielle lui permet de pouvoir solder sa dette si des délais lui sont accordés.

Il convient donc de différer l'exigibilité de la somme dont est redevable Mme [H] [V] et de l'autoriser à se libérer de celle-ci selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à la bonne date, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence, Mme [H] [V] sera déboutée de sa demande formulée au même titre.

Cette mesure n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS