TJ 68066, 31 juill. 2026, RG 23/00866

N° RG 23/00866 - N° Portalis DB2F-W-B7H-EZW7

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

N° RG 23/00866 - N° Portalis DB2F-W-B7H-EZW7

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2026

* Copies délivrées à

Me SAMARDZIC

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me LAURAIN

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 18

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSES –

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
défaillant

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 29, Me David ROSELMAC, avocat au barreau de Strasbourg

CONCERNE : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 05 juin 2026
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Cindy LAPIERRE, Greffier présente au prononcé.

Exposé du litige :

Suivant assignation délivrée le 4 mai 2023, Mme [U] [L] a fait citer le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], [Localité 3] et Mme [S] [O] aux fins d'obtenir :

- que soit prononcée la nullité de la convocation de l'AG du 6 mars 2023 et la nullité subséquente de cette même AG
- subsidiairement, que soit prononcée la nullité des résolutions n°3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16 et 17 de l'AG
- la condamnation de Mme [S] [O] au paiement de 3.000€ à titre de dommages et intérêts sur ses deniers personnels
- qu'il soit rappelé qu'en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [U] [L] sera dispensée du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]
- la condamnation solidaire de Mme [S] [O] et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux frais et dépens de l'instance, outre 3.500 € au titre de l'article 700

Mme [U] [L] expose qu'elle est propriétaire d'un lot sis dans la copropriété concernée depuis le 13 juin 2013. Elle-même a été le syndic de la copropriété pendant plusieurs années. Toutefois, en raison des difficultés rencontrées, elle a informé par courriel du 13 février 2023 les autres copropriétaires de son intention de démissionner. Mme [S] [O] a alors pris l'initiative le 15 février 2023 de convoquer par courriel les copropriétaires pour une AG extraordinaire devant se tenir le 6 mars 2023. Le lieu de l'AG était le domicile personnel de Mme [S] [O]. Un procès-verbal de l'AG a été envoyé par courriel le soir même. Depuis le 31 mars 2023, Mme [S] [O] agit comme syndic et a sollicité de Mme [U] [L] la communication des documents comptables des trois dernières années.

En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [U] [L] sollicite l'annulation de l'AG. Elle mentionne que :

- Mme [S] [O] n'est plus copropriétaire, dans la mesure où elle a cédé la propriété de son bien à M. [F] [O] par acte du 15 novembre 2021 ; l'article 8 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation de l'AG est réservée au syndic, au président du conseil syndical, et en leur absence, à tout copropriétaire ; Mme [S] [O] n'avait pas qualité pour effectuer la convocation en cause
- la convocation a été effectuée sans respecter le délai légal de 21 jours prévu par l'article 9 du décret précité (en l'espèce 19 jours)

- la convocation n'a pas été faite par LRAR ; aucun formulaire de vote par correspondance n'était joint alors qu'il doit être adressé avec la convocation
- le lieu de l'AG s'est tenu au domicile de Mme [S] [O], sis sur la commune de [Localité 4] alors que l'article 9 précité prévoit qu'elle se tient dans la commune où se trouve l'immeuble

A titre subsidiaire, Mme [U] [L] soutient que nombre de résolutions doivent être annulées :

- les copropriétaires présents à l'AG ne sont pas clairement identifiés, seuls les noms de famille figurant
- Mme [S] [O] a été désignée secrétaire de séance alors qu'elle n'est pas copropriétaire (résolution 3)
- elle s'est fait désigner syndic, ce qui n'est pas possible non plus (n°5)
- la résolution 6 a un libellé incompréhensible ; elle doit être annulée
- la résolution 8 prévoit une vérification de la surface des lots – en l'occurrence celui de Mme [U] [L] - ; aucun vote n'a eu lieu ; en tout état de cause, Mme [U] [L] indique qu'elle a supprimé la salle d'eau installée sous le comble, ce qui n'a en rien modifié la surface de son lot, ni changé la destination des combles (qui étaient décrits comme composés d'une pièce et d'une salle d'eau) ; elle utilise ses combles comme grenier
- la résolution n°9 prévoit une modification du règlement de copropriété et des esquisses d'étage ; Mme [U] [L] n'a pas agrandi son logement par aménagement des combles, mais a procédé à leur isolation ; là non plus aucun changement n'est intervenu ; en application de l'article 11 de la loi, la modification de la répartition des charges (en fonction d'une modification de l'esquisse des étages) ne peut se faire qu'à l'unanimité des copropriétaires ; la résolution a été votée par 833/1000èmes ; elle est donc nulle
- la résolution 10 sur la répartition de la charge de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères ne peut être modifiée que dans les mêmes conditions
- la résolution 11 porte sur les charges d'eau ; aucun vote n'a eu lieu
- la résolution 12 porte sur la répartition des charges de l'assurance
- la résolution 14 n'a pas été votée, non plus que les 16 et 17 portant sur le budget et un ravalement de façade

Mme [U] [L] estime que la résolution n°8 n'avait pour objet que de la stigmatiser. En effet, Mme [S] [O], à plusieurs reprises, soutenait que Mme [U] [L] avait modifié la destination des combles et que la répartition des charges devait être révisée. Elle est donc bien fondée à obtenir des dommages et intérêts payés par Mme [S] [O] seule.

Par courrier du 4 décembre 2023, Me [B], pour le compte de la société AJA, exposait avoir été désignée mandataire ad hoc de la copropriété en cause par ordonnance du Président du Tribunal du 6 novembre 2023.

Elle précisait qu'en l'absence de fonds, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], n'était pas en mesure de constituer avocat et s'en rapportait donc à la décision du Tribunal.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3 du 2 mars 2026, Mme [S] [O] sollicite :

- le débouté de Mme [U] [L] en toutes ses demandes
- sa condamnation au paiement de 3.000 € à titre de dommages et intérêts
- sa condamnation au paiement de 3.600 € au titre de l'article 700
- sa condamnation aux frais et dépens

Mme [S] [O] rappelle que Mme [U] [L] est devenue syndic bénévole suite à sa désignation par l'AG du 22 octobre 2013. Cependant, celle-ci s'est abstenue de convoquer aucune AG ordinaire après celle de l'année 2015. Il n'y a donc plus eu aucune AG chargée de statuer sur le budget et les comptes du syndicat entre 2016 en 2023. Elle ajoute que lors de la vente de l'appartement à son fils, Mme [U] [L] a fourni une date d'AG d'approbation des comptes au 13 octobre 2020, en réalité entièrement fictive.

Suite à cette vente, M. [F] [O] a donné procuration à Mme [S] [O] le 22 novembre 2021 pour le représenter aux AG et à tous les actes de gestion courante de la copropriété. Mme [U] [L] ne fait pas état des nombreux courriels qui lui ont été adressés par des copropriétaires pour obtenir la convocation d'une AG, en vain. Elle n'avait pas répondu non plus sur le projet de ravalement de façade malgré l'investissement sur ce sujet d'un autre copropriétaire, ayant organisé les rendez-vous avec des entreprises.

Elle fait état de nombreuses irrégularités dans la convocation d'une AG alors qu'elle-même ne remplissait pas ses obligations de syndic bénévole et a démissionné de façon totalement irrégulière, par courriel adressé aux copropriétaires, et non par LRAR et en convoquant une AG pour pourvoir à son remplacement. Mme [S] [O] a agi en exécution du mandat donné par son fils copropriétaire, et dans l'intérêt de la copropriété. Elle a d'ailleurs démissionné de sa fonction de syndic bénévole au bout d'un mois.

Par contre, Mme [U] [L] avait accepté cette désignation en lui transférant systématiquement tous les courriers adressés au syndic, en précisant qu'ils ne la concernaient plus. L'assignation était donc contraire à l'attitude adoptée par Mme [U] [L] jusque là. Les manquements de Mme [U] [L] dans son activité de syndic sont d'autant plus étonnants qu'au fil des griefs énoncés, elle paraît avoir une parfaite connaissance des obligations du syndic, sans les avoir jamais appliqués. Puis, elle a envoyé des courriers recommandés aux autres copropriétaires en vue d'organiser une AG prévue le 16 août 2023.

