TJ 31555, 30 juill. 2026, RG 22/02916

MINUTE N° : 22/761
JUGEMENT DU : 30 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 22/02916 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RALV
NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 5

JUGEMENT DU 30 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 12 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [P] [Q] [A] [B]
né le 24 Février 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

Mme [O] [K] [M] [U]
née le 08 Avril 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDEURS

M. [W] [I] [D]
né le 03 Novembre 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

M. [G] [J] [S] [C] [D]
né le 29 Juin 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

Mme [Z], [O] [F]
née le 17 Novembre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

Mme [V] [H] [Y] [D]
née le 16 Janvier 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Sylvie ATTAL de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

EXPOSE DES FAITS
Faits et procédure
Par acte authentique du 28 janvier 2022, reçu par Maître [R], notaire dans la SCP GINESTY GRIMAUD VAISSIER, M. [P] [B] et Mme [O] [U] (ci-après les consorts [B] – [U]) ont fait l’acquisition d’un appartement sis [Adresse 8], cadastré AB [Cadastre 1], lot N° 24, situé au 4e étage, accessible par l’escalier 1 et 2, d’une superficie privative aux termes de l’acte de 173,27 m2 pour un prix de 610 000 euros, auprès M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] (ci-après l’indivision [D]).
Les vendeurs ont déclaré que la superficie de la partie privative était de 173,27 m2 selon un relevé établi le 11.06.2014 par Mme [Z] [F], assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF), et signature d’un certificat de superficie de janvier 2015 pour déterminer les parties privatives d’une partie de l’immeuble ayant été divisé par l’indivision [D] afin de réaliser un modificatif au règlement de copropriété.
Ce diagnostic a été annexé à l’acte.
Après la vente et en prévision de la réalisation d’importants travaux, les consorts [B] – [U] ont fait intervenir le géomètre [X] lequel a établi un certificat de superficie daté du 9.02.2022 indiquant que leur lot ne mesurait pas 173,27 m2 tel que déclaré à l’acte, mais 152,6 m2, soit une différence de 20,67 m2.
Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par exploit d’huissier délivré le 25 octobre 2021, les consorts [B] – [U] ont fait assigner l’indivision [D] devant la présente juridiction aux fins notamment de voir le prix de vente diminué et d’obtenir le remboursement des droits d’enregistrement indûment réglés ;

Par exploit d’huissier en date du 17 octobre 2022, les consorts [D] ont appelé dans la cause Mme [Z] [F] et son assureur à les relever et garantir indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.
Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances sous le numéro RG 21/02916.
Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le juge de la mise en état, saisi d’une demande des consorts [B] – [U], a ordonné une mesure d’instruction, qu’il a confié à M. [E] [T], expert judiciaire.
M.[E] [T] a remis son rapport le 24 juillet 2024.
L’ordonnance de clôture a été rendue sur l’audience, tenue en formation juge unique du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juillet 2026.
Prétentions et moyens
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, les consorts [B] – [U] demandent au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1065 et de l’article 1231-1 du code civil, de :
Condamner solidairement les consorts [D] à leur régler la somme de 85 189,64 euros,Condamner solidairement les consorts [D] à leur régler la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les consorts [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, les consorts [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil ; de :
Débouter les consorts [U] – [B] de l’intégralité de leur demande ; Condamner les consorts [U] – [B] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 avril 2026, Mme [Z] [F] et son assureur, la MAF, demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, de :
A titre principal,
Débouter les consorts [D] de leur recours en garantie présenté à l’encontre de Mme [F] à la suite des réclamations de Mme [U] et M. [B] en restitution d’une partie de prix de vente et de leur demande de remboursement la quote - part de taxe départementale et communale,A titre subsidiaire, et pour le cas où le Tribunal validerait en leur principe les réclamations présentées,
Qualifier l’indemnisation éventuellement arbitrée en une perte de chance et arrêter le montant maximal des revendications à la somme de 56.526,92 euros en tenant compte d’un abattement de 30% ;Rejeter toute demande qui excèderait ce quantum ;Ramener à de plus justes proportions d’indemnisation sollicitée au titre de l’article 700 du CPC ;Prendre acte de ce que la MAF intervient aux présentes en sa qualité d’assureur de Mme [Z] [F] dans les conditions et limites de sa police, la franchise restant opposable à tous ;Condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.

MOTIVATION
Sur l’action en diminution du prix formée par les consorts [B] - [U]
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi dit Carrez du 18 décembre 1996 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
En l’espèce, l'expertise judiciaire conclut à une surface du lot litigieux de 150,6 m². Ces conclusions ne sont pas utilement contredites en défense.
Cette superficie est inférieure de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l'acte de vente de 173,27m2.
Les dispositions de l'article 46 de la loi sont d'ordre public et elles s'appliquent ainsi indépendamment d'une éventuelle mauvaise foi des acquéreurs quant à la connaissance du métrage réel lors de la vente, ce dont au demeurant les défendeurs n'apportent pas la preuve.
Il sera donc justement alloué aux acquéreurs une diminution du prix de vente calculée en proportion sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 18 décembre 1996, soit la somme de 80 595 euros.
Les consorts [D] seront donc condamnés à leur régler cette somme.
Sur les demandes indemnitaires
L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, les acquéreurs ne peuvent obtenir de leurs vendeurs, en raison de l'erreur de superficie, une autre indemnité que celle résultant de la diminution du prix, sauf à démontrer une faute de la part de l’indivision [D].
Or, il n’est pas contesté que les consorts [D] sont de simples particuliers, profanes en matière immobilière et qui ont eu recours à la société ARCHITECTURE pour établir un certificat de mesurage de leur bien.
Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir qu’ils étaient informés de la différence de superficie et qu’ils auraient sciemment dissimulé cette information.
A cet égard, les consorts [B] [U] n’expliquent, ni ne justifient d’une faute personnelle des consorts [D] en lien de causalité directe avec le préjudice qu’il allègue.
Ils seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires.
Sur le recours de l’indivision [D] à l’encontre de Mme [F] et son assureur
L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il ressort de l’expertise judiciaire que Mme [F] a commis de multiples erreurs dans sa mission d’établir et certifier la superficie privative du logement. Ainsi, il est relevé que :
« Séjour : erreur d’interprétation ayant conduit à prendre en compte la superficie au-dessus d’un soubassement et imprécisions du relevé ayant conduit à prendre en compte la superficie au-dessus d’un soubassement et imprécisions du relevé ayant conduit à un excédent de 9,39m2. Entrée et dégagements 1 t 2 : Imprécisions ayant conduit à un excédent de 1,50 m2 ;Bureau : imprécisions ayant conduit à un excèdent de 0,93 m2 ;Cuisine : imprécision ayant conduit à un écart de 1,58 m2 ; Buanderie : imprécision ayant conduit à 0,45 m2 ; Chaufferie : imprécision ayant conduit à un écart de 0,35 m2 ; Chambre 4 : oubli de déduction de la superficie de hauteur inférieure à 1,80 m2 ayant conduit à un excédent de 12,27 m2. Les documents en pièces annexes 5 et 6, qui sont des superpositions des plans du cabinet [F] avec les plans réalisés par l’expert, et par le cabinet Oxygéo montrent que les plans du cabinet [F] présentent de nombreuses inexactitudes et déformations qu’un professionnel pourrait aisément éviter par un simple autocontrôle de ses travaux. » (p.11)
L’expert en conclut que « le calcul de superficie réalisé par le cabinet [F] était erroné. L’inexactitude des plans produits par l’architecte ne pouvait conduire qu’à un calcul de superficie erroné. L’écart de superficie constaté entre la détermination de l’expert et celle du cabinet d’architecture [F] ne peut provenir que des erreurs relevées sur les documents de ce cabinet. » (p.13).
Il ressort de ces éléments, non contredits utilement par Mme [F], que cette dernière a commis une faute contractuelle qui engage sa responsabilité envers l’indivision [D].
Cette faute contractuelle a entraîné une perte de chance pour l’indivision [D] de vendre leur bien au même prix, étant précisé que le bien avait été vendu à un prix particulièrement bas compte-tenu de ses caractéristiques et de son emplacement géographique.
Compte tenu de l’erreur majeure commise par Mme [F], un abattement de 5% sera effectué.
Mme [F] et son assureur, qui ne le conteste pas, seront donc tenus de garantir à hauteur de 95% les consorts [D] des sommes qui ont été mises à leur charge.
La MAF sera autorisée à opposer sa franchise contractuelle à son assurée et aux tiers.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les consorts [D], parties succombant, seront condamnés au paiement des dépens, en ce compris les frais relatifs à l’instance en référé, à l’expertise judiciaire et à la présente instance.
Ils seront relevés et garantis à hauteur de 95% par Mme [F] et la MAF.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, il serait inéquitable que les consorts [B] – [U] conservent la totalité des frais qu’ils ont exposés pour leur défense dans le cadre de cette audience.
Les consorts [D] seront donc condamnés à leur verser la somme de 6 000 euros à ce titre.
Il serait également inéquitable que les consorts [D] conservent la charge de la totalité de leurs frais irrépétibles.
Mme [F] et son assureur seront donc condamnés d’une part à les relever et garantir à hauteur de 95% des frais irrépétibles mis à leur charge et d’autre part à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de leurs propres frais.
Toute autre demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire :

CONDAMNE in solidum M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] à payer à M. [P] [B] et Mme [O] [U] la somme de 80 595 euros au titre de la diminution du prix de vente ;
DEBOUTE M. [P] [B] et Mme [O] [U] de leurs demandes indemnitaires ;
CONDAMNE in solidum Mme [Z] [F] et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES à relever et garantir à hauteur de 95% M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] de la somme qui a été mise à leur charge au titre de la diminution du prix de vente ;
CONSTATE que la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES relève et garantit entièrement son assurée ;
AUTORISE la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES à opposer sa franchise contractuelle à son assurée et aux tiers ;
CONDAMNE in solidum M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] à payer à M. [P] [B] et Mme [O] [U] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [Z] [F] et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES à payer à M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs à la procédure en référé, à l’expertise judiciaire et à la présente instance ;
CONDAMNE in solidum Mme [Z] [F] et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES à relever et garantir à hauteur de 95% M. [W] [D], M. [G] [D] et Mme [V] [D] de la somme qui a été mise à leur charge au titre des dépens et des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT