TJ 67482, 31 juill. 2026, RG 25/04671

N° RG 25/04671 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NTGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/04671 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NTGS

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Emmanuel BERGER
Me Thibault LENTINI

Le 31/07/2026

Le Greffier
N. RECK

Me Emmanuel BERGER
Me Thibault LENTINI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Madame [S] [D] née [W]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 211

DEFENDERESSE :

Madame [C] [E]
Domiciliée pour les besoins de la procédure
Chez Me Thibault LENTINI, ARENAIRE AVOCATS AARPI
[Adresse 4]
représentée par Me Thibault LENTINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

OBJET : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffier et [R] [M], Greffier stagiaire lors des débats et Nathalie RECK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 31 Juillet 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie RECK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2019 avec prise d'effet au 1er octobre 2019, Madame [S] [D] née [W] et Monsieur [H] [D] ont loué à Madame [C] [E] un local à usage d'habitation situé au 3ème étage au [Adresse 5], ainsi qu'une cave et une place de parking, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial révisable de 790 euros outre 150 euros de provision pour charges, payable d'avance le premier jour du terme.

Par courrier recommandé du 14 septembre 2023 réceptionné le 18 septembre 2023, Madame [C] [E] a informé Madame [S] [D] de sa volonté de quitter le logement après un préavis d'un mois.

Les parties ont convenu de la réalisation de l'état des lieux de sortie au 14 octobre 2023 mais ce dernier n'a pu avoir lieu en raison d'un différend survenu entre elles, Madame [C] [E] a quitté les lieux et laissé les clés dans logement.

Un second état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de commissaire de justice le 9 novembre 2023, auquel Madame [S] [D] était présente et hors la présence de Madame [C] [E].

Par courrier du 22 novembre 2024, le conseil de Madame [S] [D] a sollicité le paiement de la somme de 9 128 euros auprès de Madame [C] [E], au titre d'un arriéré locatif et de frais de remise en état du logement, plus précisément le remplacement d'un meuble sous-vasque dans la salle de bain, le remplacement de la cuisine et le nettoyage de l'appartement.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [S] [D] a assigné Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin que celle-ci soit condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de 605 euros au titre de l'arriéré locatif, 14 346,60 euros au titre du nettoyage et des dégradations locatives et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers frais et dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 24 juin 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l'une ou l'autre des parties.

L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience Madame [S] [D] représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 5 mai 2026 aux termes desquels elle demande au juge de :
condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 650 euros au titre de l'arriéré de loyer,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 12 592,90 euros au tire du nettoyage et des dégradations locatives,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 243,33 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 408 euros au titre du coût du constat du 18 septembre 2025,condamner Madame [C] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens,ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,débouter Madame [C] [E] de ses demandes reconventionnelles.

Madame [C] [E] représentée par son conseil se réfère à ses écritures n°2 transmises le 15 janvier 2025 et demande au juge de :
rejeter les demandes de Madame [D],reconventionnellement : condamner Madame [D] à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,en tout état de cause : condamner Madame [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire est mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales

Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, par courrier recommandé du 14 septembre 2023 réceptionné le 18 septembre 2023, Madame [C] [E] a informé Madame [S] [D] de sa volonté de quitter le logement après un préavis d'un mois. Elle était donc redevable du paiement du loyer et des charges jusqu'au 18 octobre 2023.

Madame [D] soutient que Madame [E] lui est redevable du loyer du dernier mois au prorata soit la somme de 650 euros.

Madame [E] soutient qu'elle s'est acquitté du loyer en versant à la demanderesse cette somme en espèces à la suite d'une vente d'un canapé sur Leboncoin pour une somme de 550 euros qu'elle a complétée par un retrait bancaire.

Si Madame [E] justifie de la vente sur Leboncoin et d'un retrait de 170 euros en espèces le 12 octobre 2023, ces éléments sont insuffisants à justifier de la remise, comme elle le soutient, d'une somme de 650 en espèces le 14 octobre 2023 directement en bailleur.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [C] [E] à verser à Madame [S] [D] la somme de 650 euros pour le loyer d'octobre 2023 au prorata jusqu'au 18.

Sur les réparations locatives
Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l'indemnisation du bailleur n'est pas soumise à l'exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l'appui de la demande en paiement.

