TJ 64445, 31 juill. 2026, RG 24/00563

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00563 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F5LR

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

[B] [A] épouse [P]

C/

[C] [I] [Z],
[X] [M] [G] [H],
[E] [R],
S.A. MNCAP,
S.A.S. GROUPE DEPARTEMENT GESTION exerçant sous l'enseigne MA GESTION LOCATIVE

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

N° MINUTE :26/158

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 21 Mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 31 Juillet 2026.

Sous la Présidence de Madame Carine VALIAMÉ, vice-présidente placée, pour assurer les fonctions de vice-présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, au Tribunal Judiciaire de PAU par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Pau en date du 10 mars 2026
Assistée de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [A] épouse [P] [B], [L], [K], [N]
née le 19 Octobre 1968 à [Localité 3] (DORDOGNE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [X] [M] [G] [H]
né le 10 Septembre 1999 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

M. [C] [I] [Z]
né le 20 Avril 1998 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES)
domicilié : chez Monsieur [E] [R]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU

M. [E] [R]
né le 20 Décembre 1985 à [Localité 7] (MANCHE)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Christine CAZENAVE, avocat au barreau de PAU
S.A. MNCAP
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sidi yaya TRAORE, avocat au barreau de PAU

S.A.S. GROUPE DEPARTEMENT GESTION exerçant sous l'enseigne MA GESTION LOCATIVE
[Adresse 6]
[Localité 9]
représentée par Me Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Mélanie PLECQ, avocat au barreau de PAU

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2021, Madame [B] [Y] épouse [P], représentée par son mandataire, la Sarl ELIA - Immo 64 (intermédiaire de la Sarl Ma Gestion Locative MGL enseigne du GROUPE DÉPARTEMENT GESTION), a donné à bail à Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [X] [G] [H], un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 1] (64), moyennant un loyer mensuel de 625 euros, outre une provision sur charges de 125 euros.

Un état des lieux d’entrée a été formalisé le 3 septembre 2021, selon rapport établi par la sarl Groupe Immo 64 et signé par les parties présentes.

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2021, Monsieur [E] [R] s’est porté caution solidaire notamment du règlement des loyers, charges, indemnités et réparations locatives.

Par ordonnance de référé en date du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a fait droit aux demandes de la bailleresse en constatant les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et a ordonné l’expulsion des locataires. Il a été en outre ordonnné notamment la condamnation solidaire des colocataires et de la caution solidaire au règlement de la somme de 4422,88 euros au titre de l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date d’avril 2023, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le 30 mai 2023, Maître [S] [D], commissaire de justice à [Localité 1], a dressé un constat d’état des lieux de sortie, lequel a constaté notamment un état de saleté et plusieurs dégradations au sein du logement, libéré le même jour par Monsieur [I] [Z] et Monsieur [G] [H].

Madame [B] [Y] épouse [P], après consultation de son mandataire de gestion locative (MGL) a fait procéder aux travaux de remise en état de son logement qui se sont achevés au mois d’août 2023, pour un montant total de 9 123 euros, selon facture réglée le 18 septembre 2023.

Par actes de Commissaire de Justice délivrés respectivement les 14,15,18 et 19 juillet 2024, Madame [B] [Y] épouse [P] a fait assigner au fond Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [X] [G] [H], Monsieur [E] [R] (caution), la Sarl GROUPE DÉPARTEMENT GESTION (gestion locative) et la Mutuelle Nationale des Constructeurs et Accédants à la Propriété - MNCAP (assurance) devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU, aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1193, 1217et 1240 du code civil :

- Constater la qualité à agir de la demanderesse et rejeter la fin de non-recevoir soulevée en défense,

- Condamner in solidum les ex-colocataires, la caution solidaire et l’assureur à payer la somme de 9123 € au titre des travaux de remise en état exposés pour remédier aux dégradations locatives constatées ; subsidiairement, la somme de 7816, 01 € (déduction faite dès 1306, 99 € pris en charge par la MNCAP).

- Condamner la société GROUPE DÉPARTEMENT GESTION à lui transmettre le décompte locataires jusqu’à leur départ des lieux ainsi que le décompte des sommes prises en charge par l’assureur Garantie loyers impayés ainsi que celles qui lui ont été reversées et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- Condamner in solidum les ex-colocataires et la caution solidaire à payer la somme de 3 655,90 € au titre de la régularisation de charges et de loyers restant impayés au 15 janvier 2025.

- Débouter l’ensemble des défendeurs de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

- Condamner in solidum Messieurs [I] [Z], [G] [H] et [R] à payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

- Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience utile du 21 mai 2026, date à laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs ont été entendues contradictoirement en leurs demandes et observations respectives et ont déposé leurs conclusions écrites, à l’exception de Monsieur [X] [G] [H], non comparant et non représenté.

Madame [B] [Y] épouse [P], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes initiales conformes au dispositif de ses dernières conclusions.

Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [E] [R], représentés par leur avocat, ont sollicité dans leurs dernières conclusions, au visa des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil et 122 du code de procédure civile :

- Vu le mandat de gestion locative liant Madame [P] à l’agence immo 64 et l’absence de régularisation et d’appel en la cause de son mandataire immobilier groupe immo 64, Déclarez la procédure irrégulière et constater que Madame [P] n’a pas qualité ni intérêt à agir ;

Subsidiairement sur le fond,

- déclarer la demande au titre du paiement des réparations locatives, mal fondée et injustifiée, et constater qu’elle a été indemnisée par la MNCAP, son assureur,

- débouter la demanderesse de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 9123€ au titre des dégradations locatives,

- débouter la demanderesse de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 3655,90 € arrêtée au 14 janvier 2025 au titre des prétendues charges locatives et loyers impayés,
- condamner la demanderesse à diriger sa demande exclusivement contre la société groupe département gestion,

- condamner la demanderesse à régler la somme de 2000€ à chacun au titre du préjudice matériel et 1500 € à chacun au titre du préjudice moral pour procédure abusive à l’égard de Monsieur [I] [Z] et de Monsieur [E] [R],

- la débouter de ses demandes au titre des dispositions de l’article 696 et 700 du code de procédure civile,

- la condamner à une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société GROUPE DÉPARTEMENT GESTION, représentée par son avocat, a sollicité dans ses dernières conclusions, au visa des dispositions de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution et des articles 138 et suivants du code de procédure civile :

- Débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Groupe départements gestion,

- La condamner à verser à la société Groupe département gestion la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépans de l’instance.

La Mutuelle Nationale des Constructeurs et Accédants à la Propriété - MNCAP représentée par son avocat, a sollicité dans ses dernières conclusions, au visa des dispositions de l’article 1101 et suivants et 1353 du code civil :

- Rejeter toute prétention contraire,

- Débouter Madame [P] de toutes ses demandes,

- La condamner au paiement d’une somme de 800 € en remboursement des frais irréptibles sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

- Exonérer la MNCAP de tous dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il conviendra de se reporter à la note d’audience et à leurs conclusions respectives.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité pour agir

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [E] [R] considèrent que la procédure serait irrégulière et que la demanderesse n’aurait ni intérêt ni qualité à agir compte tenu du mandat de gestion locative qu’elle aurait donné à la société Groupe Immo 64 lequel ne serait pas dans la cause.

Or, il résulte précisément du contrat de bail en date du 3 septembre 2021 que Madame [B] [Y] épouse [P] a bien la qualité de bailleur et qu’elle a donc évidemment intérêt et qualité pour agir en règlement des loyers et indemnités qu’elles estime lui être dus par ses ancierns co-locataires et leur caution ; le seul fait d’avoir pu mandater une agence immobilière, notamment lors de la durée du contrat de bail concerné, ne faisant nullement obstacle à sa qualité pour agir seule en justice.

Au surplus, par note en délibéré préalablement autorisée, reçue le 26 mai 2026, Me GUILLEVIC, avocat de la société GROUPE DÉPARTEMENT GESTION a clarifié et confirmé la qualité pour agir de cette dernière ; la Sarl ELIA - Immo 64 ayant été l’intermédiaire de la Sarl Ma Gestion Locative qui est une enseigne du GROUPE DÉPARTEMENT GESTION.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la partie défenderesse sera rejetée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon ce même texte, il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret au Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l’article 4 du décret n°201–382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, l'état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué le 3 septembre 2021 et l’objet d’un rapport détaillé rédigé par le Groupe immo 64, précisant de l’état du logement pour chaque pièce avec photos à l’appui.

Il ne peut être sérieusement discuté la valeur probatoire des constats effectués lors de l’état des lieux de sortie, celui-ci ayant été réalisé de manière contradictoire (les deux co-locataires ayant été présents ou représentés) et dressé, au surplus, par un commissaire de justice.

Le procès-verbal du 30 mai 2023 relève ainsi, outre un défaut de propreté et d’entretien des lieux par les co-locataires, un état dégradé du logement notamment sur les murs, plafonds, sols et meubles de l’ensemble des pièces du logement. Les réparations et remises en état nécessaires ont été évaluées par le bailleur, selon devis puis facture, à la somme totale de 9 123 euros.

Au regard de la durée de la location de près de 21 mois, de l’état des lieux d’entrée (indiquant des murs et plafonds en bon état ou en état neuf selon les pièces) et de l’état des lieux de sortie (indiquant notamment des traces et salissures sur les pans de murs de l’ensemble des pièces, des traces diverses de doigts, excréments de mouches sur les plafonds ou a minima en état d’usage), il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté sur la prestation de réfection des peintures intérieures et de réduire le montant réclamé à la somme de 6189,75 euros.

En outre, au regard de l’absence d’entretien manifeste des locaux durant le temps de la location et de l’état du logement qui n’a pas été laissé dans un état de propreté acceptable, il sera fait droit à la demande de remboursement intégral du nettoyage de l’appartement ainsi que des autres frais détaillés (protection des sols et meubles et frais de déplacement du prestataire) dans la facture en date du 18/09/2023 établie par la société Lages, soit la somme de 870 euros.

Il convient donc de retenir le montant total de 7 059,75 euros auquel sera déduit le montant du dépôt de garantie (625 euros) et le montant versé par l’assurance (1306,99 euros), soit la somme totale de 5102,76 euros.

La demanderesse ne démontre pas que son contrat d’assurance signé avec la MNCAP obligerait cette dernière à régler les détériorations mobilières du logement, ce qui apparaît,en outre exclu par l’article 10.4 dudit contrat ; dès lors la MNCAP ne sera pas condamnée solidairement à régler cette somme.

En revanche, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [I] [Z], Monsieur [X] [G] [H], en leurs qualités de co-locataires et Monsieur [E] [R], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de la somme de 5102,76 euros, au titre des réparations locatives dues au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

Au titre des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces communiquées par la demanderesse qu’un décompte précis par locataire puisse démontrer le fondement de sa demande de règlement d’un solde de loyers et charges pour un montant de 3655,90 euros ; ce que consent à reconnaître Madame [P] qui sollicite, elle-même, la condamnation sous astreinte de l’agence locative représentée par le Groupe Département Gestion, à lui communiquer : le décompte des sommes prises en charge par l’assureur Garantie loyers impayés ainsi que celles qui lui ont été reversées.

En outre, la précédente ordonnance, constituant déjà un titre exécutoire, avait ordonné la condamnation solidaire des colocataires et de la caution solidaire au règlement de la somme de 4422,88 euros au titre de l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date d’avril 2023. Par la suite, la MNCAP communique un décompte indiquant avoir déjà pris en charges des sommes (4957,24 euros) à ce titre, de même que des règlements partiels avaient été effectués par virements bancaires par les locataires eux-mêmes (5 266 euros) pour les loyers de novembre 2022 à novembre 2023.

En conséquence, au regard de l’imprécision de la demande et de l’absence de toute preuve certaine produite aux débats permettant à la juridiction de trancher, la demande sera déclarée irrecevable.

Par ailleurs, il a lieu de constater que les justificatifs transmis par MGL dans la présente instance apparaissent effectivement parcellaires et peu lisibles ; cet élément ayant pu empêcher la bailleuresse de disposer de tous les éléments d’information nécessaires sur les paiement ou remboursements effectués par ses deux colocataires, leur caution et l’assurance loyers impayés.

Néanmoins, il n’est pas justifié précisément par Madame [P] de l’étendue des obligations contractuelles qui avaient été mises à la charge du Groupe Département Gestion dans l’exécution du mandat de gestion locative confié le 31 août 2021 notamment dans la gestion du contrat de bail litigieux.

En conséquence, la demande de communication des décomptes sous astreinte formulée par Madame [P] sera également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de la réparation des préjudices

Monsieur [C] [I] [Z] et Monsieur [E] [R], parties succombant partiellement, ne démontrent pas la faute, le lien de causalité, ni même d’un préjudice qui aurait été subi du fait de la responsabilité délictuelle. ou de la responsabilité contractuelle.

En conséquence, leurs demandes indemnitaires respectives au titre des préjudices matériel et moral seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie, hormis la MNCAP, succombant partiellement ou ne démontrant pas son préjudice au titre des frais irrépétibles dans la présente instance, chacune d’elles supportera la charge de ses propres dépens et les demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées par Madame [P], Monsieur [I] [Z], Monsieur [X] [G] [H], [R] et la Sarl GROUPE DÉPARTEMENT GESTION seront rejetées.

Madame [P] sera condamnée à verser à la MNCAP la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :