TJ 06069, 31 juill. 2026, RG 26/01083

1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me [Localité 1] + 1 CC Me CASTELLACCI
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 31 JUILLET 2026

S.C.I. BLF IMMOPLUS, [Z] [T]
c/
S.D.C. [Adresse 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01083 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-Q4KJ

Après débats à l'audience publique des référés tenue le 29 Juillet 2026

Nous, Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. BLF IMMOPLUS
[Adresse 2]
[Localité 2]

Monsieur [Z] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]
tous deux représentés par Me Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,
Me Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. [Adresse 1]
C/O son syndic SARL COPROGEST
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me Redha HAMDANI, avocat au barreau de NICE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 29 Juillet 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Juillet 2026.

***

FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE

La SCI BLF IMMOPLUS est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 1] d’un lot situé au premier étage, qu’elle donne à bail professionnel à Monsieur [T] lequel y exerce depuis plusieurs années la profession de masseur kinésithérapeute.

Un litige au fond oppose la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [T] d’une part, à la copropriété d’autre part, relativement à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale de 2024 qui a refusé d’autoriser la société BLF IMMOPLUS l’installation à ses frais d’un dispositif d’ouverture contrôlé de la porte du sas de l’immeuble, permettant l’accès aux patients et aux services de secours, dans le cadre limité aux besoins de son activité paramédicale.

Autorisés par ordonnance présidentielle du 20 juillet 2026, la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [Z] [T] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, d’heure à heure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société COPROGEST, à l’effet de voir :
Vu les articles 8,9, 25 g, et 26 de la loi du 10 juillet 1 965, 485, 486, 489 et 835 du code de procédure civile, le règlement de copropriété et les pièces produites,
Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, de remettre en fonctionnement, dans les six heures de la signification de l’ordonnance à intervenir, le digicode de la seconde porte du sas, au besoin par l’attribution d’un nouveau code communiqué à Monsieur [T]
Dire que ce dispositif pourra être limité aux jours et horaires d’ouverture du cabinet de kinésithérapie
À titre subsidiaire, si le rétablissement du digicode était techniquement impossible,
Ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre en service, dans le même délai, tout dispositif équivalent permettant à Monsieur [T] d’ouvrir à distance la seconde porte depuis son cabinet, notamment par l’activation du bouton existant, une commande filaire ou une télécommande
Assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 2000 € par jour calendaire de retard, courant à l’expiration du délai de 6 heures suivant la signification de l’ordonnance
Se réserver la liquidation de l’astreinte
Ordonner en raison de l’urgence, l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute, conformément à l’article 489 du code de procédure civile
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer la somme globale de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation.

À cet effet, les demandeurs font valoir que dans l’attente du jugement à intervenir sur le litige au fond, et jusqu’alors, le système [A] sur la seconde porte, voulu pour le syndicat, coexistait avec un digicode permettant à Monsieur [T] d’ouvrir l’accès à ses patients durant les heures d’ouverture de son cabinet.

Les demandeurs soutiennent que quelques jours seulement après l’audience, sans aucune information ni préavis, le syndicat des copropriétaires a supprimé l’usage du code de la seconde porte et a imposé un accès exclusivement commandé par un badge [A], ce qui contraint Monsieur [T] à interrompre les soins en cours, quitter son cabinet, descendre ouvrir lui-même la porte lorsqu’un patient se présente.

Les requérants soutiennent que les patients, leurs accompagnants et les ambulanciers, dans un contexte caniculaire, demeurent actuellement bloqués dans le sas, ou encore doivent attendre une solution d’accès sur le trottoir. Ils soutiennent que pour les patients âgés, handicapés, à mobilité réduite ou transportés, l’accès au cabinet est devenu matériellement impossible dans des conditions normales et que la continuité des soins et l’activité professionnelle sont directement compromises. Ils réfutent le motif invoqué par le syndic selon lequel cette fermeture répondrait à des « intrusions de personnes étrangères à la copropriété » et soutiennent qu’un tel motif ne saurait justifier la mesure prise car les patients, accompagnants et ambulanciers ne sauraient être assimilés à des intrus indésirables et qu’ils sont les usagers nécessaires d’une activité autorisée. Ils soutiennent que leur interdire matériellement l’accès revient à interdire l’exercice même de cette activité. Ils soutiennent que la fermeture litigieuse constitue ainsi une entrave actuelle, volontaire et manifestement illicite à l’exercice d’une activité paramédicale autorisée, qu’elle produit ses effets à chaque rendez-vous et expose quotidiennement les patients à une rupture ou à une dégradation de leur prise en charge. Ils invoquent l’intention de nuire manifeste.

La SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [T] soutiennent que le litige est distinct de celui dont est saisi le juge du fond puisqu’il s’agit, en présence d’un fait nouveau à savoir la mise en œuvre brutale et effective d’une fermeture qui en l’absence de toute solution de substitution interdit désormais matériellement l’accès au cabinet et l’exercice normal de l’activité, d’une demande distincte de celle tendant à voir prononcer l’annulation des résolutions votées par l’assemblée générale. Ils soutiennent qu’il s’agit de mettre fin à une situation manifestement illicite et que l’urgence n’est pas seulement économique, mais également sanitaire dans la mesure où la situation compromet la sécurité des soins.

En défense, par conclusions notifiées le 28 juillet 2026 et oralement reprises, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société COPROGEST, demande au juge des référés de :
Vu l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, les articles 9, 25, 25–1, 30 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1], et les pièces versées aux débats
Juger que la demande formée excède l’office du juge des référés et se heurte à l’instance au fond pendante devant le tribunal judiciaire de Grasse
Juger qu’aucun dommage imminent ni aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé
En conséquence,
Débouter Monsieur [T] et la SCI BLF IMMOPLUS de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
À titre subsidiaire, si par extraordinaire une mesure devait être ordonnée,
Juger qu’elle ne pourra excéder le maintien provisoire des modalités d’accès existantes, à l’exclusion de toute installation, activation ou mise en service d’un dispositif d’ouverture à distance
En tout état de cause,
Condamner in solidum Monsieur [T] et la SCI BLF IMMOPLUS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À cet effet, la copropriété fait valoir que lors de l’assemblée générale du 14 mars 2024, la résolution numéro 19 a refusé d’autoriser l’installation, aux frais de la société BLF IMMOPLUS, d’un dispositif d’ouverture à distance de la seconde porte de l’immeuble et à voir judiciairement autoriser ces travaux sur le fondement de l’article 30 du 10 juillet 1965. La copropriété ajoute que cette affaire a été plaidée le 7 juillet 2026 et que la décision a été mise en délibéré au 13 octobre prochain et que c’est dans ce contexte et alors même que le débat sur l’installation d’un dispositif d’ouverture à distance est déjà entièrement soumis à l’appréciation du juge du fond, que les demandeurs ont choisi quelques jours après avoir plaidé de faire délivrer l’assignation en référé d’heure à heure.

Le syndicat des copropriétaires invoque le règlement de copropriété et soutient que l’activité professionnelle est seulement tolérée et non pas autorisée, la destination principale de l’immeuble demeurant l’habitation. Le syndicat des copropriétaires en déduit que l’activité simplement tolérée ne peut se maintenir que dans le strict respect des conditions auxquelles cette tolérance est subordonnée. Elle soutient qu’en l’espèce cette tolérance est conditionnée à l’absence de tout trouble incompatible avec la destination principalement résidentielle de l’immeuble et que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis absolu ou inconditionnel à l’exercice de leur activité professionnelle dans les locaux. Selon la copropriété, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’une obligation du syndicat à adapter les parties communes, les dispositifs de contrôle d’accès ou les équipements collectifs aux besoins particuliers de leur cabinet. Le syndicat soutient que les conditions qui ont fondé la tolérance ne sont plus respectées en l’espèce compte tenu du nombre de praticiens exerçant dans le lot, de l’importance de la fréquentation du cabinet, de l’ouverture automatique de la première porte, de la communication du code de la seconde porte à la patientèle ainsi que de l’installation non autorisée de plaques et d’un dispositif lumineux dans les parties communes.

Le syndicat invoque des troubles générés par l’importance réelle de l’activité exercée dans le lot, l’absence de justification de la régularité administrative de l’activité exercée dans le lot, et soutient que l’implantation professionnelle litigieuse s’est développée au fil du temps dans des conditions qui n’ont jamais été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires laquelle a au contraire refusé lors de l’assemblée générale du 14 mars 2024, tant la demande d’installation d’un dispositif d’ouverture à distance formée par la SCI BLF IMMOPLUS que la demande de repositionnement des plaques professionnelles du cabinet. Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est en connaissance de ces refus répétés et de cette interdiction expresse que l’occupant du cabinet a fait poser ses plaques, installer son enseigne lumineuse et paramétrer l’interphone pour ouvrir automatiquement à son seul bénéfice.

Le Syndicat des copropriétaires soutient, que sous couvert de vocabulaire de remise en état, les demandeurs cherchent en réalité à obtenir par la voie accélérée du référé, l’exécution anticipée de ce que le juge du fond mieux informé après un débat contradictoire complet doit prochainement décider. Le syndicat des copropriétaires invoque l’autorité de la décision rendue le 3 janvier 2023 par le tribunal de céans, confirmée par la cour d’appel selon arrêt du 4 juin 2025, qui a jugé que le remplacement du digicode par un badge [A] n’aggravait pas la situation des occupants de l’immeuble.

Le défendeur réfute l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite soutenant que l’accès à l’immeuble n’a en réalité jamais été supprimé, et qu’en tout état de cause la mesure n’est animée d’aucune intention de nuire mais résulte du constat objectif dressé par commissaire de justice d’un usage devenu manifestement incompatible avec la sécurité de l’immeuble et avec les décisions de l’assemblée générale.

Le défendeur invoque enfin le caractère manifestement disproportionné des mesures sollicitées avec la réalité de la situation dans laquelle l’accès à l’immeuble demeure en tout état de cause assuré par l’interphone et par la présence organisée d’une secrétaire au sein du cabinet.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 29 juillet 2026 date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, oralement reprises, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DECISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l'alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [T] exerce la profession de kinésithérapeute au sein de la copropriété, dans un lot situé au premier étage, depuis plus de 10 ans.
L’exercice de cette profession libérale n’est pas prohibée par le règlement de copropriété, qui indique que l’exercice d’une profession libérale est « tolérée, à l’exception de celles susceptibles de causer un trouble par rapport à la destination de l’immeuble ».

Il doit d’ores et déjà être relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune réclamation vis-à-vis de la SCI BLF IMMOPLUS ou de son locataire préalablement à la présente instance, se référant à l’existence d’un trouble causé par cette activité.

Par ailleurs, la présente procédure n’a trait qu’aux conditions dans lesquelles les patients du kinésithérapeute ont accès aux locaux. Or le syndicat des copropriétaires verse seulement au débat un procès-verbal de constat du 25 juin 2026 dont il résulte qu’en 40 minutes, cinq personnes se sont présentées à la porte d’entrée du bâtiment, et ont actionné l’ouverture de la première porte en sélectionnant « 1kiné [T] ».

Ce seul constat est insuffisant à démontrer que l’activité de profession libérale exercée par Monsieur [T] est susceptible de causer un trouble par rapport à la destination de l’immeuble.

L’affirmation selon laquelle le nombre de praticiens a augmenté est également insuffisante à démontrer en tant que telle, sans être étayée par d’autres éléments, que l’exercice de la profession libérale de kinésithérapeute est devenue source « d’un trouble par rapport à la destination de l’immeuble ».

Le moyen de fait selon lequel Monsieur [T] a fait configurer le bouton d’appel de l’ouverture de la première porte en plaçant en tête de liste le correspondant « 1 kiné [T] » est par ailleurs dénué de portée dès lors d’une part que l’explication apportée par Monsieur [T] démontre qu’il n’était animé que d’une volonté de préserver l’identité des occupants de l’immeuble, et qu’il appartient en tout état de cause au syndic de configurer le système selon la règle adoptée par les copropriétaires.

Il résulte des pièces produites que les parties sont en l’état de la situation procédurale suivante:
• le 19 avril 2021 l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution qui a approuvé l’installation d’un système [A] à l’entrée de l’immeuble deuxième porte. Cette assemblée et cette résolution ont fait l’objet d’un recours de la part notamment de la SCI BLF IMMOPLUS, qui a été rejeté par jugement du tribunal judiciaire de céans du 3 janvier 2023, décision intégralement confirmée par arrêt de la cour d’appel du 4 juin 2025.
• Le 14 mars 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de résolution qui avait été inscrite à l’ordre du jour à la requête de la SCI BLF IMMOPLUS tendant à autoriser celle-ci à installer, à ses frais en complément du système existant, un système d’installation d’ouverture à distance, depuis l’interphone de son bailleur. Cette décision de refus a fait l’objet d’un recours de la part de la SCI BLF IMMOPLUS devant le tribunal judiciaire de céans. Par conclusions, la SCI BLF IMMOPLUS a demandé au tribunal judiciaire dans l’instance 24/3270 d’annuler cette résolution, et de l’autoriser à réaliser à ses frais les aménagements qu’elle a proposés à l’assemblée ( à savoir, un système d’ouverture à distance de la seconde porte du sas d’entrée de l’immeuble, soit par une télécommande sans fil, soit par l’activation d’un bouton dédié, le choix entre l’une de ces deux solutions restant à choisir avec le syndic et le conseil syndical, qui ne pourra pas s’opposer à la réalisation de l’une ou l’autre de ces solutions techniques sauf à concevoir un système alternatif avec l’accord de la société BLF IMMOPLUS). Dans ses écritures, la société BLF IMMOPLUS demande également au tribunal de condamner sous astreinte la copropriété à l’aménagement de l’un de ces deux dispositifs (…), le coût des travaux étant quant à lui à imputer aux charges particulières du lot de la SCI BLF IMMOPLUS.
• Il est acquis aux débats que cette affaire a été plaidée le 7 juillet 2026 et mise en délibéré au 13 octobre 2026.

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour ordonner toutes mesures provisoires.

En l’espèce, la saisine du juge des référés le 22 juillet 2026 est postérieure à la clôture des débats dans l’affaire 24/3270, de sorte que le juge des référés est compétent pour connaître de la demande.

Par ailleurs, il existe un élément nouveau depuis la clôture des débats devant le juge du fond, à savoir le fait que concrètement, sans attendre la décision du tribunal, a modifié l’installation ; désormais l’accès à la deuxième porte ne se fait plus que par [A], y compris pour le cabinet de kinésithérapie.

Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon lequel le débat sur l’installation d’un dispositif d’ouverture à distance est déjà « entièrement soumis » à l’appréciation du juge du fond doit dès lors être écarté comme ne constituant pas un obstacle au pouvoir du juge des référés.

Il doit être rappelé que la constatation de l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit n’est pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé.

En l’espèce, la SCI BLF IMMOPLUS et Monsieur [T] produisent aux débats de multiples témoignages de patients dont il résulte que la situation nouvelle créée par l’action du syndicat des copropriétaires postérieurement au 7 juillet 2026, induit l’obligation pour le kinésithérapeute ou un membre de son cabinet, de descendre ouvrir la porte à chacun des patients qui se présentent, lesquels dans l’attente, doivent patienter soit sur le trottoir, soit dans un sas qui ne dispose pas de siège, et dont la température est très élevée compte tenu de la période de l’année. Ainsi Madame [H], âgée de 75 ans, témoigne qu’elle a dû attendre 10 minutes devant la porte dans le sas de l’immeuble, le 15 juillet 2026, alors qu’elle est pourtant atteinte d’une pathologie dégénérative de la colonne vertébrale entraînant des douleurs et des difficultés à rester debout de manière prolongée. Elle témoigne qu’elle a eu la sensation qu’elle allait faire un malaise pendant ce temps d’attente. Un autre patient, Monsieur [F], atteste qu’il est atteint de difficultés de mobilité et qu’il se déplace à l’aide de béquilles et que la suppression du code l’empêche d’accéder au cabinet et par conséquent est un obstacle à ses soins.

Au constat de l’absence de démonstration par la copropriété d’un quelconque trouble résultant pour elle de l’activité de kinésithérapeute en ce qui concerne l’accès des patients à l’immeuble, au constat de l’existence d’une atteinte disproportionnée à la liberté d’exercice professionnel et d’une entrave à l’accès aux soins, et alors que le juge du fond est saisi d’une demande tendant à voir autoriser la société BLF IMMOPLUS à faire réaliser à ses frais un système d’ouverture à distance uniquement depuis son lot, le juge des référés retient l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il lui appartient de faire cesser.

La prescription des mesures nécessaires pour mettre fin à ce trouble manifestement illicite relève du pouvoir souverain du juge des référés. Les mesures que le juge des référés peut prescrire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite justifiant son intervention.

Les mesures prises en l’espèce doivent tendre à la remise en fonctionnement des modalités d’accès existantes à savoir le digicode de la seconde porte du sas, au besoin par l’attribution d’un nouveau code aux demandeurs, dans l’attente d’une décision définitive dans l’affaire au fond.

L’urgence à faire cesser ce trouble illicite compte tenu de l’impact de la situation sur la patientèle, et des conditions météorologiques caniculaires, justifie d’une part d’assortir cette obligation d’une astreinte, d’autre part de prévoir un délai très bref pour la mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires de l’obligation mise à sa charge, et enfin que l’exécution de l’ordonnance au seul vu de la minute soit prononcée conformément à l’article 489 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser les demandeurs au titre des frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS