TJ 06088, 29 juill. 2026, RG 25/04317

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [O], [D]

MINUTE N°
DU 29 Juillet 2026

N° RG 25/04317 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QXQA

Grosse délivrée
à Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée
à Monsieur [V] [N] [O]
Madame [G] [M] [P] [D]

le

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]
Rep. par la société [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [V] [N] [O]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [G] [M] [P] [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [O] et Mme [G] [D] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 4], [Localité 4] [Adresse 5] (lot n°6 et n°18).

Le 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SAS [H], (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]") a fait assigner M. [V] [O] et Mme [G] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 4 106,95 euros, au titre des charges impayées au 28 août 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 janvier 2024 ;
- condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 841,61 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 12 juin 2026, à hauteur de 5 060,10 euros. Il s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

M. [V] [O] et Mme [G] [D], valablement assignés ont comparu à l’audience et contestent le montant des frais sollicités au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour le reste il ne conteste pas le montant des charges de copropriétés sollicité. Ils font état de leur situation financière et sollicitent des délais de paiement.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que M. [V] [O] et Mme [G] [D] sont propriétaires du bien situé au [Adresse 6] (lot n°6 et n°18),les appels de fonds, un décompte actualisé au 12 juin 2026, à hauteur de 5 060,10 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 mai 2021, 22 juin 2022, 20 juin 2023, 27 juin 2024 et 1er juillet 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).
Il convient de déduire l’ensemble des frais comptabilisés dans le décompte du 12 juin 2026 et qui n’entrent pas dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soit :
- les frais de mise en demeure (de novembre 2023 et juillet 2025),
- les frais de constitution d’avocat (de janvier et juin 2024),
- les frais de sommation de payer (de janvier et février 2024),
- les frais d’honoraires et de suivi contentieux (de décembre 2024, août et septembre 2025, décembre 2025)
- les frais d’assignation recouvrement (du 12 septembre 2025 et 1er janvier 2026).

Pour le surplus, M. [V] [O] et Mme [G] [D] reconnaissent à l’audience le principe des charges de copropriété et le montant réclamé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [V] [O] et Mme [G] [D] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 548,71 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [V] [O] et Mme [G] [D] au paiement de la somme de 2 548,71 euros, au titre des charges dues à la date 12 juin 2026, les appels de fond du mois d'avril 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 841,61 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Il ressort du décompte versé le 12 juin 2026 qu’en réalité le syndicat des copropriétaires a mis au débit des défendeurs des frais en vue du recouvrement pour un montant total de 2 511,39 euros

En effet, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" fait état de nombreuses démarches et de diligences du syndic concernant les frais de recouvrement sur les défendeurs concerné dans la mesure où il a été contraint d'entamer une procédure judiciaire à l'encontre de M. [V] [O] et Mme [G] [D], et de réaliser de nombreux actes, relances et mises en demeure.

A ce titre, les frais de mis en demeure (du 13 novembre 2023, 6 décembre 2023, 8 décembre 2023 et 1er juillet 2025), les coûts du commandement de payer (de janvier et février 2024) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" susvisé.

En revanche, les honoraires du syndic pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (huissier et avocat) figurant sur le décompte aux dates du 17 juin 2024, 10 décembre 2024, 28 juillet 2025, 18 septembre 2025, 11 décembre 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce dont il n'est nullement justifié.

Il en va de même des frais « d’ASSIGNATION RECOUVREMENT CHARGES », selon une facture du 28 août 2025, frais non prévu au contrat de syndic, sans preuve de diligence réelle, ni même d’une facture.

Enfin, les frais d’assignation relèvent des dépens.

Par conséquent, M. [V] [O] et Mme [G] [D] seront condamnés à payer la somme de 445,22 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors que les conditions du présent articles sont remplies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sera déboutée de cette demande à ce titre.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [V] [O] et Mme [G] [D] sollicitent des délais de paiement sur 15 mois, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]".

En l'espèce M. [V] [O] et Mme [G] [D] justifient de leurs ressources et de leurs charges : actuellement salarié à la ville de [Localité 5], Monsieur perçoit un salaire de 2 300 euros net. Madame est sans emploi. Ils ne perçoivent pas d’aide de la CAF. Ils ont un enfant à charges et font état d’un crédit à la consommation (mensualités de 530 euros). Il est fait état d’une séparation du couple, ayant engendré de nombreux frais.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [V] [O] et Mme [G] [D] et de leur permettre d'échelonner le paiement de leur dette en 14 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [V] [O] et Mme [G] [D] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [O] et Mme [G] [D] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS