TJ 64445, 31 juill. 2026, RG 26/00022

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00022 - N° Portalis DB2A-W-B7K-GJ4R

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

[P] [S]

C/

[M] [H], [R] [W]

N° MINUTE :26/154

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 25 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 31 Juillet 2026.

Sous la Présidence de Madame Carine VALIAMÉ, vice-présidente placée, pour assurer les fonctions de vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, au Tribunal Judiciaire de PAU par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Pau en date du 10 mars 2026
Assistée de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [P] [S]
né le 15 Juillet 1993 à [Localité 3] (VAL-D'OISE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU substitué par Me Laetitia HARAMBOURE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [M] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

Mme [R] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2024, Mr [M] [H] et Mme [R] [W] ont donné à bail à Mr [P] [S], un local à usage d'habitation situé Au [Adresse 4] à ([Localité 1] ), moyennant un loyer mensuel de 485 euros, outre une provision sur charges de 25 euros, soit un total de 510 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 5 janvier 2026 , Mr [P] [S] a fait assigner au fond Mr [M] [H] et Mme [R] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, Au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1137 du code civil :

▸ A titre principal, prononcer la nullité du contrat de location pour dol des bailleurs et condamner ces derniers à lui restituer le montant des loyers versés soit la somme de 7760 € à parfaire au jour du jugement,

▸ À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location pour faute des bailleurs et le décharger du paiement de 75% du montant du loyer mensuel pendant tout le temps de l’occupation et jusqu’à la date de résiliation à intervenir et le dispenser de tout loyer depuis la date à laquelle il a été contraint de quitter le logement soit le 1 juillet 2025,

▸ A titre encore plus subsidiaire, condamner les bailleurs sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 15e jour qui suivra la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux permettant la mise en conformité du logement et notamment ceux prescrits par l’inspecteur salubrité de la ville de [Localité 1] dans son rapport du 19 juin 2025 à savoir :

- Rechercher l’origine de l’humidité et les causes, y remédier de manière efficace et durable,
- [Localité 6] de manière efficace et durable contre la présence et la prolifération des moisissures dans le logement
- Faire exécuter tous les travaux nécessaires pour remettre en état les parois et les plafonds dans l’ensemble des pièces impactées par l’humidité
- Exécuter tous les travaux nécessaires pour assurer l’aération efficace générale et permanente dans le logement conformément à l’arrêté cidessus visé
- Faire vérifier par un professionnel ce que les réseaux et les branchements d’électricité ne présentent pas de risque et soient en bon état d’usage et de fonctionnement
- Faire exécuter par un homme de l’art tous les travaux nécessaires pour la consolidation du gardecorps du balcon,
- S’assurer de la réalisation de la transmission et de la validité des diagnostics techniques obligatoires,
- Transmettre SCHS tous les justificatifs des travaux.

▸ Le décharger du paiement de 75 % du montant du loyer mensuel pendant tout le temps de l’occupation et jusqu’à la date de résiliation à intervenir et le dispenser de tout loyer depuis la date à laquelle il a été contraint de quitter le logement, soit à compter du 1 juillet 2025 jusqu’au jour où les travaux de mise en conformité seront effectués,

▸ de les condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
▸ Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 25 juin 2026.

Mr [P] [S], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

Mr [M] [H] et Mme [R] [W], représentés par leur avocat ont sollicité, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1137 et 1719 et suivants du code civil et de la jurisprudence de la Cour de cassation :

▸ Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mr [P] [S],

▸ A titre reconventionnel, constater les manquements du locataire (suspension arbitraire du paiement des loyers et des charges depuis le mois de février 2025, abandon du logement loué, rétention et conservation des clés, manquements relatifs à l’obligation d’entretenir les lieux loués en bon état et d’assurer les réparations locatives de toute nature),

▸ A titre principal, prononcer la résiliation judiciaire ou la résolution judiciaire du bail d’habitation en cours à compter du jugement à intervenir au tort et griefs exclusifs du locataire,

▸ Le condamner à payer l’arriéré de loyer et de charge échue est due à compter du mois de février 2025 Jusqu’à ce jour soit la somme de 9080€ après déduction des acompte versés,

▸ Le sommer de restituer sans délai dès le prononcé de la résiliation les clés de l’appartement aux bailleurs ou Me [J], commissaire de justice à [Localité 1],

▸ Lui ordonner de libérer les lieux de tous ses effets personnels et mobiliers après avoir réalisé un état des lieux de sortie contradictoire,

▸ Fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de la résiliation du contrat de bail qui prendra effet à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfait paiement et ce, jusqu’à libération effective et totale des lieux et remise des clés,

▸ A titre subsidiaire, prononcez la résiliation ou la résolution judiciaire du contrat de bail d’habitation au tort partagé des partis dès la signification du jugement à intervenir,

▸ Condamner le locataire au règlement de la somme de 9080€ au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, fournir le justificatif d’assurance locative en date du 12 mai 2025 et jusqu’à parfait paiement,

▸ Lui ordonner de libérer les lieux de tous ses effets personnels et mobiliers après avoir réalisé un état des lieux de sortie contradictoire, avec remise des clés de l’appartement aux bailleurs ou Me [J], commissaire de justice à [Localité 1],

▸ Fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de la résiliation du contrat de bail qui prendra effet à compter du jugement à intervenir et jusqu’à parfait paiement et ce, jusqu’à libération effective et totale des lieux et remise des clés,

▸ Condamner Mr [P] [S] au paiement d’une indemnité de 2500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ou voire laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irréptibles,

▸ Condamner Mr [P] [S] aux entiers dépens ont ce compris la totalité des frais d’exécution engagés par les défendeurs auprès du commissaire de justice, ou voir laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

▸ Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et à leurs conclusions respectives.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité du contrat de bail pour dol

Conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Conformément aux dispositions de l 'article L126-26 du Code de la construction et de l'habitation définit le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment comme un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d'aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.
Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.

L'article 126-29 précise qu'en cas de location, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'ont qu'une valeur informative.

Mr [P] [S] fait valoir que le DPE ne lui aurait pas été volontairement remis lors de la conclusion du contat de bail et que cette omission aurait vicié son consentement puisque ce logement est mal classé en performance énergétique G.

De leur côté, Mr [M] [H] et Mme [R] [W] contestent formellement toute dissimulation ou manoeuvres de leur part et confirment avoir bien communiqué le DPE du 10/11/2021 classé F en annexe du bail.

En l’espèce, il sera rappelé qu’il appartient à celui qui se prétend avoir été victime de dol d’en rapporter la preuve. Or, en l’espèce, Mr [P] [S] ne se présente pas comme une personne vulnérable, bénéficiant d’une mesure de protection des majeurs ou dans l’incapacité de consentir avec discernement lors de la signature d’un contrat.

Si aucune des parties ne rapporte effectivement la preuve de la remise certaine d’un DPE avant la réunion du 22 octobre 2025, il convient de rappeler que cette remise de document, fut-elle tardive ou postérieure à la signature du bail, ne permet pas en elle-même de rapporter la preuve d’une dissimulation volontaire et dolosive de la part du bailleur.

En outre, il convient de constater que l’état des lieux est en date du 1er septembre 2024 et que durant plus d’une année aucune demande écrite de communication d’un DPE n’avait jamais été formulée par le locataire à l’égard du bailleur.

Dans tous les cas, il est incontestable que le document litigieux, classé en performance énergétique F ou G, avait une durée de validité jusqu’en 2031 et, qu’à la date de conclusion du contrat de bail, soit le 1er septembre 2024, permettait au bailleur de renouveler un nouveau contrat de bail en satisfaisant le critère de décence énergétique alors applicable.

En conséquence, le vice du consentement n’est pas rapporté et la demande de résolution du contrat de bail à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’insalubrité du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, assurer la jouissance paisible, et entretenir les locaux.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […].

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l’espèce, Mr [P] [S] indique avoir refusé de payer l’intégralité des loyers et charges du logement loué en l’absence de travaux de rénovation effectués par les bailleurs depuis la signature du bail, et compte tenu de l’indécence du logement.

Il communique aux débats un courriel en date du 3 février 2025 indiquant constater : “Une mauvaise isolation de ce logement. La température intérieure n’est jamais idéale et il faut chauffer beaucoup plus pour avoir un minimum de chaleur, d’ailleurs la facture d’électricité que j’ai reçue pour les 2 derniers mois est exorbitante par rapport à la superficie. De plus l’humidité du logement se manifeste par des traces de moisissures sur les murs et accentue l’impression de froid. On ressent le froid par le sol celui ci n’étant pas isolé”.

Il communique également un rapport de l’inspecteur salubrité de la ville de [Localité 1] en date du 19 juin 2025 lequel a relevé les éléments suivants dans le logement :

Le logement est de type T 2 d’une superficie de 40 m² il comprend 2 pièces principales une chambre un salon une cuisine équipée et une salle d’eau avec douche et WC. Il est muni d’un chauffage individuel par convecteur électrique et d’un ballon d’eau chaude électrique.
Il est constaté une trace d’humidité avec un taux de 20% sur les murs (dans le couloir de l’entrée côté fenêtre), la présence de moisissures au plafond de la salle de bain derrière la cuvette des WC et autour de la fenêtre de la cuisine qui impacte la face arrière du mobilier. Le système de ventilation de la cuisine et de la salle de bain n’est pas efficace, une absence de prise de terre (dans la chambre et le salon), un garde-corps du balcon instable.

Il convient de relever en premier lieu que les incidents de paiement des loyers et charges ont commencé à compter du mois de février 2025, soit à compter du premier mail informant les bailleurs de la mauvaise isolation et de l’humidité du logement. Or, ces derniers ont répondu, le même jour, à leur locataire en indiquant envisager dans l’année l’isolation des garages avec les autres copropriétaires de cet immeuble ancien mais ne pas pouvoir, réaliser immédiatement de gros travaux coûteux mais invitant Mr [P] [S] à rechercher un autre logement plus récent correspondant à ses attentes.

Or, Mr [P] [S], qui aurait pu valablement donner un congé pour ce logement qui ne lui convenait plus, a préféré, sans autorisation judiciaire préalable, ne plus régler l’intégralité de ces loyers et demeurer dans le logement en activant diverses procédures administratives.

Ainsi, il est communiqué un constat de la Mairie qui n’a pas été établi de manière contradictoire en l’absence des bailleurs lors de la visite de l’agent technique. Ce dernier relève certes des problèmes d’humidité dans le logement et de mauvaise ventilation mais nullement une insalubrité du logement ; en outre des travaux d’isolation liés à l’ancienneté de l’immeuble sont en lien avec des parties communes à l’ensemble des copropriétaires et ne pouvant donc être rapidement exécutés ou ne relevant que du seul pouvoir de décison du bailleur.

Dans tous les cas, ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que le logement loué serait indécent.

Enfin, si le logement a pu générer chez le locataire une surconsommation électrique qui n’avait pas été anticipée et l’ancienneté du logement aurait pu nécessiter une rénovation minimale avant l’entrée dans les lieux du nouveau locataire, cette seule carence ne saurait justifier en représailles le refus de payer les loyers et les charges.

Dès lors, Mr [P] [S] n’était pas fondé à s’abstenir de payer les loyers et charges en l’absence de décision judiciaire en ce sens et l’exception d’inexécution ne peut pas être retenue.

Enfin, au regard du départ volontaire du logement sans remise des clés au bailleur, Mr [P] [S] ne peut nullement exiger de la part des propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation de leur bien, celui-ci n’ayant pas été qualifié de logement insalubre ou indécent.

En conséquence, Mr [P] [S] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du contrat de bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Mr [P] [S] n’a pas respecté son obligation essentielle de règlement du loyer et s’est abstenu volontairement et sans autorisation judiciaire depuis le mois de février 2025, privant ainsi les défendeurs, des ressources tirées de leur bien loué depuis plus de 17 mois.

En outre, Mr [P] [S] a volontairement abandonné le logement pour en louer un autre depuis le mois de juin 2025 et ce, sans préavis, sans remettre les clés au propriétaire et en faisant ainsi obstacle à toute possibilité de respecter son obligation d’entretenir le logement et de permettre aux propriétaires d’effectuer des travaux de leur bien.

En conséquence, ces éléments de gravité suffisante justifient qu’il soit ordonné la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du présent jugement ainsi que la remise des clés par Mr [P] [S].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Mr [P] [S] sera également condamné solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu’à la date de l’état des lieux de sortie ou a minima la date de la remise des clés du logement loué auprès du commissaire de justice. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la même somme correspondante à celui des derniers loyers et provisions sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de la privation indue de leur bien.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, Mr [P] [S] ne conteste pas le principe de la dette locative mais en avait sollicité une diminution au regard de ses demandes principales auxquelles il n’a pas été fait droit dans la présente instance. Néanmoins, il ne sera tenu compte que du décompte actualisé versé aux débats par les bailleurs et non du montant non justifié indiqué dans leurs dernières conclusions.

En conséquence, il convient de condamner Mr [P] [S] au paiement de la somme de 5476,79 euros arrêtée au 06.02.2026 inclus, comme justifié par le décompte de même date de Me [J] [T], commissaire de justice à [Localité 1], et ce, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la demande reconventionnelle sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée et chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de l’instance.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :