TJ 13055, 31 juill. 2026, RG 26/00190

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 29 Mai 2026

N° RG 26/00190 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7LXP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [H] [T] veuve [S]
née le 18 Juin 1936 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice La SAS GAVAUDAN IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine JOUVE de la SELARL CAPELA, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 31.07.26
À
- Me François ROSENFELD
- Me Sabine JOUVE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M], [H] [T] veuve [S] est propriétaire d’un local à usage de commerce situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2].

Les services de sécurité de la ville d’[Localité 2] ont constaté au cours du mois de janvier 2019 que le local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 2] présentait d’importants désordres de nature à constituer un danger grave pour la sécurité publique et celle des occupants, notamment : cave enterrée inondée par les eaux usées provenant de la rupture d’une canalisation et plancher très altéré menaçant de s’effondrer.

La commune d’[Localité 2] a mandaté un expert qui a établi un rapport d’identification d’un risque le 16 janvier 2019 et a conclu :
- avoir constaté un grand nombre de désordres structurels laissant apparaître un risque de péril ;
- que les modifications apportées par des entreprises ont aggravé le risque d’effondrement puisque l’ouvrage est impropre à sa destination ;
- que le plancher du rez-de-chaussée sera entièrement déposé, y compris les poutres et enfutage bois ;
- que pour cause d’instabilité des ouvrages structurels enterrés, il serait souhaitable d’évacuer sans délai le local commercial situé au rez-de-chaussée pendant toute la durée des travaux.

Le maire de la commune d’[Localité 2] a pris un arrêté de mise en sécurité selon la procédure ordinaire le 8 avril 2021 :
- mettant en demeure les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] d’effectuer, dans un délai de 90 jours à compter de la notification de l’arrêté, les travaux suivants pour le plancher rez-de-chaussée du local [Adresse 4] et pour partie du local en angle :
. démolition et réfection complète du plancher bas du rez-de-chaussée ;
. reprise du réseau d’évacuation des eaux usées ;
. création d’une ventilation minimale du sous-sol ;
. les travaux relatifs au plancher devant impérativement être réalisés sous la conduite d’un maître d’œuvre et d’un bureau d’études techniques ;
- interdisant temporairement, compte tenu du danger encouru, le local sis [Adresse 4] à toute utilisation à compter de la notification de l’arrêté et jusqu’à mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, Madame [M], [H] [T] veuve [S] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2], en référé, à l’audience du 13 février 2026, aux fins de voir :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à achever les travaux permettant la restitution en pleine propriété du local et sa pleine jouissance à peine d’une astreinte journalière d’un montant de 1.500 euros, et ce pendant un délai de trois mois au terme duquel l’astreinte pourra être liquidée et une astreinte plus forte être fixée ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à titre provisionnel au titre de l’indemnité visée à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et au visa des circonstances du présent dossier la somme de 46.200 euros, sauf à parfaire, avec intérêts à compter de la demande ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens de l’instance, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 5.000 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2026 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 29 mai 2026, Madame [M], [H] [T] veuve [S], par l’intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, maintenant ses demandes.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son avocat, sollicite de :
A titre principal,
- Se déclarer incompétent ;
A titre subsidiaire,
- Débouter Madame [S] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à achever les travaux ;

- Dire que le coût de remplacement de la vitrine incombe exclusivement à Madame [S] déduction faite du coût de repose de l’ancienne vitrine initialement prévu et condamner Madame [S] à fournir une vitrine aux normes ;
- Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il est prêt à allouer le coût initialement budgété pour la repose de l’ancienne vitrine, soit 2.000 euros pour contribuer au financement de la nouvelle vitrine ;
- Déclarer la demande de Madame [S] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable comme étant prescrite ;
- Rejeter la demande d’indemnité provisionnelle formée par Madame [S] ;
- Débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Madame [S] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande d’incompétence

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge peut, en cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il peut également, même en cas de contestations sérieuse prescrire toute mesure pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés ne peut se déclarer incompétent que dès lors qu’est soulevée une question de compétence matérielle ou territoriale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, il apparait que les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] au soutien de sa demande soient une question de pouvoir du juge des référés et non de compétence de ce dernier, s’agissant de contestations sérieuses.

Il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2].

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

Si la contestation sérieuse n'est pas, en cas de trouble manifestement illicite, un obstacle à l'intervention du juge des référés, celle-ci trouve un obstacle juridique lorsque la caractérisation du trouble manifestement illicite nécessite de trancher une question touchant le fond du droit ressortissant à la connaissance exclusive du juge du fond.

En l’espèce, Madame [M], [H] [T] veuve [S] soutient qu’elle subit une atteinte grave à son droit de propriété depuis plusieurs années et qu’il convient de contraindre le syndicat des copropriétaires à achever les travaux au regard des obligations qui sont les siennes sur le fondement notamment de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle précise que le syndicat des copropriétaires indique que la vitrine ne serait pas conforme à la réglementation actuelle et ne pourrait être reposée en l’état, le remplacement de la vitrine entraînant un surcoût à sa charge alors même qu’elle n’a pas pu vérifier ladite vitrine qui a disparu.
Elle affirme que l’ancienne vitrine ne peut plus être posée en suite des travaux effectués sur la dalle qui ont amené le bureau d’études à modifier la hauteur et la marche, entraînant l’abaissement du seuil.
Elle ajoute que les désordres affectant les parties communes sont à l’origine de la nécessité de faire des travaux qui ont entraîné un abaissement du seuil validé par la maîtrise d’œuvre et que le syndicat s’est engagé à remplacer la vitrine à l’identique ou non.
Elle indique que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation et l’exécution des travaux et que le syndic s’est engagé à remplacer la vitrine.
Elle déclare que le trouble est manifestement illicite et qu’il convient d’y mettre un terme pour lui permettre d’user de son droit de propriété.
Elle explique que la réalisation des travaux n’a été mise en place que très tardivement par le syndicat des copropriétaires.
Elle souligne qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux de reprise et d’adapter la vitrine à l’abaissement du seuil qui a été rendu nécessaire pour l’exécution des travaux de reprise de la solidité de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] fait valoir que les travaux de réfection des parties communes votés en assemblée générale ont bien été réalisés et que les seuls travaux restant à effectuer concernent la repose de la vitrine qui est une partie privative dont le remplacement relève exclusivement des obligations de la demanderesse à ses frais et ne saurait être mis à la charge du syndicat.
Il ajoute que la repose de la vitrine initiale qui était prévue dans les travaux votés en assemblée générale est impossible en raison des règles de sécurité et des normes en vigueur.
Il précise que la qualification de partie privative ou de partie commune de la vitrine suppose une analyse du règlement de copropriété et relève exclusivement de la compétence du juge du fond.
Il explique qu’il a accepté de prendre à sa charge la repose de la vitrine initiale et non un changement de vitrine rendue obligatoire en raison de la non-conformité de celle-ci aux normes en vigueur.
Il indique que le juge des référés ne saurait trancher un litige sur sa responsabilité qui est expressément discutée.
Il réfute l’argument de la demanderesse selon lequel les travaux réalisés auraient entraîné une modification de la façade et de l’ouverture du magasin rendant la repose de la vitrine impossible, précisant que cette affirmation n’est nullement documentée par des éléments factuels et qu’il n’y a pas eu d’abaissement du seuil.

Sur ce,

Il ressort des pièces versées aux débats que si un rapport d’identification d’un risque a été établi le 11 janvier 2019 à la demande de la mairie d’[Localité 2] préconisant l’évacuation du local commercial pendant la durée des travaux, l’arrêté de mise en sécurité a été pris le 8 avril 2021 par le maire d’[Localité 2].

L’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 19 mai 2021 a adopté une résolution tendant à confier une mission de diagnostic structure à [D], puis l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4 octobre 2022 a adopté une résolution décidant de réaliser les travaux de renforcement et de confortement de l’immeuble et rejeté la résolution concernant la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

La demanderesse verse aux débats un courrier électronique du 19 avril 2024 lui ayant été adressée par le syndic l’informant que, suite à la réception de la quasi-totalité des règlements en lien avec les travaux votés de renforcement et de confortement de la copropriété, l’entreprise avait été contactée afin de démarrer le chantier au plus vite.

Ainsi, les appels de fonds n’ayant pas été réglés dans le temps imparti par tous les copropriétaires, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires la date de début des travaux.

S’il ressort d’un courrier du syndic de la copropriété du 19 octobre 2023 que « concernant la repose de la vitrine existante, dans le cas où elle ne pourrait pas être effectuée, un avenant sera réalisé à la charge de la copropriété pour son remplacement à l’identique », le devis établi le 31 octobre 2022 qui a été voté par l’assemblée des copropriétaires concernant les travaux litigieux prévoit la pose de la vitrine pour un montant de 2.000 euros hors-taxes.

Il apparaît également à la lecture du courrier électronique adressé le 14 janvier 2025 par le syndic au mandataire de la demanderesse que les devis concernant le remplacement de la vitrine étaient joints à ce courrier, de sorte que la demanderesse était informée du changement de la vitrine.

En outre, le descriptif du 22 décembre 2021 concernant la mission de maîtrise d’œuvre fait état en page 15 d’une dépose de la vitrine en verre à conserver pour remise en place après travaux et précise dans un « nota » que « dans le cas où l’entreprise démolirai des ouvrages à conserver, la reconfection de ceux-ci à l’identique serait à sa charge ».

Dans un courrier du 1er avril 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires indique qu’il semble que l’ancienne vitrine n’ait pas été conservée dès lors qu’il était avéré qu’elle ne pouvait être reposée en raison de sa non-conformité aux normes actuelles, que Madame [M], [H] [T] veuve [S] était informée de la nécessité de remplacer ladite vitrine par l’envoi des comptes-rendus de réunion de chantier depuis juillet 2024 et la communication des devis relatifs à une nouvelle vitrine aux normes en décembre 2024 et qu’elle n’a jamais contesté cet état de fait ni sollicité la restitution ou la conservation de l’ancienne vitrine.

Cependant, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer que l’ancienne vitrine ne serait pas conforme aux normes actuelles sans fournir aucun élément au soutien de son assertion.

Par ailleurs, il ressort d’un compte rendu de réunion n°4 établi le 1er juillet 2024 qu’un point aurait été soulevé par le propriétaire concernant la vitrine d’origine, une repose à l’identique étant prévue mais celui-ci souhaitant une vitrine neuve.

Puis, dans les comptes-rendus de réunion n°5 du 8 juillet 2024, n°6 du 10 juillet 2024 et n°7 du 24 juillet 2024, il est rappelé qu’une solution doit être trouvée pour le remplacement de la vitrine, celle qui a été déposée étant hors d’usage, sans plus de précision et sans faire référence à une non conformité aux normes en vigueur.

Il ressort du compte rendu de réunion n°2 du 24 juin 2024 que le syndic a donné son accord pour une mise à niveau du plancher du local commercial à créer avec la marche existante et un rabaissement du niveau initial et il n’y est nullement question de la modification de l’encadrement de la vitrine qui engendrerait un nouveau dimensionnement de cette vitrine, de sorte que la demanderesse ne fournit aucun élément venant corroborer son assertion selon laquelle la vitrine ne pourrait être reposée à l’identique en raison de la modification du dimensionnement de l’emplacement prévu pour cette vitrine en suite des travaux.

Il convient enfin de souligner qu’à l’occasion de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires du 15 avril 2026, les résolutions tendant à réaliser un dossier de déclaration préalable de travaux et à réaliser des travaux de remplacement de la vitrine aux frais avancés de la copropriété ont été rejetées.

Il s'infère de l'ensemble de ces éléments d'appréciation que si Madame [M], [H] [T] veuve [S] sollicite la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] à achever les travaux, il est constant que les moyens de défense que lui oppose la défenderesse n'apparaissent pas immédiatement vains, en l'état notamment des dissensions des parties quant à la prise en charge du financement de la nouvelle vitrine du local commercial de la demanderesse dont la pose conditionne l’achèvement des travaux.

Si l’existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

De ce qui précède, il apparait que la question de l’imputabilité du coût de la vitrine doit être tranchée par le juge du fond et que la caractérisation du trouble manifestement illicite nécessite de trancher cette question.

En conclusion, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de Madame [M], [H] [T] veuve [S] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 2] à achever les travaux.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 9 III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l’espèce, Madame [M], [H] [T] veuve [S] sollicite une provision à valoir sur son préjudice résultant de la perte locative et de jouissance depuis 2019 jusqu’à 2025 inclus soient 6.600 euros par an, pour un total de 46.200 euros.
Elle ajoute que le lien de causalité entre les préjudices qu’elle subit et l’état des parties communes est établi par le rapport d’identification d’un risque du 11 janvier 2019 et confirmé par les rapports d’[D] et que c’est une causalité exclusive.
Elle précise que c’est en l’état de cette situation que l’évacuation du local commercial et sa fermeture dans l’attente de la réalisation des travaux a été ordonnée, les travaux n’ayant été mis en place que très tardivement par le syndicat des copropriétaires et son représentant légal.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’indemnisation est prescrite, la demanderesse ayant eu connaissance des désordres et des dommages causés à son local commercial depuis le début de l’année 2019 et l’action susceptible d’être engagé à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 se prescrivant par cinq ans.
Il ajoute que la perte de jouissance alléguée par la demanderesse ne résulte pas matériellement des parties communes mais de l’arrêté de mise en sécurité qui est une mesure de police administrative qui s’impose au syndicat comme aux copropriétaires, de sorte qu’il y a une rupture du lien de causalité directe condition indispensable à l’engagement de la responsabilité du syndicat, la mesure de police administrative constituant une cause étrangère au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sauf faute caractérisée antérieure du syndicat.
Il indique enfin que la demanderesse ne saurait se prévaloir d’un préjudice qu’elle contribue à aggraver en refusant de valider un devis et de prendre en charge le coût d’une nouvelle vitrine de sorte qu’elle est responsable de l’absence d’achèvement des travaux de son local.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle des copropriétaires du 15 avril 2026 que la résolution tendant au versement d’une indemnité provisionnelle à valoir sur les préjudices subis par Madame [M], [H] [T] veuve [S] d’un montant de 46.200 euros a été rejetée.

Par ailleurs, Madame [M], [H] [T] veuve [S] sollicite une provision pour son trouble de jouissance à compter de 2019 alors que l’arrêté de mise en sécurité interdisant temporairement, compte tenu du danger encouru, le local sis [Adresse 4] à toute utilisation à compter de la notification de l’arrêté et jusqu’à mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, date du 8 avril 2021 et qu’elle ne justifie pas d’une privation de jouissance totale de son lot avant cet arrêté de mise en sécurité.

En outre, les questions de savoir si une indemnité lui est due au titre de la perte de jouissance pendant le temps de l’arrêté de mise en sécurité, de la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires et de la prescription relèvent de la compétence du juge du fond.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Madame [M], [H] [T] veuve [S].

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce stade, l’équité commande de laisser à la charge respective des parties les frais non compris dans les dépens engagés.

Madame [M], [H] [T] veuve [S] supportera les entiers dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,