TJ 51454, 10 juill. 2026, RG 26/00612

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

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N° RG 26/00612 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKG6

Minute 26-

Jugement du :
10 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 mai 2026

DEMANDERESSE :

LA S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Anne BAUDIER avocat au barreau de l'Aube

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 21 septembre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Monsieur [U] [I] un logement à usage d'habitation avec parking n°256 sis [Adresse 3] [Adresse 4] étage à REIMS (51100) et moyennant un loyer mensuel révisable de 416,15 euros pour le logement et de 47,33 euros pour le parking, outre la somme mensuelle de 95 euros à titre de provision sur charges pour le logement et de 5 euros pour le parking.

Par acte en date du 29 décembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:
- constater le jeu de la clause résolutoire inséré au contrat de bail,
- en tout état de cause, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusif de « Monsieur [W] [J] »,
- dire et juger que Monsieur [U] [I] sera déclaré occupant sans doit ni titre du local loué,
- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef de corps comme de biens, avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur [U] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.524,19 euros arrêtée au 03 mars 2026 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
- condamner Monsieur [U] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 3.618,99 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2025 (somme qui sera actualisée au jour de l'audience),
- condamner Monsieur [U] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux, ou son expulsion, d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des provisions sur charges si le contrat de louage n'était pas résilié, au visa des articles Conformément aux dispositions des l'articles 1134 et 728-2 du code civil,
- condamner Monsieur [U] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et de son exécution dont notamment le coût de l'assignation,
- dire de droit l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait valoir que Monsieur [U] [I] ne s'était pas acquitté de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 18 juin 2025 visant la clause résolutoire et lui impartissant de justifier d'une assurance.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 26 juin 2026, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient ses prétentions, sans produire de décompte actualisé.
Elle s'oppose àl'octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [U] [I], assigné à étude de commissaire de justice, n'est ni présent, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n'a pas été reçu avant l'audience.

À l'issue des débats lors desquels il a été demandé au conseil de la SCI FONCIERE DI 01/2008 de produire sous huitaine un décompte actualisé des sommes dues par le défendeur, l'affaire a été mise en délibéré au 07 août 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI FONCIERE DI 01/2008 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 juin 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 29 décembre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,  prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 21 septembre 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu.

Un commandement de payer a été délivré le 18 juin 2025 pour la somme en principal de 3.503,68 euros fixant un délai de deux mois pour régler cette somme et demandant au locataire de justifier d'une assurance.

Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2025.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte arrêté au 30 novembre 2025 (terme de novembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [U] [I] reste redevable de la somme de 3.618,99 euros au titre de l’arriéré locatif.
Il n'a été produit en cours de délibéré aucun décompte actualisé.

Monsieur [U] [I] non comparant, qui n'oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il n'apparaît pas que Monsieur [U] [I] ait repris le paiement intégral de ses loyers avant l'audience.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux.

Monsieur [U] [I], non comparant, ne justifie pas par ailleurs qu'il serait en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, de sorte qu'il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [U] [I] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [I], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de l'assignation.

Il ne saurait en revanche être condamné aux frais d'exécution à venir, ceux-ci n'étant pas actuellement déterminables.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2008 les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [U] [I] sera en conséquence condamné à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS