TJ 64445, 31 juill. 2026, RG 25/00513

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00513 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GF2F

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

[J] [M] épouse [K], [A] [K]

C/

[D] [Z],
[Q] [S]

N° MINUTE :26/155

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 21 Mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 31 Juillet 2026.

Sous la Présidence de Madame Carine VALIAMÉ, vice-présidente placée, pour assurer les fonctions de vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, au Tribunal Judiciaire de PAU par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Pau en date du 10 mars 2026
Assistée de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [J] [M] épouse [K]
née le 02 Juillet 1932 à [Localité 3] (HAUTES PYRENEES)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Pauline ROY-LAHORE de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU

M. [A] [K]
né le 12 Janvier 1958 à [Localité 5] (HAUTES PYRENEES)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Pauline ROY-LAHORE de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

Mme [D] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

M. [Q] [S]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Didier SANS, avocat au barreau de TARBES

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021, Madame [J] [K] a donné à bail à Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S], un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 510 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, soit un total de 530 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 3 juillet 2025, Madame [J] [K] et Monsieur [A] [K] (nu-propriétaire et mandaté pour la gestion locative de l’immeuble) ont fait assigner au fond Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 606, 1101 et suivants, 1224, 1240 et suivants et 1724 et suivants du code civil :

▸ Condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] les sommes suivantes, après avoir ordonné la résolution du contat de bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné leur expulsion de l’appartement :

- 4770 euros au titre des loyers et charges impayés à Madame [K],
- fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels,
- 1000 euros au titre du préjudice moral subi par la famille [K],

▸les condamner solidairement à verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience utile du 21 mai 2026, Date à laquelle les par Représentés par leurs conseils respectifs ont été Entendu contradictoirement en leurs demandes et observations respectives.

Madame [J] [K] et Monsieur [A] [K] ont actualisé leurs demandes compte tenu du départ de leurs locataires en cours de procédure et ont sollicité de voir :

▸ Condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] à payer à Madame [J] [K] les sommes suivantes :

- 7669,67 euros au titre des loyers et charges impayés à Madame [K],
- 5039,95 euros au titre des désordres constatés,
- 1000 euros au titre du préjudice moral subi par la famille [K],

▸ leur ordonner de communiquer leur nouvelle adresse de domicile au bailleur,

▸les condamner solidairement à verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S], représentés par leur avocat, ont sollicité :

▸ Déclarer recevable et fondée l’exception d’inexécution soulevée par Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] du fait du non-respect des obligations des bailleurs,
et en conséquence, débouter les consorts [K] de leurs demandes de paiement des loyers et de réparations locatives,

▸ A titre reconventionnel, les condamner à la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

▸les condamner à verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et à leurs conclusions respectives.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale de règlement des loyers et charges impayés et l’exception d’inexécution opposée par les locataires

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […].

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l’espèce, Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] indiquent avoir volontairement refusé de payer l’intégralité des loyers et charges du logement loué en l’absence de travaux de rénovation qu’ils estimaient devoir être effectués par les bailleurs compte tenu de l’indécence du logement.

Il convient de relever, en premier lieu que, les locataires, pourtant à l’origine de la demande initiale de travaux dans le logement qu’ils louaient et de l’interruption de paiement des loyers, n’ont cependant jamais saisi la présente juridiction pour voir statuer légalement sur leurs demandes. Les intéréssés, qui auraient pu, en outre, valablement donner un congé plus tôt pour ce logement qui ne leur convenait plus et éviter ainsi, le maintien d’un contexte relationnel très conflictuel voire violent, ont préféré, sans autorisation judiciaire préalable, ne plus régler l’intégralité de leurs loyers depuis le mois d’octobre 2024, tout en se maintenant dans le logement et activer diverses procédures administratives non contradictoires à l’égard des bailleurs.

Il ressort clairement des pièces du dossier que si des désordres ont pu être relevés dans le logement par les locataires, ces derniers ne rapportent pas la preuve qu’ils constitueraient des éléments d’insalubrité ou d’indécence du logement, ou même que ces désordres résulteraient de la seule et exclusive responsabilité du bailleur :

- le constat amiable de dégât des eaux du 23 juin 2022 provenant du logement voisin, ce désordre et ses conséquences en termes d’humidité, ne nécessitant qu’une déclaration entre les assureurs des habitations respectives et l’information du bailleur,

- la panne de la chaudière le 2 janvier 2025 : les locataires ne justifient pas de leur obligation d’entretien annuel de la chaudière depuis leur entrée dans les lieux le 8 juillet 2021 et notamment pour les années 2023 et 2024 et ce, malgré les rappels qui leur ont été faits par courriers des 07.11.2024 et 04.03.2025.

Par ailleurs, si une visite du logement par la mairie le 2 janvier 2025, effectuée sans la présence des bailleurs, a pu donner lieu à un courrier de la DDTM indiquant que des désordres relevant du règlement sanitaire départemental avaient pu être relevés par l’agent communal, il convient également de constater que les bailleurs avaient déjà entrepris les diligences nécessaires pour y remédier et les ont poursuivies sans qu’aucune expertise judiciaire ne les y contraignent ; y compris en effectuant l’installation d’une nouvelle chaudière le 3 février 2025. En outre, il est incontestable que le retard dans les travaux a pu résulter essentiellement du comportement des locataires eux-mêmes qui ont pu y faire obstacle :

- refus des locataires de faire entrer ou de rappeler plusieurs artisans mandatés dès 2024 (lettre du bailleur en date du 7.11.2024 et mail et courriers du plâtrier Mr [I] en date du 19/11/2024 et 19.12.2024) et le bailleur lui-même pour le contrôle des prestations effectuées,

- refus des locataires que soit mis en place un système d’extraction (ventilation) alors même que le constat technique du 4 septembre 2025 de SOLIHA relevait encore la nécessité de mettre en place une ventilation adaptée au logement permettant un renouvellement d’air suffisant pour remédier notamment à l’humidité et les moisissures constatées de la salle de bain.

- absence de réponse des locataires aux demandes formulées par les bailleurs de mise en place d’un plan d’intervention des travaux (Courriel du 25/11/2024 et LRAR des 04/12/2024).

Au surplus, le constat technique effectué par la DDTM le 4 septembre 2025 ayant donné lieu à un constat technique d’habitabilité a conclu au bon état général de l’ensemble des éléments évalués de l’habitation excluant ainsi toute qualification d’insalubrité dans le local d’habitation.

Enfin, il ne peut être reproché aux bailleurs de n’avoir transmis que tardivement aux locataires un DPE, ce document ne devant être transmis que lors de la conclusion ou du renouvellement du contrat de bail, n’ayant en outre qu’une valeur informative et, dans tous les cas, ayant confirmé, en l’espèce, que la classification du logement est bien compatible avec les normes de décence actuellement applicables.

Dès lors, les défendeurs n’étaient pas fondés à s’abstenir de payer les loyers et charges en l’absence de décision judiciaire en ce sens et l’exception d’inexécution qu’ils ont opposée ne peut pas être retenue.

Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] n’ont pas respecté leur obligation essentielle de règlement du loyer et des charges se sont abstenus volontairement et sans autorisation judiciaire depuis le mois d’octobre 2024, privant ainsi les demandeurs, des ressources tirées de leur bien loué pendant plus de 14 mois.

Au regard du décompte produit par les demandeurs (7669,67 euros du 1er octobre 2024 au 7 décembre 2025) et du justificatif de consignation des loyers du mois d’octobre et de novembre 2024 (- 530 euros x2) auprès de la CARPA communiqué par les défendeurs mais non perçus à ce jour par les bailleurs, il sera bien retenu la somme de 7669,67 euros sur laquelle pourra être déduite, lors de l’exécution de la décision, la somme de 1060 euros déjà consignée.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] au paiement de la somme de 7669,67 euros arrêtée au 7 décembre 2025 inclus, comme justifié par le décompte, commissaire de justice à [Localité 1], et ce, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon ce même texte, il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret au Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 4 du décret n°201–382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, l'état des lieux d'entrée en date du 9/07/2021 retient un logement présumé dans un bon état général, seuls sont indiquées : des traces sont notées sur le parquet d’une chambre ainsi que des taches devant la porte et traces sur le papier peint niveau pied et tête de lit de l’autre chambre.

L’état des lieux de sortie (PV du 8/12/2025) relève, outre un défaut de propreté et d’entretien des lieux, plusieurs dégradations constatées par un commissaire de justice sur les murs, plafonds, sols et meubles de toutes les pièces du logement. Les réparations et remises en état nécessaires ont été évaluées par les bailleurs, selon devis et factures, à la somme totale de 5549,95 euros.

Au regard de la durée de la location de plus de 4 ans et de l’état des lieux d’entrée, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté sur les peintures intérieures et de réduire le montant réclamé de moitié (3142,74 euros) soit la somme nette de 1571 euros.

En outre, les bailleurs ne justifiant pas de l’état neuf de la cuisine et de ses équipements lors de l’entrée dans les lieux, il ne pourra être retenu à la charge des locataires l’évaluation des travaux de la cuisine (d’un montant de 1100 euros), qui sera donc déduit des 1348,90 euros sollicités.
Il sera donc rentu à ce titre la somme de 248,90 euros concernant le remplacement des éléments du salon.

Les autres postes de préjudices étant justifiés au regard des constats effectués lors de l’état des lieux de sortie, seront entièrement validés : 179,90 euros (dressing), 567,60 euros (plafonniers),
110,81 euros (en lien avec la non restitution de l’ensemble des clés) et 200 euros (nettoyage et désencombrement du logement).

Il convient donc de retenir le montant total de 2878,21 euros auquel sera déduit le montant du dépôt de garantie (510 euros), soit la somme de 2368,21 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [D] [Z] et Monsieur [Q] [S] au paiement de la somme de 2368,21 euros, au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes au titre de la réparation du préjudice moral

Chaque partie sollicite une indemnité au titre du préjudice subi du fait du comportement de l’autre en se fondant sur la responsabilité délictuelle, ce qui suppose notamment que soit démontrée une faute, un préjudice et un lien de causalité direct.

Il résulte des pièces de la procédure que des plaintes pénales ont été déposées par les bailleurs à l’égard des locataires, notamment pour des faits de violences verbales et physiques mais également pour diffamation.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sollicitée apparaît davantage en lien avec les infractions qui devront être qualifiées et condamnées par la juridiction pénale, laquelle sera alors compétente pour statuer sur la demande indemnitaire formulée par les éventuelles parties civiles.

Par ailleurs, les défendeurs, dont les moyens ont été rejetés notamment sur l’état d’insalubrité allégué du logement, ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité direct et certain entre l’état de ce logement, dont l’entretien leur incombait également, et le préjudice dont ils sollicitent réparation auprès du bailleur.

En conséquence, les demandes indemnitaires respectives des parties seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, succombant principalement dans la présente instance, seront condamnés à verser une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Constate que la demande de communication de la nouvelle adresse des défendeurs est devenue sans objet.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :