TJ 31555, 31 juill. 2026, RG 26/01193

N° RG 26/01193 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VKFY

MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/01193 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VKFY
NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Frédéric MARTINS-MONTEILLET
à la SELAS AGN AVOCATS [Localité 1]
à Me Benoît ALENGRIN
à Me Jean FELIX
à Me Clément POIRIER
à la SELARL TCS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 JUILLET 2026

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en activité, la SAS CAPVALIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

M. [U] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

Mme [G] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

M. [A] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat plaidant

Mme [H] [Z], initialement assignée, qui reprend à son compte les demandes des demandeurs, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Frédéric MARTINS-MONTEILLET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Brice PERIER, avocat au barreau d'AVEYRON, avocat plaidant

DÉFENDEURS

M. [M] [K], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Vincent VIMINI de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [O], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [F], demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [Q], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [N], demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [P] [L], demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Jean FELIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [B], demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 28 juillet 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

---

EXPOSE DU LITIGE

Au fil des années, un certain nombre de personnes se sont portées acquéreurs d'appartements au sein de la copropriété sise [Adresse 15] à [Localité 1] dont le syndic en exercice est la SAS CAPVALIM.

L'origine de propriété des différents lots acquis par ces personnes converge vers Monsieur [M] [K], en sa qualité de vendeur, lequel est toujours détenteur de lots au sein de cet ensemble immobilier.

Certains copropriétaires ayant constaté des fissures importantes dans leur lot et dans les parties communes, ils ont alerté le syndicat des copropriétaires qui a fait intervenir un bureau d'études techniques pour effectuer un diagnostic de l'immeuble.

Le rapport du BET STRUCTURAL du 12 juin 2026 a fait apparaître des désordres d'ampleur et a alerté les services de la Mairie de [Localité 1] en raison de désordres structurels affectant l’immeuble.

Deux arrêtés municipaux de mise en sécurité ont été pris les 08 et 12 juin 2026, assortis d’une interdiction d’accéder et d’habiter visant de nombreux lots de cet immeuble. Les copropriétaires concernés ont donc été dans l'obligation de quitter leur logement dans l'attente des travaux nécessaires à la stabilisation totale de l'immeuble.

Par ordonnance du 07 juillet 2026 (n° RG 26/586 et n° minute 26/694), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T] et Monsieur [A] [D] ont été autorisés à assigner Monsieur [M] [K], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R], Madame [C] [F], Madame [H] [Z], Monsieur [S] [Q], Madame [E] [N], Madame [P] [L] et Madame [W] [I] en référé à heure indiquée.

Par actes de commissaire de justice des 8, 9 et 10 juillet 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T] et Monsieur [A] [D] ont assigné ceux-ci devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l'audience indiquée.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 28 juillet 2026.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D], mais également Madame [H] [Z] qui s'est ralliée aux prétentions des parties demanderesses, dans leur assignation et au visa de l'article 145 du code de procédure civile, demandent au juge des référés, de :

rejeter toutes conclusions, fins et prétentions contraires,ordonner une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [M] [K], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R], Madame [C] [F], Monsieur [S] [Q], Madame [E] [N], Madame [P] [L] et Madame [W] [I] selon la mission telle que suggérée dans leurs conclusions,désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés,prendre acte que le syndicat des copropriétaires avancera les frais de consignation,réserver les prétentions formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [P] [L] demande au juge des référés, de :

juger recevables et bien fondées les prétentions des demandeurs,ordonner l'expertise judiciaire telle que sollicitée,juger que le syndicat des copropriétaires prendra en charge l'avance des frais de consignation de l'expertise,réserver les dépens et toute demande de frais irrépétibles.
De son côté, Madame [W] [I] demande au juge des référés, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1641 et suivants du code civil, de :

lui donner acte de ce qu'elle ne s'oppose pas au principe de la mesure d'expertise judiciaire sollicitée,lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves de fait, de droit, de prescription, et notamment de responsabilité et de garantie,constater qu'elle est propriétaire non occupante du lot n° 9 de l'immeuble sis [Adresse 17],compléter la mission de l'expert désigné, laquelle comprendra également les chefs suivants : donner tous éléments techniques permettant d'évaluer les préjudices subis ou susceptibles d'être subis par Madame [W] [I] au titre du lot n° 9,évaluer, en particulier, la perte de revenus locatifs résultant de l'impossibilité de donner le lot à bail du fait de l'interdiction d'accéder et d'habiter prononcée par les arrêtés des 8 et 12 juin 2026, ainsi que la durée prévisible de cette privation,chiffrer les frais de remise en état du lot n° 9 nécessaires à sa réoccupation ou à sa relocation, évaluer toute moins-value affectant la valeur vénale du lot n° 9, fournir tous éléments permettant d'apprécier les charges de copropriété, taxes et frais demeurés à la charge de Madame [B] sans contrepartie, ainsi que tout préjudice matériel, financier et de jouissance connexe, dire si les désordres et non-conformités constatés existaient antérieurement à l'acquisition du lot n° 9 réalisée par Madame [W] [B] au mois de mai 2019, et en déterminer, dans la mesure du possible, la date d'apparition, préciser si ces désordres et non-conformités présentaient, à la date de cette acquisition, un caractère apparent ou occulte pour un acquéreur profane, rechercher si Monsieur [M] [K] a réalisé ou fait réaliser, antérieurement à la cession du lot n° 9, des travaux ayant pu affecter la structure de l'immeuble ou dudit lot, et déterminer s'ils ont été exécutés conformément aux règles de l'art, fournir tous éléments techniques permettant d'apprécier si Monsieur [M] [K] avait ou pouvait avoir connaissance de ces désordres et non conformités lors de la cession du lot n° 9, au regard notamment de sa qualité de professionnel du bâtiment et du fait des reventes successives de plusieurs lots de l'immeuble juger n'y avoir lieu de mettre à la charge de Madame [W] [I] une consignation complémentaire distincte de celle avancée par le Syndicat des copropriétaires,réserver les dépens,réserver les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,en tant que de besoin, débouter toute partie de toute demande formulée de ces deux derniers chefs.
Monsieur [S] [Q] et Madame [E] [N] demandent à la présente juridiction, de :

leur donner acte de leurs plus expresses réserves de recevabilité, de responsabilité et de garantie, ordonner l’expertise judiciaire sollicitée au contradictoire de l’ensemble des parties, en ce compris le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18], et Monsieur [M] [K], vendeur des concluants, compléter la mission de l’expert judiciaire des points suivants : décrire les désordres affectant le lot n°01 (rez-de-chaussée gauche) appartenant à Monsieur [Q] et à Madame [N],dire si ces désordres, et notamment les désordres d’humidité et la présence de champignons lignivores, existaient antérieurement à la vente du 16 juin 2025 et présentaient un caractère apparent ou non pour l’acquéreur normalement diligent, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier si Monsieur [M] [K] avait ou pouvait avoir connaissance de l’existence, de l’importance et de la gravité de ces désordres lors de la vente du 16 juin 2025, décrire et chiffrer les travaux de reprise déjà réalisés par les concluants ainsi que ceux restant nécessaires, donner tous éléments techniques permettant d’évaluer les préjudices subis par Monsieur [Q] et Madame [N], et notamment leur perte de jouissance, leurs frais de relogement, leurs préjudices matériels tant issu des désordres dans leur logement que ceux ayant conduits à des arrêtés de péril ainsi que toute moins-value affectant leur bien. réserver les dépens ainsi que les frais irrépétibles.
Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R] demandent au juge des référés, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, de :

à titre principal :
débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T] et Monsieur [A] [D] de leur demande de désignation d’un expert judiciaire, les condamner solidairement à leur verser la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, à titre subsidiaire :
prendre acte de leurs plus expresses réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, ordonner l’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [M] [K], dire et juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront à la charge exclusive des demandeurs.
Enfin, Monsieur [M] [K] demande au juge des référés de :

prendre acte de ce qu'il conteste sa mise en cause à défaut de preuve,de le mettre hors de cause en l'absence d'éléments probants.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande d'expertise

Selon l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.

En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D] et Madame [H] [Z] produisent des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d'un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.
Compte tenu des éléments alarmants relevés par le BET STRUCTURAL, qui ont déterminé la mairie de [Localité 1] à prendre des mesures administratives urgentes d'évacuation, il ne fait aucun doute qu'il faille investiguer sur les causes et les conséquences des désordres et des non-conformités, dont personne ne conteste la réalité ni l'ampleur.

Seuls Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R] s'opposent à cette mesure d'expertise. Il s'agit d'anciens copropriétaires qui avaient acquis des lots de copropriété vendus par Monsieur [M] [K] et qui les ont revendus récemment aux parties demanderesses à la présente instance.
Ils font valoir que les deux actes de vente des 20 et 26 juin 2025 comportaient chacun une clause de non-garantie des vices cachés. Ils considèrent que cette clause les exonère de toute responsabilité et de toute garantie vis à vis de leurs acquéreurs, si bien que toute éventuelle action menée à leur encontre, fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, serait nécessairement vouée à l'échec.
Cependant, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne protège le vendeur que s’il est de bonne foi. Si le vendeur connaissait le vice ou l’a dissimulé, la clause devient inopposable. De même, les vendeurs ayant réalisé eux-mêmes des travaux importants ne peuvent jamais se prévaloir d’une telle clause, même correctement rédigée.

Le juge des référés, juge de l'évidence, ne dispose pas du pouvoir de préjuger l'application d'une garantie. Cependant, il est objectivement démontré qu'il ne s'est écoulé qu'une année entre les ventes immobilières et les arrêtés municipaux qui relèvent une situation de « désordres structurels affectant un mur de façade », « la façade côté gauche » et la « façade côté droite » ce qui a nécessité un « étaiement d'urgence » et l'évacuation des copropriétaires pour les mettre en sécurité tant que la « stabilité des structures de l'immeuble » ne sera pas assurée.

L'évolutivité particulièrement rapide de l'apparition des désordres interroge, de même que se pose assurément la question de la présence d'indices apparents avant-coureur sous forme de fissures dans les mois, voire les années qui ont précédés le diagnostic alarmant du BET STRUCTURAL effectué en juin 2026.

Il en résulte qu'il n'est absolument pas démontré que l'éventuelle action en garantie des vices cachés menée par les parties demanderesses à la présente instance, à l'encontre de Madame [C] [F], Madame [J] [O], Monsieur [Y] [R] serait manifestement irrecevable ou vouée à l'échec.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 16], Monsieur [U] [V], Madame [G] [T], Monsieur [A] [D] et Madame [H] [Z] justifient de motifs légitimes à l'égard de l'ensemble des parties défenderesses qui nécessitent d'en savoir plus sur les causes, les conséquences et l'historique de l'apparition de ces désordres et de ces non-conformités.

La mission de l'expert sera libellée selon les modalités fixées dans le dispositif, en tenant compte de la mission proposée par les parties demanderesses, applicables à chaque copropriétaires de lots, afin que chacun puisse, le cas échéant, faire ultérieurement valoir ses droits.

* Sur les dépens de l’instance et les frais irrépétibles

Compte tenu de l'urgence inhérente au référé à heure indiquée, les frais de consignation seront avancés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 19] [Localité 1], afin d'assurer l'efficacité et la rapidité de la mesure d'expertise, rappelant en outre que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade et sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,