En l'espèce, Madame [S] [D] née [W] produit l'état des lieux d'entrée contradictoire du 3 octobre 2019 sur lequel une seule mention manuscrite est apposée pour décrire l'état des pièces et des équipements du logement loué : " ETAT NEUF ".

S'agissant de l'état des lieux de sortie, il est constant que les parties avaient convenu de sa réalisation le 14 octobre 2023. A cette date, Madame [D] indique qu'elle serait arrivée avec 10 minutes d'avance quand Madame [E] indique qu'elle aurait une heure d'avance. Un différend s'en serait immédiatement suivi, Madame [D] reprochant l'état de l'appartement et Madame [E] reprochant le comportement
" inapproprié " de sa propriétaire. Madame [E] aurait précipitamment quitté les lieux en y laissant les clefs à l'intérieur. Madame [D] indique l'avoir suivie en quittant les lieux mais que la porte se serait refermée derrière elle avec les clefs à l'intérieur l'empêchant alors de pénétrer dans les lieux.

A la demande de Madame [D], un état des lieux de sortie est réalisé par commissaire de justice le 9 novembre 2023. Ce dernier a, au préalable, convoqué Madame [E] par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 octobre 2023 à son adresse dans les lieux loués laissant à penser à la mise en place d'un suivi du courrier. Une copie dudit courrier et de l'AR figure en page 3 du procès-verbal de l'état des lieux, l'AR est signé cependant la date qui est apposée est peu lisible et semble être le 7 novembre, le cachet de la poste est du 10 novembre 2023. Madame [D] soutient que Madame [E] a reçu le courrier le 7 novembre 2023 soit deux jours avant l'état des lieux de sortie et que la date du 10 novembre 2023 sur le tampon de La Poste est en réalité la date de retour de l'AR. Madame [E] soutient qu'elle n'aurait eu le courrier que le 10 soit le lendemain de l'état des lieux de sortie et qu'en tout état de cause ayant pris ses nouvelles fonctions dans un hôpital en région parisienne dès le 2 novembre 2023 selon l'attestation qu'elle produit, elle n'aurait pu s'y rendre.

La nouvelle adresse de Madame [E] n'est pas communiquée à la suite de son départ précipité le 14 octobre 2023.

Dès lors, il y a lieu de relever que Madame [E] a été convoquée préalablement à la réalisation de l'état des lieux. En tout état de cause, Madame [E] ne tire aucune conséquence d'une éventuelle convocation tardive dans la mesure où elle ne discute pas des constatations effectuées par le commissaire de justice et indique qu'elles ne démontrent en rien l'existence de dégradations locatives.

Madame [D] soutient que l'état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice démontre des dégradations imputables à Madame [E] et justifiant la réfection à neuf du mobilier, du réfrigérateur et plaques de cuissons de la cuisine, le remplacement du meuble bas ainsi que de la vasque et du robinet de la salle de bains et le nettoyage de l'appartement.

Le procès-verbal de l'état des lieux de sortie met en évidence notamment au niveau de la cuisine :
carrelage : ancien (fissures de distorsion),meubles bas : l'intérieur est propre mais les façades restent à nettoyer, les poignées aussi, la plinthe (sous le four) est boursouflée, le dessous des meubles est sale,meubles hauts : l'intérieur est propre, les façades restent à nettoyer est comportent des écailles (photos)hotte : fonctionne, pas de filtre (mais un filtre neuf est posé sur le plan de travail), 1 ampoule manque, le couvercle est cassé,plaque de cuisson : rayée, auréoles de chaleur incrustées, les 4 feux fonctionnent,four : très sale, abîmé, le revêtement s'écaille, la vitre est partiellement noircie,plan de travail : quelques écailles, le joint est usagé, quelques points de brûlures,Évier : inox, pas de bouchon, le robinet fonctionne, l'intérieur du meuble est taché et gonflé d'humidité,réfrigérateur : compartiment congélateur : les contours présentent des moisissures ; compartiment congélateur : en état d'usage, ne fonctionne pas, présence de moisissures en dessous.Au niveau de la salle de bains :
sol : carrelage, ancien, en état d'usage,meuble vasque : vasque, bon état ; le placage du meuble est écaillé en partie basse, robinet chrome écaillé, calcaire sous le col, miroir bon état, surmonté d'un bandeau lumineux à 3 feux (1 ampoule manque, une ampoule neuve est posée sur le plan vasque).
Madame [E] produit quant à elle des clichés photographiques qu'elle a prises lors de l'état des lieux d'entrée et le 14 octobre 2023 avant son départ des lieux, clichés qu'elle a fait authentifier par commissaire de justice. Elle soutient d'une part que contrairement à ce que la demanderesse affirme le mobilier de la cuisine n'était pas neuf mais ancien comme le démontrent non seulement ses photographiques mais également celles prises par le commissaire de justice lors de l'état des lieux de sortie ; qu'une comparaison entre l'ensemble des photographies permet d'affirmer qu'il n'y a aucune dégradation. Par ailleurs, elle indique avoir fait intervenir des professionnels pour la réalisation du ménage dans les lieux le 14 octobre 2023 par la société Wecasa ce dont elle justifie, que l'appartement était propre, que la demanderesse ne peut lui imputer des frais de ménage à hauteur de 500 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de relever qu'aucune difficulté importante n'est à relever s'agissant de l'état du logement au départ de Madame [E] exceptés les quelques points listés ci-dessous dans l'état des lieux de sortie.

Aucun élément ne justifie le remplacement à neuf de tout l'immobilier de la cuisine étant relevé que le mobilier s'il avait été acquis neuf comme l'indique Madame [D] celui-ci est un ancien modèle et seules des écailles sont relevées sur les meubles haut et qui relèvent de l'usure normale.

En revanche le couvercle de la hotte cassé, l'état hors d'usage du réfrigérateur, les rayures sur la plaque de cuisson sont des dégradations locatives imputables à l'occupation de Madame [E]. Il convient de faire droit à la demande de réparation de Madame [D] en prenant en copte une occupation de 4 années ; à hauteur de 589 euros en remplacement du réfrigérateur (devis société [V] [X] du 17 novembre 2023 : 589 euros), de 100 euros pour les rayures de la plaque de cuisson (facture IKEA du 8 décembre 2023 : 319 euros pour l'achat de plaques neuves) et 80 euros pour le couvercle de la hotte cassé (devis société [V] [X] du 17 novembre 2023 : 249 euros pour une hotte). Soit la somme totale de 769 euros.

S'agissant de la salle de bains, rien ne justifie le remplacement à neuf du meuble sous-vasque, du robinet et de la vasque (devis Leroy Merlin du 15 mai 2024) pour un montant total de 1 617,90 euros seules des écailles étant relevées, ces équipements étant en bon état au regard de ce qui est relevé dans l'état des lieux de sorties et les clichés photographiques prises.

Enfin, il y a lieu de débouter Madame [D] de sa demande de nettoyage de l'appartement pour un montant de 500 euros, tous les clichés photographiques démontrent que l'appartement est globalement propre et Madame [E] justifie de l'intervention d'un professionnel pour un ménage de 3 heures le 14 octobre 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [C] [E] à payer à Madame [S] [D] la somme de 769 euros au titre des dégradations locatives.

Sur l'intervention au titre de la purge des radiateurs et changement des robinets thermostatiques
Madame [D] soutient que le changement des thermostats dans l'ensemble de la copropriété avait été mis à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires et que de ce fait la purge était gratuite, que son époux avait prévenu Madame [E] pour l'informer que les sanitaires seraient sur place quelques semaines, qu'elle veuille bien se libérer en convenant d'une date avec le chauffagiste, donner la clef au concierge ou à un personne de l'immeuble. La copropriété a fait réaliser la purge des radiateurs et changement des robinets thermostatiques en septembre 2021 pour un tarif préférentiel. Madame [E] a refusé de laisser intervenir l'entreprise et l'opération n'a pas pu avoir lieu chez elle. Madame [D] indique avoir dû payer une intervention en urgence le 26 novembre 2021 pour 149,60 euros puis une facture de 611,60 euros pour le changement des thermostats et vidange en août 2022. Elle réclame ainsi la condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 424,60 euros, soit le différentiel entre la facture négociée par la copropriété et la facture qu'elle a prise en charge, somme qui aurait pu être économisée si la locataire avait laissé rentrer le chauffagiste dans son appartement en septembre 2021. Elle ajoute par ailleurs que la 2ème année la purge incombait au locataire et non au bailleur.

Madame [E] soutient qu'il s'agit d'une dépense à la charge du propriétaire et qu'elle ne peut être mise à sa charge, que par ailleurs elle n'a pas refusé d'ouvrir la porte à l'entreprise mais qu'elle n'était simplement pas disponible au moment du passage de l'entreprise alors qu'elle avait été prévenue 48 heures seulement avant l'intervention alors que son planning aux urgences à l'hôpital était déjà fixé.

Au soutien de sa demande, Madame [D] produit aux débats :
une attestation du syndic de copropriété du 11 octobre 2022 faisant état de ce qu'une vidange des conduites du chauffage collectif a été effectuée en septembre 2021 pour la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 4] devis de la SARL DEPANNAGE DAVID du 16 juin 2021 adressé au syndic de copropriété d'un montant total de 140 euros HT soit 154 euros TTC comprenant " robinet radiateur Oventrop " d'un prix unitaire de 35 euros HT, " tête thermostatique Overtrop " d'un prix unitaire de 30 euros HT, " main d'œuvre " au prix de 45 euros HT et " déplacement " pour 30 euros,

un devis et facture de la même société respectivement des 26 août 2022 et 19 septembre 2022 pour une intervention de l'appartement occupé par Madame [E] d'un montant de 556 euros HT soit 611,60 euros TTC pour " forfait vidange circuit chauffage de la chaufferie du 15-19/21 " d'un montant de 250 euros HT, " 2 robinets radiateur Oventrop " pour 70 euros HT, " 2 têtes thermostatique Oventrop " pour 60 euros HT, " main d'oeuvre " pour 141 euros et " déplacement " de 35 eurosUne facture de la SASU EJ ENERGIES du 26 novembre 2021 d'un montant de 136 euros HT soit 149,60 euros sans que la prestation ne soit précisée.
Il n'est pas contesté par les parties que cette dépense incombait en principe au bailleur.

Si le syndic de copropriété indique que la purge des conduites du chauffage collectif a été effectuée en septembre 2021 pour la copropriété sans aucune autre précision, il y a lieu de relever qu'aucun élément produit ne permet d'affirmer que la purge des radiateurs aurait été réalisée sans frais, le devis adressé ne mentionnant aucunement cette prestation qui aurait été gratuite et pour le reste les prix de la société correspondant à la facture individuelle de Madame [D]. Dès lors, il y a lieu de la débouter de sa demande de remboursement du différentiel du prix.

Sur la facture du serrurier et du constat d'huissier
Madame [D] sollicite le remboursement de la facture de serrurier pour un montant de 82,50 euros et du constat d'huissier du 18 septembre 2023 concernant le message adressé au concierge de l'immeuble, reprochant à Madame [E] d'avoir quitté les lieux précipitamment le 14 octobre 2023.

Toutefois, il y a lieu de relever que si Madame [E] a quitté les lieux précipitamment sans que l'état des lieux de sortie ne soit réalisée, elle a laissé les clefs à l'intérieur de l'appartement alors que Madame [D] s'y trouvait toujours. Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée à Madame [E] en lien avec la prise en charge de l'intervention d'un serrurier.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [D] de sa demande de remboursement des frais d'intervention d'un serrurier et du constat d'huissier.

Sur la demande de remboursement pour moitié du coût de l'état des lieux de sortie
Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : " Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ".

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [E] a quitté les lieux précipitamment le 14 octobre 2023 sans que l'état des lieux de sortie n'ait pu être réalisé. Il n'est pas contesté et comme cela ressort de l'état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice, elle n'a pas informé Madame [D] de sa nouvelle adresse.

Dès lors, c'est de manière justifiée que Madame [D] a fait appel à un commissaire de justice pour l'établissement de l'état des lieux de sortie. En conséquence, Madame [E] sera tenue de lui rembourser pour moitié le coût de l'acte soit la somme de 243,33 euros (486,67 euros / 2).

II. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive

Il est constant que par application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol, mais l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute.

En l'espèce, en l'absence de démonstration de la mauvaise foi de Madame [D] et en raison de l'issue du litige, la juridiction de céans ayant fait droit en partie aux demandes de cette dernière, il y a lieu de débouter Madame [E] de sa demande de dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [E] aux dépens de l'instance.

Il convient également de la condamner à verser à Madame [S] [D] née [W] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS