TJ 13055, 31 juill. 2026, RG 25/04941

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame LEREBOURG, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Mai 2026

N° RG 25/04941 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CYB

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [K] [X]

Madame [V] [F]

Toutes deux domiciliées et demeurant [Adresse 1]

Ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

Toutes deux représentées par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. ROUX
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

S.A.S. INES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Prise en la personne de son représentant légal

Toutes deux représentées par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE
Grosse délivrée le 31.07.26
À
- Me Florence BLANC
- Me Michel LABI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2018, l’hoirie [Z], représentée par le CABINET ETUDE DIFFUSION a donné à bail commercial à la SAS ROUX des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 10.800 euros hors taxes et hors charges.
Le bail a pris effet le 1er février 2018 pour une durée de neuf années.

Par exploit de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la SAS INES a fait signifier au gestionnaire des locaux commerciaux situés [Adresse 3], la SARL ETUDE DIFFUSION, un acte de cession du fonds de commerce du 12 décembre 2023 par lequel la SAS ROUX lui a cédé le fonds de commerce exploité [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice du 12 août 2025, Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS INES, pour une somme de 10.990,03 euros en principal.

Par exploits de commissaire de justice du 10 novembre 2025, Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F] ont fait assigner la SAS INES et la SAS ROUX, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 12 décembre 2025, aux fins de :
- Constater la résiliation du bail commercial liant Madame [K] [X] et Madame [V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION, d’une part, et la société INES, d’autre part, par l'effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société INES corps et biens des locaux sis [Adresse 4] ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par la requise dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et, d’un serrurier ;
- Condamner solidairement la société INES et la société ROUX à payer par provision à Madame [K] [X] et Madame [V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION une somme de 14.994,97 euros au titre des loyers et charges dus au 1er novembre 2025, comptes à parfaire, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.334,98 euros correspondant au montant de la dernière échéance mensuelle de loyer, provision sur charges comprise, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- Débouter la société INES de toutes demandes, fins et prétentions contraires ;
- Condamner la société INES aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais d’huissier au titre du commandement de payer signifié le 12 août 2025 par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société INES à payer à Madame [K] [X] et Madame [V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION une somme de 2.400 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2025 et, après quatre renvois, a été retenue à l’audience du 29 mai 2026, Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F], par l'intermédiaire de leur conseil et aux termes de leurs dernières conclusions, demandant au tribunal de :
- Constater la résiliation du bail commercial liant Madame [K] [X] et Madame
[V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION, d’une part, et la société INES, d’autre part, par l’effet de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société INES corps et biens des locaux sis [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 6] ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par la requise dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est et, d’un serrurier ;
- Condamner solidairement la société INES et la société ROUX à payer par provision à Madame [K] [X] et Madame [V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION une somme de 16.688,88 euros au titre des loyers hors indexation et charges dus au 22 avril 2026 selon décompte sans indexation établi à cette date, comptes à parfaire, outre une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.151,21 euros correspondant au montant de la dernière échéance mensuelle de loyer hors indexation, provision sur charges comprise, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
- Débouter la société INES de toutes demandes, fins et prétentions contraires ;
- Débouter la société INES de sa demande provisionnelle indemnitaire ;
- Donner acte à Madame [K] [X] et Madame [V] [F] de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée à titre reconventionnel ;
- Dire que la mesure d’expertise, si elle est ordonnée, sera réalisée aux frais avancés de la société INES ;
- Condamner la société INES aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais
d’huissier au titre du commandement de payer signifié le 12 août 2025 par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société INES à payer à Madame [K] [X] et Madame [V] [F] ayant pour mandataire la SARL ETUDE DIFFUSION une somme de 2.400 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, la SAS INES et la SAS ROUX, par l'intermédiaire de leur conseil, sollicitent, dans les termes de leurs conclusions, de :
A titre principal,
- Constater l’existence de contestations sérieuses ;
- Débouter Madame [K] [X] et Madame [V] [F] (hoirie [H]) de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- Ordonner la suspension du paiement des loyers dus au titre du bail commercial du 8 février 2018 ;
- Condamner solidairement Madame [K] [X] et Madame [V] [F] (hoirie [H]) à payer la somme de 50.000 euros, à titre provisionnel, à la société INES à valoir sur son préjudice économique ;
- Condamner solidairement Madame [K] [X] et Madame [V] [F] (hoirie [H]) ;
- Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés avec mission habituelle en pareille matière et notamment :
. Se rendre sur les lieux ;
. Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;
. Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
. Entendre tout sachant ;
. Examiner et décrire tous les désordres invoques par la société INES aux termes de la présente assignation et mentionnés aux pièces produites et examiner tout désordre pouvant apparaitre avant la fin de ses opérations d’expertise ;
. Rechercher et décrire l’origine des désordres ;
. Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant de définir les causes des désordres et d’en imputer la cause ;
. Proposer le cas échéant des solutions techniques pérennes ;
. Plus généralement s’expliquer sur toute considération technique ou de fait permettant à la juridiction qui sera ultérieurement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues ;
. Décrire les moyens permettant de remédier aux désordres, en chiffrer le coût et en évaluer la durée d’exécution, en s’appuyant le cas échéant sur un ou plusieurs devis ;
. Définir les travaux de réfection à réaliser ;
. Déterminer quels sont les travaux conservatoires, urgents ou non, permettant de limiter la propagation des désordres ;
. Fournir tous éléments permettant d’apprécier l’existence et l’importance des préjudices annexes (troubles de jouissance, durée des travaux, dégâts aux biens, perte de stock et de matériel, perte de valeur du fonds de commerce, perte de clientèle, perte de chiffre d’affaires...) ;
. Plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige et répondre à tous dires des parties ;
. Établir un pré-rapport qu’il adressera aux parties ;
- Condamner solidairement Madame [K] [X] et Madame [V] [F] (hoirie [H]) à payer la somme de 7.000 euros, à titre provisionnel, à la société INES, au titre de la rémunération de l’expert à commettre ;
- Condamner solidairement Madame [K] [X] et Madame [V] [F] (hoirie [H]) à payer la somme de 3.000 euros à chacune des sociétés INES et ROUX au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions et observations des parties que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, la SAS INES se plaint de ne pas avoir joui paisiblement du bien loué en raison de fuites d’eau récurrentes dans le local.

Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F] font valoir qu’aucun manquement ne peut leur être reproché, des travaux de réparation de la toiture et des cheneaux ayant été réalisés au mois de septembre 2024 et le commerce de boucherie exploité depuis le mois de janvier 2025 dans les locaux mitoyens ne subissant aucun désordre d’infiltrations.

Cependant, il est versé aux débats des courriers recommandés envoyés par la SAS INES aux bailleresses les 10 mars et 28 mai 2024, ainsi qu’un courrier électronique du 13 juin 2024, dans lesquels la locataire fait état de fuites et inondations qu’elle subit compromettant son activité commerciale.

Si les bailleresses produisent une facture établie le 1er octobre 2024 faisant état de travaux de toiture et de travaux sur chenaux à l’adresse des lieux loués, il est constant que la locataire a mandaté un expert indépendant qui a établi un compte rendu de visite d’expertise consultative le 8 octobre 2024 concluant que le local commercial présentait des pathologies aggravantes ne respectant pas les normes de sécurité ne pouvant rester ainsi dans l’immédiat car le lieu reçoit de la clientèle et que les eaux s’écoulent sur les raccordements électriques.

En outre, la SAS INES a à nouveau envoyé un courrier aux bailleresses le 18 octobre 2024 pour faire état de plusieurs reprises d’infiltrations d’eau de pluie en provenance de la toiture, signalant qu’elle avait été contrainte de fermer son commerce à plusieurs reprises et précisant que de nouvelles inondations avaient eu lieu postérieurement aux travaux entrepris.

Par ailleurs, il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 novembre 2025 que :
- l’intégralité des denrées alimentaires qui se trouvent dans le local sont impropres à la consommation, les emballages étant dégradés par l’humidité ;
- en partie postérieure de la boutique, le plafond comporte d’importantes traces d’infiltrations d’eau et l’ensemble est infléchi vers le sol ;
- en partie antérieure de la boutique, le plafond et les murs comportent des traces d’infiltrations d’eau et ils sont parcourus de plusieurs microfissures ;
- les plafonds et les murs de la réserve comportent d’importantes traces d’infiltrations d’eau, l’enduit et la peinture se décollant par plaque par endroits ;
- le sol de la réserve est souillé d’eau brunâtre qui dégage une odeur pestilentielle, le congélateur ne fonctionne plus et est rempli de denrées alimentaires qui ont pourri ;
- d’importantes traces d’infiltrations d’eau sont situées au-dessus du tableau électrique ;
- les murs et le plafond au-dessus du réfrigérateur comportent d’importantes traces d’infiltrations d’eau et sont très humides ;
- le cabinet d’aisance est inutilisable en raison des remontées d’eaux usées qui dégagent une odeur pestilentielle ;
- la plupart des toiles ondulées de la toiture sont déformés et recouvertes de toiles bitumineuses de type calendrite, le faîtage étant recouvert de toile bitumineuse aluminisée ;
- des phénomènes de disjonction entre les différents éléments de couverture sont notés sur l’ensemble de la toiture ;
- les chenaux sont encombrés d’une quantité importante de déchets végétaux.

Il s’excipe des développements qui précèdent qu’il appartient au juge du fond de déterminer si la SAS INES subit un préjudice de jouissance la privant de l’exploitation de tout ou partie des locaux donnés à bail.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F] de constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion, de condamnation solidaire de la SAS INES et de la SAS ROUX au paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L'existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans les locaux loués par la SAS INES.

A ce sujet, la SAS INES fait état de nuisances pouvant caractériser un préjudice de jouissance la privant de l’exploitation de tout ou partie des locaux donnés à bail.

Reste que les pièces versées au dossier ne permettent pas de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables, ni les conséquences des désordres subis par la SAS INES.

Par conséquent, la SAS INES et la SAS ROUX seront déboutées de leurs demandes de suspension du paiement du loyer et de provision.

Pour autant, elles justifient de l’intérêt d'une mesure d’instruction et il sera fait droit à leur demande d’expertise dans les termes du dispositif ci-dessous.

La responsabilité étant contestée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision ad litem.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [P] épouse [X] et Madame [V] [Z] épouse [F] conserveront la charge des entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,