Sur l'envoi du courriel du 13 février 2023, Mme [S] [O] souligne que Mme [U] [L] le lui a adressé alors qu'elle n'ignorait pas qu'elle n'était plus copropriétaire. En réalité, Mme [U] [L] savait que Mme [S] [O] était mandatée par son fils pour tout ce qui concernait le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5]. C'est à elle que Mme [U] [L] adressait le décompte annuel – en dernier lieu celui de 2022 -.

Au vu de ces circonstances de fait, Mme [S] [O] conclut au rejet de toute annulation de l'AG pour non-respect des délais. Elle rappelle qu'en 2015, Mme [U] [L] n'avait pas non plus rappelé les délais, et avait prévu une AG dans une autre commune (!) Aucun bureau n'avait été élu ; aucune feuille d'émargement n'avait été annexée et le procès-verbal était resté non signé. En tout état de cause, Mme [U] [L] ne peut justifier d'aucun préjudice pour le non-respect des prescriptions légales quant à la tenue de l'AG.

De plus, non seulement les AG n'étaient pas tenues, mais encore la répartition des charges n'était pas correcte. Mme [U] [L] a sous-estimé son lot pour assumer le moins de charges possibles. En effet, le précédent copropriétaire assumait les charges pour 238 millièmes ; Mme [U] [L], qui a racheté son bien, assume les charges pour 167 millièmes. L'attestation de surface est de 50, 88m². Mme [S] [O] précise que son propre bien est de 55, 43 m² et qu'elle a 297 millièmes.

Mme [U] [L] n'a jamais établi aucun compte annuel de copropriété, mais seulement des décomptes de charges pour chaque copropriétaire. Ils sont de surcroît incomplets puisqu'ils mentionnent les dépenses et les appels de fonds, mais non les versements effectués par les copropriétaires.

Sur les diverses charges, Mme [S] [O] répond qu'avant l'arrivée de Mme [U] [L], la taxe relative aux ordures ménagères et l'abonnement eau étaient divisés par quatre (nombre de logements) et non par millièmes. Seule l'assurance relevait d'une répartition par millièmes. Mme [U] [L] a modifié de sa propre autorité ce système de répartition à compter de 2015. Or, l'eau et la taxe OM ne sont pas des charges communes, mais des charges privatives qui ne dépendent pas de la taille du logement. Ce sont les charges spéciales relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement prévues par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les décomptes de la copropriété, il n'en existe aucun. Mme [U] [L] se limitait à établir des décomptes pour chaque copropriétaire. Il n'existe pas non plus de carnet d'entretien pour l'immeuble, ni de diagnostic amiante.

Il est par ailleurs fait état d'autres griefs pour lesquels il est renvoyé aux conclusions de Mme [U] [L], en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [U] [L] réplique qu'elle a convoqué plusieurs AG auxquelles Mme [S] [O] était présente ; celle-ci n'a pas sollicité de convocation d'AG lors des années où aucune ne s'est tenue. Les décomptes de charges annuels ont été transmis par courriels chaque année. Elle remarque que si le mandat donné à Mme [S] [O] par le fils de celle-ci pour l'appartement dont il était propriétaire, lui permettait de le représenter en AG, mais non de convoquer elle-même l'AG ni se faire élire syndic bénévole.

Mme [S] [O] reproche à Mme [U] [L] d'avoir démissionné « brutalement » ; c'est pourtant ce qu'elle a fait elle-même en envoyant un courriel le 30 mai 2023, avec effet immédiat. L'AG du 16 août 2023 n'ayant pas permis de résoudre les difficultés, c'est bien Mme [U] [L] qui a sollicité la désignation d'un administrateur provisoire par requête du 20 octobre 2023 adressée à Mme la Présidente du Tribunal. L'administrateur a été nommé par ordonnance du 6 novembre 2023.

Il est renvoyé aux conclusions de Mme [U] [L] pour un plus ample exposé de ses moyens et arguments.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mai 2026 ; l'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin suivant, et le délibéré fixé au 31 juillet.

MOTIFS :

Attendu que suivant les articles 7 et suivants du décret du 17 mars 1967, l'AG est convoquée selon les modalités suivantes :

- l'AG est convoquée par le syndic
- à défaut, elle peut faire l'objet d'une demande de convocation adressée au syndic par un ou plusieurs copropriétaires
- en cas de difficulté, tout copropriétaire peut solliciter du Président du Tribunal d'être habilité pour convoquer l'AG en application de l'article 50
- elle est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, sauf urgence

Attendu qu'en l'espèce, Mme [S] [O] a procédé le 15 ou le 16 février 2023 à une convocation à une AG de la copropriété en cause par courriel, pour le 6 mars 2023, alors qu'elle n'est pas copropriétaire dans le syndicat concerné ; que cette convocation est donc irrégulière en ce que la personne ayant procédé à cette convocation (sans respecter le délai légal) n'avait aucune qualité pour le faire - et d'autant moins qu'un copropriétaire ne procéder à une telle convocation qu'à condition d'être habilité par le Président du Tribunal -; que cette convocation doit donc être annulée ;

Attendu, sur l'AG elle-même, que Mme [S] [O] a établi le procès-verbal de cette AG et a été élue syndic bénévole ; que cependant, elle n'avait pas qualité pour agir en lieu et place du syndic défaillant, ne pouvait pas davantage se faire élire syndic bénévole, non plus que saisir le Président du Tribunal pour obtenir la désignation d'un mandataire ; que dès lors, au vu de l'ampleur des irrégularités affectant cette « AG » - et nonobstant les insuffisances éventuelles de la gestion assurée par la précédente syndic bénévole, Mme [U] [L] -, celle-ci doit être annulée ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [U] [L], que celle-ci soutient que Mme [S] [O] la poursuit de sa rancune quant aux tantièmes et aux charges qui seraient minorés ; que l'attestation notariée qu'elle produit en pièce 1 mentionne une superficie de 50, 88 m² pour le lot 5 qui comprend un appartement au 3e étage, un escalier allant du 2e étage aux combles, et une pièce et une salle d'eau dans les combles, ainsi que 167/1000e dans les parties communes 1 et 244/1000e dans les parties communes 2 ; que pour sa part, Mme [S] [O] produit une attestation de superficie pour l'appartement vendu à son fils avec une superficie de 56, 38 m² / 55, 43 m² loi Carrez et une attestation de surperficie supposée être celle du lot de Mme [U] [L] pour 84, 63 m² / 50, 88 m² loi Carrez (pièces 22 et 23) ; qu'enfin, il ressort du règlement de copropriété du 11 mai 1986 qu'à cette date les millièmes étaient répartis entre quatre lots - le lot 4, qui comportait deux appartements, un escalier et un grenier, ayant manifestement été divisé en deux ultérieurement -; que le grief invoqué n'est ainsi pas suffisamment caractérisé au regard de l'évolution de la copropriété ; qu'il ne sera donc accordé aucune somme à Mme [U] [L] de ce chef ;

Attendu, sur les frais et dépens de l'instance, que ceux-ci seront supportés in solidum par Mme [S] [O] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ; qu'il sera rappelé, en tant que de besoin, qu'en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [U] [L] sera dispensée du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] ;

Attendu, sur la demande au titre de l'article 700, que Mme [S] [O] sera condamnée au paiement d'une somme de 1500 € - sans qu'il y ait lieu d'étendre cette condamnation au Syndicat, Mme [S] [O] ayant seule prise l'initiative d'une convocation à une AG alors qu'elle n'avait pas qualité pour ce faire - ;

PAR CES MOTIFS :