TJ 29019, 29 mai 2026, RG 25/00995

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 mars 2012, entre Monsieur [R] [D] en qualité de bailleur et Monsieur [Y] [Z] en qualité de locataire, relativement à l’immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du présent jugement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de DEUX MOIS suivant la délivrance d’un commandement d'avoir à quitter les lieux par le commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 01 novembre de chaque année jusqu’ au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égale au loyer, soit la somme de 411,00 euros, outre charges complémentaires dûment justifiées, et ce, à compter de la résiliation du bail, soit le 29 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNDE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 21 mars 2012, Monsieur [R] [D] a consenti à Monsieur [Y] [Z] la location d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 411,00 euros, outre les charges.

Après avoir été informé de l’existence de troubles de voisinage, le bailleur a mis le locataire en demeure à plusieurs reprises d’avoir à cesser ses comportements.

Ces mises en demeure sont restées sans effet.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 septembre 2023, Monsieur [D] a notifié à Monsieur [Z] son congé sur le fondement du trouble anormal de voisinage, avec un départ des lieux fixé au 20 mars 2024.

Ce congé est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, le bailleur a fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

constater que le locataire a manqué à ses obligations contractuelles ;
En conséquence,

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire ;
ordonner l'expulsion des locataires ainsi que de tous les occupants de leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique ;
condamner le locataire au paiement :
* d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

* de la somme de 1.500,00 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive / de l'article 1236-1 du code civil ;

* de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens de l’instance.

Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, le bailleur expose que sur une longue période s’étendant de 2017 à 2025, le locataire a adapté un comportement inadapté à la vie en collectivité, caractérisé notamment par des tapages nocturnes et diurnes répétés, des dégradations en permettant notamment à ses animaux de déféquer dans les parties communes, des consommations de toxiques divers en présence d’autres individus, par ailleurs connus des services de police et de gendarmerie. Le bailleur indique que ces comportements lui ont causé un préjudice, le comportement de Monsieur [Z] ayant conduit au départ de plusieurs locataires, les conditions de décence et de sécurité n’étant plus réunies. A ce titre, le bailleur souligne que la fragilité de Monsieur [Z], sous mesure de protection, laisse craindre que l’emprise des toxiques et d’individus malveillants circulant librement à son domicile puissent permettre de perpétuer les troubles anormaux, malgré quelques périodes d’accalmie intervenues notamment en raison de l’incarcération des personnes introduites par Monsieur [Z].

A l'audience devant le juge des contentieux de la protection, le bailleur, assisté par son conseil, a maintenu ses demandes, il a rappelé la longue période sur laquelle les troubles se sont perpétrés, la multiplicité des personnes ayant signalé la réalité de ces troubles ; et a également rappelé que la fragilité de Monsieur [Z] et sa prise de toxique, laisse craindre de nouveau l’intervention au domicile de personnes malveillantes et sous le coup de la loi pénale, de nature à générer de l’insécurité et des nuisances dans l’immeuble. Il relève également que l’adhésion au soin en addictologie est récente, et intervient au plus près de la notification de l’assignation en justice.

Le locataire, assisté par son conseil et en présence de sa curatrice, expose que les pièces relatives au tapage s’étendent de 2022 à 2023, de sorte que la preuve de l’actualité du trouble ne serait pas rapportée. Ces nuisances ne seraient pas du fait de Monsieur [Z], mais d’un comparse installé à son domicile qui aurait quitté les lieux. Il précise que si le bailleur lui fait grief d’avoir introduit des puces dans les parties communes, cette allégation n’est pas prouvée, et produit des documents en lien avec un suivi vétérinaire.
Monsieur [Z] sollicite ainsi :
Le débouté des demandes principales et accessoires formées par Monsieur [Z] ;La condamnation de Monsieur [D] aux entiers dépens.
Monsieur [Z] précise que son comparse a quitté les lieux, qu’il était effectivement revendeur de substances illicites, et a fait l’objet d’une incarcération. Il serait sorti d’incarcération depuis peu et logé chez sa mère dans le cadre d’un aménagement de peine sous la forme d’un bracelet électronique, une interdiction de contact avec Monsieur [Z] aurait été prononcée par la juridiction de condamnation. Monsieur [Z] fait également état de sa volonté de déménager, mais indique avoir des difficultés à trouver un autre logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 7 de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.

En vertu de l’article 1729 code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bailleur verse au dossier un nombre important d'attestations, courriers et courriels rédigées par plusieurs voisins, ou témoignant d’échanges avec le locataire, permettant de constater la nature des nuisances, leur gravité et leur caractère répété. Ces éléments permettent également de constater que les nuisances s’étendent en réalité sur une période conséquente allant de l’année 2017 jusqu’à au moins l’année 2024.
Les éléments produits pour l’année 2025 concernent principalement une invasion de puces dans les parties communes. Les parties sont en désaccord sur la question de l’imputation de l’invasion de puces à Monsieur [Z]. Le bailleur relève à ce titre que le mode de vie dans lequel le locataire s’inscrit peut effectivement faire douter de l’entretien des animaux présents au domicile ; Monsieur [Z] quant à lui produit des factures de vétérinaire permettant de constater une prise en charge des animaux. Néanmoins, force est de constater que si le bailleur ne peut pas apporter la preuve de la provenance des puces, Monsieur [Z], lui, ne peut pas justifier qu’il applique bien la pipette antiparasitaire tous les mois ou tous les trois mois selon la posologie, dans la mesure où un simple oubli ou irrégularité dans la prise du traitement peut permettre le retour de parasites au domicile. En l’absence d’information permettant d’accréditer la position d’une partie, cet élément ne sera pas considéré comme déterminant.

Néanmoins, il convient de juger que le bailleur produit des éléments constituant un faisceau d’indices permettant de confirmer une occupation anormale des lieux loués. En effet, les diverses communications avec le voisinage permettent de détecter un comportement délétère incompatible avec la vie en collectivité (tapage, déjections canines).

Se pose également de manière plus inquiétante la question de la sécurité des habitants de l’immeuble dès lors que Monsieur [Z] n’est pas en capacité de s’opposer à la présence de personnes sous le coup de la loi pénale à son domicile. Sur ce point, interrogé à l’audience, Monsieur [Z] confirme sa problématique addictologique et le caractère relativement récent des soins, ainsi que l’influence de son comparse, dont il précise qu’il a été effectivement incarcéré dans le cadre d’un trafic de drogue et actuellement hébergé chez sa mère depuis sa sortie de détention dans le cadre d’un aménagement de peine sous la forme du bracelet électronique. Ces éléments exposés par le défendeur sur son mode de vie et ses fréquentations laissent craindre que la période d’accalmie constatée soit uniquement le fruit de l’incarcération et aux interdictions judiciaires liées à l’installation d’un bracelet électronique.
Le condamné ayant séjourné plusieurs années chez Monsieur [Z] et le départ étant lié à l’incarcération, puis à un éventuel bracelet, la pérennité de cette séparation est loin d’être évidente ; et ce, d’autant plus que la problématique addictologique ancienne et non résolue de Monsieur [Z] le rend particulièrement perméable aux sollicitations. Cet élément d’insécurité ne peut être écarté, et c’est à bon droit que le bailleur s’inquiète que son bien puisse accueillir de nouveaux à court ou moyen termes des activités en lien avec le trafic de stupéfiant. Ainsi, ce seul élément, dont la réalité n’est par ailleurs pas contestée et apporté par le défendeur lui-même ; au-delà même des troubles liés au bruit et à l’hygiène, suffit à emporter la conviction du juge quant à la gravité du trouble et au risque réel et sérieux qui pèse sur la sécurité des autres occupants, et dont Monsieur [Z] ne justifie pas qu’il soit réellement écarté. A ce titre, ce dernier semble parfaitement informé de la situation pénale de son comparse, laissant ainsi craindre des communications très actuelles.

En conséquence, il apparaît que le comportement de Monsieur [Z] au sein de l’immeuble caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, justifiant la résiliation du contrat de bail et son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement au titre de l'indemnité d’occupation : 

Le bail étant résilié à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [Z] deviendra dès lors occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer actualisé, soit 411,00 €, outre charges complémentaires dûment justifiées, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’ à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z], qui succombe à l'instance, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [Z] sera condamné à payer à Monsieur [D] la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l'article 514 du code de procédure civile.

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition du public par le greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 mars 2012, entre Monsieur [R] [D] en qualité de bailleur et Monsieur [Y] [Z] en qualité de locataire, relativement à l’immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], à compter du présent jugement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de DEUX MOIS suivant la délivrance d’un commandement d'avoir à quitter les lieux par le commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 01 novembre de chaque année jusqu’ au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [R] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égale au loyer, soit la somme de 411,00 euros, outre charges complémentaires dûment justifiées, et ce, à compter de la résiliation du bail, soit le 29 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [R] [D] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION