TJ 14118, 23 juill. 2026, RG 26/01484

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01484 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JWQJ

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 23 Juillet 2026

[E] [O]
[T] [Z] épouse [O]

C/

[F] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [E] [O]
Mme [T] [Z] épouse [O]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [E] [O]
Mme [T] [Z] épouse [O]
M. [F] [A]
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [O]
né le 21 Février 1962 à [Localité 2] (14)
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [T] [Z] épouse [O]
née le 27 Mai 1962 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [A]
né le 20 Août 1975 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Juin 2026
Date des débats : 09 Juin 2026
Date de la mise à disposition : 23 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 1er septembre 2011, Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [F] [A] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 429,00 euros, outre 34 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [F] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 155,26 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [F] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [F] [A] au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 5574,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2026 ;
* une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
* la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
* les dépens,
- ordonner l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le15 avril 2026.

À l'audience du 9 juin 2026, Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5345,77 euros arrêtée au 9 juin 2026, loyer du mois de juin 2026 inclus.

Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [A] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 novembre 2025. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne s’opposent pas aux délais de paiement sollicités, non suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [A], conteste le montant de la dette mais reconnait ne pas payer intégralement son loyer courant. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2011, du commandement de payer délivré le 6 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 9 juin 2026 que Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [F] [A] estime que sa dette est inférieure sans cependant être en capacité de chiffrer celle-ci. Pour justifier de ses paiements, il produit une liasse de relevés bancaires, sans décompte récapitulatif. Un pointage des paiements apparaissant sur ces décomptes, pouvant être identifiés comme des paiements de loyer vu les références, fait effectivement apparaître des montants ne figurant pas dans le décompte des demandeurs. Cependant, le total des paiements de Monsieur [A], tel qu’apparaissant sur ses relevés bancaires fait apparaitre un total de 3745 euros, inférieur au montant total des versement apparaissant sur le décompte des demandeurs pour la même période. Cette différence doit s’expliquer par des regroupements de paiement apparaissant sur le décompte, ou par des paiements effectués en liquide de Monsieur [A], non traçables, a fortiori en l’absence de décompte récapitulatif de sa part.

Dans ces conditions, le juridiction ne pourra que tenir compte du décompte des demandeurs, plus favorable à Monsieur [A], pour établir le montant de sa dette.

Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 5345,77 euros, échéance de juin 2026 incluse.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 1er septembre 2011, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 novembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, étant relevé que même le total apparaissant sur les relevés de compte du défendeur est inférieur au montant du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail prenant effet le 1er septembre 2011 à compter du 7 janvier 2026.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [A] ne s’acquitte pas de son loyer courant. La demande de délai de paiement, suspensif, fondée sur l’article 24 de la loi du 7 juillet 1989 ne pourra qu’être rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [A] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 janvier 2026, Monsieur [F] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [A] à son paiement à compter de 7 janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [E] [O] et Madame [T] [Z] épouse [O] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement de droit commun

Selon l’article 1345-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter de sa dette via des échéances de 100 euros. Bien que cette proposition ne lui permette pas de solder sa dette dans les délais légaux, les demandeurs ne sont pas opposés à cette demande. Il y sera donc fait droit, avec une clause de déchéance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [A] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Monsieur [F] [A] sera condamné au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS