TJ 14118, 23 juill. 2026, RG 26/01110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01110 - N° Portalis DBW5-W-B7K-JVSU

Minute : 2026/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 23 Juillet 2026

[G] [X] [B]

C/

[Z] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Dominique LECOMTE - 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Z] [I]
Me Dominique LECOMTE - 24
Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [G] [X] [B]
née le 29 Décembre 1967 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [I]
née le 17 Juin 1996 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Juin 2026
Date des débats : 09 Juin 2026
Date de la mise à disposition : 23 Juillet 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2022, Madame [G] [X] [B] a donné à bail à Madame [P] [I] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 545,00 euros, outre 45 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Madame [G] [X] [B] a fait signifier à Madame [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1770,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 mars 2025 Madame [G] [X] [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, Madame [G] [X] [B] a fait assigner Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bailordonner l’expulsion de Madame [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans un délai de un mois et sous astreinte de 15 euros par jour passé ce délaicondamner Madame [P] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3254 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2026, avec intérêts au taux légal portant sur la somme de 1901,40 euros à compter de la mise en demeure en date du 26 mars 2025 et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépensordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 13 février 2026.

À l'audience du 9 juin 2026, Madame [G] [X] [B], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5734,00 euros arrêtée au 8 juin 2026, loyer du mois de juin 2026 inclus.

Madame [G] [X] [B] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [P] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [I], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Madame [G] [X] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 juin 2026 que Madame [G] [X] [B] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [P] [I], défaillante à la procédure, ne justifie pas s’être libérée de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 5734,00 euros la somme de 152 euros, intervenue en février 2026, à titre de régularisation de charges, qui n’est pas justifiée par les pièces versées par la demanderesse. En outre, le décompte fait apparaître qu’il est sollicité à compter de janvier 2026 une somme de 620 euros au lieu de 590 euros, ce qui semble traduire une revalorisation de la provision pour charges de 30 euros, qui n’est pas non plus justifiée par les pièces versées en procédure. Ainsi, une somme de 180 euros (30x6) sera également déduite.

La défenderesse sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 5 402 euros.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 22 décembre 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 22 décembre 2022 à compter du 27 mai 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [P] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, étant rappelé que la seule absence de paiement de loyer ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de l’occupant.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [I] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, Madame [P] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [I] à son paiement à compter de 27 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Madame [P] [I], condamnée aux dépens, devra payer une somme de 800 euros à Madame [G] [X] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS