TJ 84007, 23 juill. 2026, RG 26/01131

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N° RG 26/01131 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KMHJ

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE LES GLAIEULS représenté par son syndic la S.A.S. H4 IMMOBILIER, RCS [Localité 1] n°824.677.033
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant/postulant

DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [E]
né le 20 Octobre 1959 à [Localité 3] (52)
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Monsieur Hervé LEMOINE, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 25 Juin 2026
Greffier lors de l’audience : Audrey JOUINI
Greffier lors du prononcé : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [E] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n°10 et 29 du bâtiment G “Les Glaïeuls” de l’ensemble immobilier “[Adresse 5]” situé à [Localité 5] (84), régi par les règles de la copropriété.

Afin d’assainir la situation financière de cette copropriété, particulièrement obérée par un endettement important, la gestion de cette résidence a été assurée par un administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir d’abord M. M. [Y] [A], désigné par ordonnance du président de cette juridiction du 26 novembre 2021, puis la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, désignée par ordonnance présidentielle du 21 mars 2024.

Par procès-verbal du 20 mars 2026, l’administrateur provisoire a confié la gestion de cette copropriété à un syndic professionnel, la S.A.S. H4 Immobilier.

Exposant que M. [E] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré un courrier recommandé de mise en demeure de payer du 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84), représenté par son syndic actuel, la S.A.S. H4 Immobilier, a, par acte du 8 avril 2026, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de :
- recevoir le requérant en ses demandes, les disant bien fondées,
- condamner M. [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier :
• la somme de 24 464,84 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 1er avril 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 29 août 2025 sur la somme de 22 459,08 euros, date à laquelle a été délivrée la mise en demeure, pour le surplus à compter de la délivrance du présent exploit,
• la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,
- ordonner, sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts,
- condamner M. [L] [E] à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier, la somme de 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] [E] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux de la mise en demeure, outre les frais éventuels d’exécution,
- ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Quoique régulièrement cité, M. [E] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale”.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Dans le cas particulier de cette copropriété, administrée pendant quelques année par un administrateur provisoire qui s’est vu confier par le président de ce tribunal tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de préciser que l’administrateur provisoire a pouvoir d’approuver les comptes du ou des exercices budgétaires écoulés aux lieu et place de l'assemblée générale, cette approbation rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires, fixée conformément au règlement de copropriété. Les décisions de l’administrateur provisoire sont insusceptibles de recours, le copropriétaire insatisfait ne pouvant qu’en référer au président du tribunal qui a désigné l’administrateur provisoire (3ème Civ. 13.04.2022).

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et, réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 janvier 2021, portant approbation des comptes de l’exercice de l’année 2019 et du budget provisionnel de l'exercice de l’année 2021,
- les procès-verbaux du 3 février 2025, du 30 avril 2025, du 3 juin 2025, du 23 juin 2025 et du 15 décembre 2025 de la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, administrateur provisoire, portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et du budget prévisionnel de l’exercice des années 2025 à 2027,
- les appels de provisions sur charges et de fonds travaux pour les années 2024 à juin 2026,
- le courrier de mise en demeure de payer envoyé au copropriétaire défaillant par l’administrateur provisoire de la copropriété le 29 août 2025, dont il n’est pas justifié ni de l’envoi en la forme recommandée, ni de la réception par son destinataire,
- le décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025, faisant état, au 1er janvier 2021, d’un “solde antérieur” de 8 028,70 euros, somme non expliquée (charges ? frais ?) qui sera retranchée des sommes dues par le copropriétaire débiteur puisqu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’intégralité des sommes réclamées à un copropriétaire et, en conséquence, de produire un décompte récapitulant l’intégralité de la dette, avec précision du libellé pour chaque somme réclamée, la pratique du “solde antérieur” ou du “report à nouveau” étant prohibée (3ème Civ. 14 juin 2018 n°17-14.766),
il est démontré que M. [L] [E] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) de la somme de 16 436,14 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de charges (provisions sur charges courantes et cotisation fonds travaux) pour le 2ème trimestre de l’exercice 2026 (avril - juin 2026). En conséquence, M. [E] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2026, date de l’assignation, à défaut de justification par le demandeur de la réception par ce copropriétaire du courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé le 29 août 2025.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [E] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire.

Il y a lieu d'ordonner, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l'expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) :

Le retard récurrent de M. [E] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [L] [E], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 8 avril 2026.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” situé à [Localité 5] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS